MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00598 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2M4B

AFFAIRE : [W] [F] C/ [Z] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN,

Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Nathalie VERNAY, lors du délibéré

Madame Catherine COMBY, lors des débats

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [F],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [S]

né le 04 Février 1980 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sofian BOUDOUMA, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 30 Juin 2025

Notification le

à :

Maître [J] [B] – 1724, Expédition

Maître [I] [R] de la SELARL [I] [R] – 1113, Expédition et grosse

ELEMENTS DU LITIGE

[W] [F] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 24 février 2025 [Z] [S] pour voir constater la résiliation du bail commercial qu’il lui a consenti à compter du 1er février 2019 sur les locaux situés à [Adresse 3], pour un loyer annuel de 6960 euros [4] et HC payable par trimestre d’avance, pour défaut de paiement des causes du commandement délivré le 17 janvier 2025 de payer la somme principale de 7033,77 euros au titre des loyers et des charges dus au 1er trimestre 2025, visant la clause résolutoire du bail, voir autoriser son expulsion, le voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 7033,77 euros au titre des loyers et des charges échus au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant des loyers majorés de 10% et des charges jusqu’à la libération effective des lieux outre la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions, [Z] [S] sollicite le rejet des demandes, à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement de 24 mois, à compter de la fin des travaux de remise en état, et la condamnation de monsieur [F] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il a alerté le mandataire de gestion dès juillet 2924 sur les désordres d’humidité du magasin et des odeurs d’égout, ainsi que de l’impossibilité d’obtenir de l’eau chaude. Il lui a été répondu que le remplacement du cumulus lui incombait, que le propriétaire avait réparé en 2021/2022 un dégât des eaux et qu’il convenait qu’il déclare le nouveau sinistre à son assureur. Il a été constaté par commissaire de justice le 18 décembre 2024 des traces d’humidité, un radiateur électrique totalement rouillé, et des infiltrations d’eau. Il a mis en demeure le 8 janvier 2025 son propriétaire de réaliser des travaux, ce à quoi celui-ci a répondu par la présente procédure. Monsieur [S] soutient que cette humidité et les infiltrations dégradent sa marchandise et l’empêchent de recevoir des clients et d’exploiter son commerce. Le remplacement du cumulus vétuste incombe au bailleur. Il s’oppose donc à l’acquisition de la clause résolutoire mise en oeuvre de mauvaise foi alors que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance. Son bilan comptable de 2023 laisse apparaître un faible bénéfice de 11763 euros. L’état de santé de monsieur [S] est en outre dégradé.

Aux termes de ses dernières conclusions, monsieur [F] porte à la somme de 9261,60 euros sa demande au titre des loyers et des charges arrêtés au 25 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, et à 1500 euros sa demande au titre des frais irrépétibles.

Des travaux avaient été réalisés en 2021 et 2022 permettant de mettre un terme définitif aux dégât des eaux, et des travaux de plâtrerie et de peinture dans le courant de l’année 2022. Il a donc été prescrit à monsieur [S] de déclarer la nouvelle fuite à son assureur, qui s’y est refusé. Pour ce qui concerne le défaut d’eau chaude, il incombe au preneur de changer le cumulus, qui constitue une charge du preneur et non pas une grosse réparation de l’article 606 du Code Civil. Il est normal qu’un dégât des eaux occasionne une odeur d’humidité. Monsieur [S] ne peut se permettre de cesser de payer ses loyers. Il convient de rejeter sa demande de délais de paiement compte tenu de son attitude d’inaction qui participe à la dégradation du local.

SUR CE

Il apparaît des pièces produites que des dégâts des eaux ont été déplorés en 2021, dont l’origine a été identifiée et auxquels il a été mis fin en 2021 et 2022, comprenant la réfection des peintures. Monsieur [S] explique qu’il se refuse de payer ses loyers en raison de nouvelles fuites d’eau et de l’absence d’eau chaude dans son local. Il résulte de l’article 7 du bail que le preneur doit maintenir les lieux loués en bon état d’entretien et effectuer toutes réparations ainsi que celles découlant de la vétusté, à l’exception uniquement des grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil. Il lui incombe donc de remplacer le cumulus usagé. Pour ce qui concerne le dégât des eaux, il apparaît qu’il a endommagé les emballages des bouteilles proposées à la vente. Toutefois le bailleur n’a pas failli à ses obligations en prescrivant au preneur de déclarer son sinistre à son assureur pour que soit diligentée une expertise destinée à déterminer l’origine des désordres. Dans l’attente, monsieur [S] demeure tenu du paiement de ses loyers s’il n’est pas établi que le local n’est pas en état d’exploitation. Or monsieur [S] n’établit pas avoir cessé d’exploiter suite aux désordres dénoncés ni ne précise suivant quelles circonstances se produisent les fuites d’eau dénoncées et quelle lui paraît en être l’origine.

Il convient donc de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois et de condamner monsieur [S] à payer la somme provisionnelle de 9261,60 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 25 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 17 janvier 2025 sur la somme de 7033,77 euros à titre de dommages-intérêts moratoires, en l’absence de contestation sérieuse sur l’exigibilité de cette somme.

Il convient de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement au preneur, qui justifie d’un bénéfice faible de 11763 euros pour l’année 2023 et de difficultés de santé. Il est donc autorisé à payer sa dette en 24 mensualités de 385,90 euros chacune, à partir du mois de septembre 2025, au plus tard le 5 de chaque mois, outre les loyers et charges courantes. À défaut de respect d’une seule de ces échéances à son terme, la déchéance du terme est encourue et les conséquences indiquées ainsi que précisé au dispositif de la décision.

Le défendeur, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Il est condamné à payer la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 18 février 2025.

CONDAMNONS [Z] [S] à payer à [W] [F] la somme provisionnelle de 9261,60 (neuf mille deux cent soixante-et-un euros soixante cents) euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur la somme de 7033,77 euros.

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail et autorisons [Z] [S] à payer sa dette en 24 mensualités de 385,90 euros, outre les loyers et les charges courantes, à compter du mois de septembre 2025, au plus tard le 5 de chaque mois.

DISONS que le parfait respect de ces échéances permettra la poursuite normale du bail.

DISONS qu’en revanche, le défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, que ce soit au titre des retards comme des loyers et charges courantes, entraînera, dix jours après une simple lettre de rappel restée infructueuse, l’obligation pour [Z] [S] et tout occupant de son chef de quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier, et de payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges jusqu’au départ effectif des lieux.

CONDAMNONS [Z] [S] aux dépens.

CONDAMNONS [Z] [S] à payer à [W] [F] la somme de 800 (huit cents) euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Nathalie VERNAY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT