TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/00226 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PTZ

Minute :

Monsieur [C] [N]

Représentant : Maître BRUMM de la SCP BRUMM AMIET BRIATTA, avocats au barreau de LYON

Madame [S] [F] [E] [R] épouse [N]

Représentant : Maître BRUMM de la SCP BRUMM AMIET BRIATTA, avocats au barreau de LYON

C/

Monsieur [D] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BRUMM

Copie délivrée à :

M. [T]

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [C] [N], demeurant [Adresse 3]

Madame [S] [F] [E] [R] épouse [N], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître BRUMM de la SCP BRUMM AMIET BRIATTA, avocats au barreau de LYON, substitué par M^e Vincent GUILLOT-TRILLER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 7]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 mars 2023, M. [C] [N] et Mme [S] [F] [E] [R] épouse [N] ont donné à bail à M. [D] [T] un logement situé [Adresse 7], outre l’emplacement de stationnement n°45 situé à la même adresse pour un loyer hors charges de 1 045,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 150,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [C] [N] et Mme [S] [F] [E] [R] épouse [N] ont fait signifier à M. [D] [T], par exploit de commissaire de justice du 19 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 711,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, M. [C] [N] et Mme [S] [F] [E] [R] épouse [N] ont fait assigner M. [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 janvier 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

M. [C] [N] et Mme [S] [F] [E] [R] épouse [N], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

o ordonner l’expulsion de M. [D] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o condamner M. [D] [T] à payer :

? la somme de 3180,24 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 30 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure et de ses suites.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 27 mars 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [D] [T] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause il doit être expulsé.

M. [D] [T], assigné à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [D] [T] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 27 mars 2023 que M. [D] [T] doit payer un loyer d’un montant de 1 045,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 150,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 231,54 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [D] [T] restait devoir la somme de 3 180,24 € euros à la date du 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [D] [T] au paiement d’une somme de 3 180,24 €, au titre de l’arriéré des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêté au 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 mars 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 19 juillet 2024 pour la somme en principal de 2 711,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2024.

En conséquence, l’expulsion de M. [D] [T] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [D] [T] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 20 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 27 mars 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [D] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter 1er février 2025, terme de février 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 20 septembre 2024 au 31 janvier 2025 a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2023 entre M. [C] [N] et Mme [S] [F] [E] [R] épouse [N] et M. [D] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 8], outre l’emplacement de stationnement n°45 situé à la même adresse sont réunies à la date du 20 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [T] à verser à M. [C] [N] et Mme [S] [F] [E] [R] épouse [N] la somme de 3 180,24 €, au titre de l’arriéré des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêté au 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [D] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [D] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [D] [T] à payer à M. [C] [N] et Mme [S] [F] [E] [R] épouse [N] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025, échéance de l’échéance du mois de février 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [D] [T] à payer à M. [C] [N] et Mme [S] [F] [E] [R] épouse [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION