N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 22 Mai 2025

N° RG 24/00092 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRIY

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Christophe LEMAITRE, substituant M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [L] [G]

[Adresse 3]

1er étg. [Adresse 6]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e LACROIX

Copie certifiée conforme à l’original à : M. [G]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à M. [L] [G] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] par contrat du 3 janvier 2022, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 521,74€ outre 84,70€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2886,87€ a été délivré à M. [L] [G] le 10 mai 2023.

La situation d’impayés a été dénoncée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juin 2022.

Devant l’absence de régularisation, la société 1001 VIES HABITAT, par acte du 23 octobre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 25 octobre 2024, a fait assigner M. [L] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et l’expulsion en conséquence de M. [L] [G] des lieux loués, ainsi que de tous occupants de son chef ;La condamnation à titre provisionnel de M. [L] [G] à lui payer la somme de 4927,38€ à titre d’arriérés de loyers et charges, loyer d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; La condamnation à titre provisionnel de M. [L] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de son départ effectif des lieux ;La condamnation de M. [L] [G] à lui payer la somme de 390€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025.

La société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 6264,07€, échéance de février 2025 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au défendeur.

M. [L] [G] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, tout en précisant avoir effectué un versement de 606€ au profit du bailleur le matin même. Il demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 174€ en règlement de l’arriéré. Il explique ses difficultés financières par sa séparation avec sa compagne et les frais d’obsèques engendrés par le décès d’un proche. Il a demandé au juge aux affaires familiales la révision de la pension alimentaire qu’il verse pour ses enfants, la procédure est en cours. Il perçoit un salaire de l’ordre de 1800€ et indique avoir effectué une formation VTC pour compléter ses revenus.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur demande du juge, le conseil du bailleur a transmis un décompte actualisé au 14 avril 2025 par courriel reçu au greffe du tribunal le 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 juin 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 14).

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2886,87€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à personne, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [L] [G] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 11 juillet 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que M. [L] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6264,51€ à la date du 14 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

M. [L] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience dès lors que le versement de 606€, dont il fait état, a bien été comptabilisé à son crédit dans le dernier décompte produit par le bailleur.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 6264,51€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2886,87€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 10 mai 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera en outre condamné au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er avril 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [L] [G] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

La société 1001 VIES HABITAT s’y oppose.

M. [L] [G] propose de verser 174€ par mois en sus du loyer courant, ce qui permettrait de solder l’arriéré locatif dans les délais légaux. Il a en outre repris le paiement intégral du loyer depuis janvier 2025 (à 44 centimes près s’agissant de l’échéance de février 2025), soit antérieurement à l’audience.

Par ailleurs, il ressort des débats et du rapport social que M. [L] [G] est en CDI et perçoit un salaire de l’ordre de 1800€. Ses difficultés financières ont commencé lors de sa dernière séparation, à l’issue de laquelle il a dû faire face à des frais de justice importants. Il a également dû faire face à des frais d’obsèques suite au décès d’un proche. Il verse 650€ de pension alimentaire à la mère de ses enfants et indique avoir saisi le JAF pour revoir ce montant à la baisse compte tenu de ses ressources. Enfin, il expose avoir effectué une formation VTC afin de percevoir un salaire complémentaire. Il apparait ainsi en mesure de régler sa dette locative, malgré des charges élevées.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder au défendeur des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande du locataire qui souhaite rester dans le logement.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [L] [G], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de débouter la SA 1001 VIES HABITAT de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 11 juillet 2023 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNONS M. [L] [G] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, à titre provisionnel, une somme de 6264,51€ (six-mille-deux-cent-soixante-quatre euros et cinquante-et-un centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 14 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2886,87€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 10 mai 2023, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M. [L] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 174€ chacune et une 36 mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que M. [L] [G] soit condamné à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [L] [G] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 22 mai 2025.

La Greffière La juge