MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 10 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01634 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZVAU

AFFAIRE : S.A.S.U. AZ FITNESS C/ S.C.I. SINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN,

Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. AZ FITNESS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nancy LAMBERT-MICOUD de la SELARL SOREL-HUET-LAMBERT MICOUD, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. SINE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurence CELERIEN, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 13 Janvier 2025

Notification le

à :

Maître Laurence CELERIEN – 788, Expédition et grosse

Maître [T] LAMBERT-MICOUD de la SELARL [Localité 4]-HUET-LAMBERT MICOUD – 603, Expédition

ELEMENTS DU LITIGE

La société AZ Fitness SASU a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 13 août 2024 la société Sine SCI pour la voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 53049,90 euros au titre du remboursement de l’indu de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date de paiement de chacune des échéances, à compter au moins de la mise en demeure du 23 juillet 2024, outre la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société AZ Fitness a le 10 novembre 2020 bénéficié d’une subrogation de bail commercial à compter du 1er octobre 2021, le bailleur étant la société Sine et son prédécesseur la société W. Club [Localité 3] VIII. Les locaux sont situés au rez-de-chaussée d’un immeuble, situé à [Adresse 6], qui contient un 1er étage occupé par un autre locataire commercial. Le loyer est de 60000 euros HT et HC payable par trimestre d’avance. Le loyer devait être de 27375 euros par trimestre à partir du 1er octobre 2021, et la provision sur charges de 962,50 euros HT par trimestre. Or depuis son entrée dans les lieux le 1er octobre 2021, il a été demandé à la société AZ Fitness de payer un loyer trimestriel de 31950,95 euros outre 2479,60 euros de provision pour charges, soit 34430,55 euros. Elle a vérifié et établi avoir trop payé la somme de 53049,90 euros au titre des loyers et des charges depuis le 1er octobre 2021. Elle a mis en demeure le 23 juillet 2024 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception la société Sine de lui rembourser le trop perçu.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Sine sollicite le rejet des demandes et la condamnation de la société AZ Fitness à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

La contestation de la société AZ Fitness est de mauvaise foi, le loyer qu’elle règle a toujours été de 31950,95 euros HT et HC conformément aux termes du bail commercial du 1er août 2010, avec indice INSEE du coût de la construction du 1er trimestre 2010. Aucune régularisation ne devait donc intervenir en août comme le prétend le preneur. L’acte de subrogation de bail prévoit en outre en page 4 que la société AZ Fitness a payé un trimestre d’avance, le 4ème trimestre 2021, et savait donc bien le montant du loyer trimestriel. Les loyers appelés sont identiques à ceux appelés auprès de l’ancien locataire, la société Aza Sport [Localité 5], d’ailleurs la société AZ Fitness n’a rien contesté depuis plus de trois ans. Elle a signé l’acte de cession de fonds de commerce et de l’acte de subrogation, qu’elle n’a jamais contesté. Pour ce qui concerne les charges locatives, la société AZ Fitness doit les sommes de 971,02 euros pour l’année 2021, de 7452,04 euros pour l’année 2022 et de 12513,46 euros pour l’année 2023. La somme due au titre de l’indexation du loyer est de 13113,92 euros. L’ancien locataire réglait trimestriellement la location de 8 places de parking, et la société AZ Fitness a toujours pu en bénéficier, elles se situent dans une impasse qui donne accès direct à la salle de sport. Le bail ne précise pas ce point mais stipule que la cour commune est partagée avec le local de l’étage. Un bail verbal s’est donc formé concernant ces places, qui ne servent qu’à la clientèle de la salle de sport. La prise en charge des frais de remplacement des plaques de fibro-ciment sur la toiture est prévue à l’article 18 alinea 1er du bail. La société Sine a mis en demeure le 5 juillet 2024 la société AZ Fitness de lui payer la somme totale de 65902,81 euros, mentionnant la clause résolutoire du bail. La présente assignation est une réponse ; il reste dû à ce jour la somme de 30792,44 euros à la bailleresse.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société AZ Fitness porte à 62786,65 euros sa demande principale.

Il existe une différence de facturation de 4575,95 euros par trimestre par rapport aux stipulations contractuelles et elle a indûment payé la somme de 46007,90 euros arrêtée au 1er trimestre 2025 au titre des loyers. La société Sine n’a produit aucun justificatif des charges et taxes sollicitées. Les frais de remplacement des plaques de fibro pour 994 euros concernent le clos et le couvert et ne sont pas dus par le preneur. Les frais de gestion ne doivent pas être facturés au preneur. La location de places de parking ne doit pas être facturée alors que le bail ne les prévoit pas et que l’article 32 du bail précise que le preneur ne doit pas stationner de véhicule dans la cour d’accès au local. Il a été produit des copies de taxes foncières grossièrement falsifiées. Le montant de charges indûment facturé est de 15778,75 euros.

SUR CE

L’alinea 2 de l’article 835 du Code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut toujours accorder en référé une provision au créancier.

En l’espèce, il existe des contestations sérieuses sur l’application des contrats qui régissent les relations entre les parties, dès lors que le bail commercial signé le 23 juillet 2010 prévoit un loyer annuel de base de 60000 euros soit de 71760 euros TTC, et une indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction du premier trimestre 2010, et une provision fixée à 3850 euros HT, bail auquel la société AZ Fitness est devenue subrogataire et en application elle a payé dès l’origine pour le 4ème trimestre 2021 la somme trimestrielle de 34430,55 euros charges comprises. Elle sollicite pour sa part de payer la somme trimestrielle de 27375 euros sur la base d’un loyer de 73 euros le m² pour une superficie louée de 1500 m² comme indiqué à l’acte de subrogation. En outre se greffe la difficulté tenant à la facturation de huit places de parking selon un bail qualifié de verbal par la bailleresse, qui justifie par la production d’un constat établi par Maître [O] [R] commissaire de justice le 3 avril 2024, que ces places sont effectivement occupées de manière habituelle par la clientèle de la société Az Fitness, alors que le bail interdit le stationnement de véhicules dans la cour d’accès au local. Cet état de fait ne permet pas au juge des référés de considérer que le preneur a trop payé au titre des loyers.

Pour ce qui concerne les charges et taxes, la société AZ Fitness, soutient que les taxes ne sont pas justifiées, or la société Sine justifie que les taxes foncières sont appelées en fonction des deux occupants de ses locaux. Elle conteste devoir la somme relative au remplacement de plaques de fibro-ciment couvrant la toiture, d’un montant de 994 euros, or il apparaît de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 3] en date du 24 janvier 2024 que la toiture est en bon état général et bien entretenue et que des plaques de fibro-ciment du toit font l’objet de dégradations volontaires. Il n’apparaît pas dans ces conditions que la somme de 994 euros doive être mise à la charge du bailleur.

Les contestations qui concernent les comptes entre les parties sont telles qu’il n’est pas établi l’existence de paiements indus de la part de la société locataire.

La société AZ Fitness, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Elle est condamnée à payer la somme de 1500 euros à la société Sine en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

REJETONS les demandes de la société AZ Fitness.

CONDAMNONS la société AZ Fitness aux dépens.

CONDAMNONS la société AZ Fitness à payer à la société Sine la somme de 1500 (mille cinq cents) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT