MINUTE N°25/

TPX [Localité 5]

N° RG 25/00058

N° Portalis DB3D-W-B7J-K2TD

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE BRIGNOLES

Contentieux général

Juge du Contentieux de la Protection

— ---------------

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 Novembre 2025

ORDONNANCE

DU 21 Novembre 2025

Société VAR HABITAT

c/

[V]

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection assisté(e) lors des débats par M^me Laetitia POLOCE, Greffier et lors du prononcé par M^me Laetitia POLOCE qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Société VAR HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

Madame [L] [V]

[Adresse 1],

[Adresse 6]

[Localité 3]

ni présente, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 21 Novembre 2025 :

1 copie exécutoire à ;

M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er septembre 1991, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a consenti à Monsieur [S] [O] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 8].

Par avenant en date du 1er mai 2004, Madame [L] [V] s’est substituée à Monsieur [S] [O] dans les droits et obligations du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait signifier à Madame [L] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 579,29 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait assigner Madame [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de BRIGNOLES, statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire à la date du 6 mars 2025,

En conséquence,

— constater que Madame [L] [V] est occupante sans droit ni titre des lieux loués,

— ordonner l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,

— la condamner à lui payer :

— une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions figurant dans le bail (loyer nu par mois charges en sus, taxes et accessoires) à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 406,21 euros,

— à titre de provision, la somme de 2.939,31 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnité d’occupation arrêtés à la date du 17 juillet 2025, avec intérêts au taux légal, sous réserve de la réactualisation de ladite somme au jour de l’ordonnance à intervenir,

— la somme de 700 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

— les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 6 janvier 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 13 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes, qu’il actualise à la somme de 2.995 euros au 7 octobre 2025 au titre de la dette locative.

L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT soutient que Madame [L] [V] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 janvier 2025, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise qu’un dossier de surendettement est en cours et que la locataire a bénéficié d’une décision de recevabilité.

Madame [L] [V], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Elle s’est néanmoins présentée auprès du greffe en cours d’audience, après l’appel de son dossier, et a déposé un courrier daté du 13 octobre 2025 établi avec l’aide de sa conseillère en économie sociale et financière, par lequel elle explique les raisons de ses difficultés de paiement et celles pour lesquelles elle n’a pu respecter un échéancier d’apurement. Elle indique avoir repris le paiement du loyer résiduel (après déduction des APL) en août 2025. Elle mentionne avoir déposé un dossier de surendettement qui a fait l’objet d’une décision de recevabilité, et exprime son souhait de voir entériner le rééchelonnement des dettes proposé par la commission en vue de se maintenir dans les lieux. Elle précise qu’un signalement en vue de sa mise sous protection judiciaire a été effectué.

Informé de ces éléments, le conseil de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT n’a pas fait d’observations particulières.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [L] [V], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

La clause de résiliation de plein droit revêt un caractère automatique, ce qui signifie que les juges n’ont aucun pouvoir pour apprécier la gravité de l’infraction commise.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement du loyer et des charges aux échéances convenues, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date du 6 janvier 2025.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer. En effet, la locataire n’a procédé, durant ce délai, à aucun versement (étant précisé que le prélèvement automatique du 15 janvier 2025 d’un montant de 399,50 euros a été rejeté).

Par ailleurs, il résulte des pièces produites relatives à la procédure de surendettement en cours que la décision de recevabilité de la demande de surendettement est intervenue le 10 septembre 2025, soit postérieurement à l’expiration du délai de régularisation des causes du commandement de payer. La recevabilité de la demande de surendettement est par conséquent sans incidence, s’agissant du constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 6 mars 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à effet au 1er septembre 1991 et son avenant du 1er mai 2004, à compter du 7 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail et de son avenant au 1er mai 2004, du commandement de payer délivré le 6 janvier 2025 et dernier décompte de la créance arrêté à la somme de 2.995,05 euros au 7 octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse) que l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté la somme de 100,03 euros (décomptée le 31 janvier 2025 au titre des frais du commandement de payer) imputée pour des frais d’huissiers, de sorte que l’arriéré locatif s’établit à la somme de 2.895,02 euros au 7 octobre 2025.

En conséquence, la créance locative ainsi redressée des frais d’huissiers n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [L] [V] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 2.895,02 euros, au titre des loyers et charges dues au 7 octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse).

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI dispose que, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Il s’ensuit que lorsque le locataire dont la procédure de surendettement est en cours d’instruction a repris le paiement du loyer courant, le juge saisi d’une action en résiliation du bail lui accorde des délais de paiement jusqu’à l’élaboration des mesures imposées.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers courants et des charges, qui devront être réglés selon les termes convenus au contrat de bail.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle produit son plein effet.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Madame [L] [V] a bénéficié le 10 septembre 2025 d’une décision de recevabilité de son dossier de surendettement. Si la commission a décidé d’orienter son dossier vers une mesure de réaménagement des dettes, aucune décision postérieure n’est produite. Aussi, en l’état des éléments du dossier, la procédure de surendettement est donc au stade de la décision de recevabilité du 10 septembre 2025.

Il résulte par ailleurs du dernier décompte locatif produit que Madame [L] [V] a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, et des termes de son courrier déposé à l’audience qu’elle sollicite le bénéfice de délais de paiement suspensifs.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Madame [L] [V], pour le règlement des sommes dues, des délais de paiement tels que définis à l’article 24 VI 1° précité, qui seront précisés dans le dispositif, ces délais s’imposant au juge. La mensualité sera fixée à la somme de 45 euros compte tenu des éléments financiers produits.

Il convient en outre, en application de l’article 24-VII précité, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que, si les échéances sont réglées régulièrement, de même que le loyer courant et les charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, à défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion de Madame [L] [V] et de tous occupants de son chef conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aussi, dans l’hypothèse où la clause résolutoire reprendrait ses effets, dès lors que le bail se trouve résilié depuis le 7 mars 2025, et que Madame [L] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit, au regard du dernier décompte locatif et conformément à la demande du bailleur, la somme de 406,21 euros, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de la condamner au paiement de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [V] aux dépens de l’instance.

En revanche, compte tenu de l’équité et de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de faire application en faveur de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que le bailleur sera débouté de sa demande de ce chef.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet au 1er septembre 1991 et son avenant du 1er mai 2004 conclu entre l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT d’une part, et Madame [L] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 6 mars 2025 à 24h00,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 7 mars 2025,

CONDAMNONS Madame [L] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.895,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse),

ACCORDONS un délai à Madame [L] [V] pour le paiement de cette somme, conformément à l’article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à savoir jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement en cours concernant Madame [L] [V],

DISONS en conséquence que, jusqu’à l’un des événements mentionnés ci-dessus, Madame [L] [V] sera autorisée à s’acquitter de la dette en procédant à des versements de 45 euros par mois, en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

RAPPELONS que les délais ainsi accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de bail et notamment, ne suspendent pas le paiement du loyer courant et des charges, aux termes convenus dans le contrat de bail,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance,

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— le bail à effet au 1er septembre 1991 et son avenant du 1er mai 2004 conclu entre Madame [L] [V] d’une part et l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT d’autre part, sera résilié, et ce quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [L] [V] à compter du 7 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 406,21 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS Madame [L] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT l’indemnité d’occupation ainsi fixée à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite le cas échéant des paiements déjà intervenus,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTONS l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [L] [V] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 6 janvier 2025,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE