TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

N° Minute : 26/ 100

N° RG 25/02117 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YMX

Jugement rendu le 16 Février 2026

DEMANDERESSE :

Madame [W] [I]

née le 19 Janvier 1964 à [Localité 1] (34)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Fatiha EL HAZMI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocats au barreau de NARBONNE

DÉFENDEURS :

SAS EVIMERIA

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 889 260 972

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat postulant au barreau de NARBONNE, ayant pour avocat plaidant M^e Willi SCHWANDER avocat au Barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Madame [N] [S]

née le 05 Septembre 1970 à [Localité 5])

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat postulant au barreau de NARBONNE, ayant pour avocat plaidant M^e Willi SCHWANDER avocat au Barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [C] [L]

né le 02 Novembre 1960 à [Localité 6] (Algérie), exerçant la profession de Conseil en Gestion d’Affaires immatriculé u RCS de [Localité 3] sous le n° 382 199 115

[Adresse 3]

[Localité 4]

3 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Représenté par Maître Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat postulant au barreau de NARBONNE, ayant pour avocat plaidant M^e Willi SCHWANDER avocat au Barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Maître [M] [X] – Notaire -

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Annabelle SOYER, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Carine PRAT, de la SELARL EFFICIA, avocat au Barreau de RENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier,

En présence d'[D] [K], auditeur de justice,

Magistrats ayant délibéré :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Béziers du 25 juillet 2025 ayant autorisé le demandeur à assigner à jour fixe pour l’audience collégiale de plaidoirie du 15 Décembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Février 2026 ;

Maître [H] [Y] et M^e Willi SCHWANDER ont été entendus en leurs plaidoiries ;

Maître [B] a déposé son dossier de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

**********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de Maître [X], notaire à [Localité 8], en date du 30 octobre 2020, Mme [W] [I] cédait avec faculté de rachat à la société EVIMERIA une maison individuelle à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 9].

L’opération avait été négociée par la société CABINET [C] [L].

Aux termes de l’acte, il était réservé à Mme [W] [I], pendant un délai de 36 mois à compter du lendemain de la vente, la faculté de racheter l’immeuble conformément aux dispositions des articles 1659 et 1673 du Code civil ; le prix de rachat prévu à l’acte s’élevait à la somme de 31.500 € si la faculté de rachat était exercée dans un délai de 18 mois et de 34.500 € si la faculté de rachat était exercée à partir du 19ème mois jusqu’au 36ème mois.

Les parties convenaient que l’acquéreur n’aurait la jouissance du bien qu’à l’expiration du délai de 36 mois commençant à courir à compter du lendemain de la vente.

Mme [W] [I] conservait la jouissance du bien vendu pendant ce délai de 36 mois moyennant le versement d’une indemnité d’occupation de 360 € / mois, soit 6.480 € pour la période de différé de jouissance.

Le prix de vente était fixé à 30.000 €.

De convention expresse entre toutes les parties, l’indemnité d’occupation de 6.480 € devait être prélevée sur le prix de vente avant versement de celui-ci à Madame [I].

Il était également dit que le prix comprenait les frais de négociation (3.600 €) et les frais de montage (500 €).

Mme [W] [I] n’exerçait pas sa faculté de rachat pendant le délai de 36 mois.

Suivant acte sous-seing privé en date du 1er janvier 2025, la société EVIMERIA consentait à Mme [W] [I] un contrat de location portant sur un appartement T3 dépendant de l’immeuble vendu pour une durée de 3 ans à compter du 1er décembre 2024.

Dans ces circonstances, par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Béziers en date du 25/07/2025 prise à sa demande, Mme [W] [I] était autorisée à assigner la société EVIMERIA, Maître [X] [M], Mme [N] [S] et M. [C] [L] pour l’audience du tribunal judiciaire de Béziers du 17/11/2025 en formation collégiale ; les assignations à jour fixe intervenaient selon acte des 31 juillet et 5 août 2025 dans les termes suivants :

Vu les articles 1591, 1658 et suivants, 1130 et suivants, 1240 du code civil,

AU TITRE DU CONTRAT DE VENTE EN DATE DU 30 OCTOBRE 2020

* A titre principal, sur la résolution pour vileté du prix

— JUGER que le prix de vente est vil ;

En conséquence,

— PRONONCER la résolution du contrat de vente conclu le 30 octobre 2020 publiée au bureau des hypotheques le 30 octobre 2020 sous les références 3404P04202OPl38OO passée entre Mme [W] [I] et la société EVIMERA portant sur le bien immobilier sis [Adresse 6], cadastré section K n°[Cadastre 1] et n°O507 ;

— ORDONNER que le prix de la vente d’un montant 30 000 euros soit restitué au profit de Mme [W] [I] dans les huit jours a compter de la signification du jugement à intervenir ;

* A titre subsidiaire, sur la requalification de la vente en pacte commissoire illicite et sa nullité

— JUGER que le contrat de vente dissimule en réalité un pacte commissoire portant sur une résidence principale prohibé par l’article 1659 du Code civil ;

En conséquence,

— PRONONCER la nullité du contrat de vente conclu le 30 octobre 2020 publié au bureau des hypothèques le 30 octobre 2020 sous les références 3404P042020Pl3800 passé entre Mme [W] [I] et la société EVIMERA portant sur le bien immobilier sis [Adresse 6], cadastré section K n°l895 et n°[Cadastre 2] ;

— ORDONNER que le prix de la vente d’un montant 30 000 euros soit restitué au profit de Mme [W] [I] dans les huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

* A titre infiniment subsidiaire : sur la nullité pour vice du consentement

— JUGER que le consentement de Mme [W] [I] a été vicié, d’une part, par l’abus de l’état de dépendance dans lequel elle se trouvait au moment de la conclusion du contrat, et d’autre part, par les manoeuvres dolosives deployées à son encontre ;

En conséquence,

— PRONONCER la nullité du contrat de vente conclu le 30 octobre 2020 publié au bureau des hypothèques le 30 octobre 2020 sous les références 3404PO4202OPl 3800 passé entre Mme [W] [I] et la société EVIMERA portant sur le bien immobilier sis [Adresse 6], cadastré section K n°l [Cadastre 3] et n°[Cadastre 2] ;

— ORDONNER que le prix de la vente d’un montant 30 000 euros soit restitué au profit de Mme [W] [I] dans les huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

AU TITRE DE LA RESPONSABILITE CIVILE DELICTUELLE

— JUGER que Maitre [M] [X], es qualité d’entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne « MAITRE [X] [M] », a manqué à ses obligations de conseil et d’authenticité en sa qualité d’officier public ;

— JUGER que M. [C] [L] a commis une faute délictuelle en usant de manoeuvres frauduleuses et de promesses fallacieuses destinées à tromper Mme [W] [I] sur la nature, les risques et les conséquences du contrat projeté ;

— JUGER que Mme [N] [S] a commis intentionnellement une faute d’une particulière gravité dans l’exercice de ses fonctions sociales engageant sa responsabilité personnelle ;

En conséquence,

— CONDAMNER in solidum Maitre [M] [X], es qualité d’entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne « [V] [X] [M] », M. [C] [L] et Mme [N] [S] à verser à Mme [W] [I] la somme de :

—  20 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu renoncer à la vente

—  20 000 euros en réparation du préjudice moral,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER in solidum la société EVIMERIA, MAITRE [X] [M] et M. [C] [L] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par leurs conclusions en réponse, la société EVIMERIA, Mme [N] [S] et M. [C] [L] demandent au tribunal de :

— DECLARER non rapportée la preuve du vil prix,

— DECLARER que les critères habituels de la requalification de la vente en réméré en pacte commissoire, à savoir (faiblesse du prix de vente par rapport au prix du marché, différence importante existant entre ce prix de vente et le prix du réméré, faisant un taux supérieur au seuil de l’usure, la conservation par le vendeur de l’usage du bien et le prix fixé à cette fin ainsi que la pratique habituelle, par l’acquéreur, de ce type d’opération) ne sont pas réunis en l’espèce,

— DECLARER que le prétendu pacte commissoire ne porte pas sur l’immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur,

— DECLARER non rapportée la preuve de manœuvres dolosives ou de l’abus de faiblesse,

— DECLARER [W] [Q] irrecevable et infondée en l’ensemble de ses prétentions fins et conclusions.

— DEBOUTER [W] [Q] de sa demande de restitution du prix de vente.

— DEBOUTER [W] [Q] de sa demande de restitution des honoraires perçus par la société NATCED.

— DECLARER que [W] [Q] ne rapporte pas la preuve des préjudices dont elle demande réparation ni des fautes qui en seraient la cause, ni du lien de causalité.

— DEBOUTER en conséquence [W] [Q] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— CONDAMNER [W] [Q] à payer à la société EVIMERIA :

– 6 480 €uros correspondant au montant de l’indemnité du différé de jouissance pour la seconde période de 18 mois.

– une indemnité journaliére de 500 €uros à compter du 31 octobre 2023, et ce jusqu’à la libération effective de la maison sis [Adresse 7].

— DECLARER subsidiairement que [M] [X] a manqué à son obligation de mettre en garde la société EVIMERIA, [C] [L] et [N] [S] sur les risques de requalification de la vente a réméré en pacte commissoire, et de nullité de son acte pour vil prix.

— DECLARER qu’il a manqué à son obligation de vérification de l’identité exacte des parties

EN CONSEQUENCE

— CONDAMNER en tout état de cause [M] [X] à relever et garantir la société EVIMERIA, [C] [L] et [N] [S] de toute condamnations prononcées à leur encontre au profit de [W] [Q]

— CONDAMNER toute partie succombante à payer à la société EVIMERIA [C] [L] et [N] [S], la somme de 5 000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses conclusions en réponse, Maître [M] [X] demande au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;- DEBOUTER Monsieur [L], Madame [S] et la société EVIMERIA de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Maître [X] ;

— CONDAMNER Madame [I] à payer à Maître [X] une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [I] aux dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit.

Après renvoi prononcé contradictoirement à l’audience du 17 novembre 2025 l’affaire était plaidée à l’audience du 15 décembre 2025.

MOTIVATION

I – Les demandes principales

A) L’annulation de la vente immobilière

Le tribunal remarquera d’abord les contradictions manifestes dans le dispositif des demandes présentées par Mme [W] [I] qui sollicite d’une part l’annulation du contrat de vente immobilière intervenu entre elle-même, vendeuse, et la société EVIMERA, acheteuse pour divers motifs et d’autre part, en conséquence, la restitution à son profit du prix de vente d’un montant de 30 000 €.

1) La résolution pour vileté du prix

Aux termes de l’article 1591 du code civil : « Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. »

L’article 1658 du code civil dispose que: « Indépendamment des causes de nullité ou de résolution déjà expliquées dans ce titre, et de celles qui sont communes à toutes les conventions, le contrat de vente peut être résolu par l 'exercice de la faculté de rachat et par la vileté du prix. »

L’article 1591 du Code civil dispose que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties, ce dont la jurisprudence déduit que le prix doit, notamment, être sérieux et non vil.

Il est constant que le vil prix est un prix excessivement bas, sans aucun rapport avec la valeur de la chose vendue, c’est-à-dire un prix dérisoire ou inexistant.

Le caractère réel et sérieux du prix ne se confond pas avec la valeur du bien vendu en sorte que le juge n’est aucunement obligé de rechercher la valeur réelle de la chose vendue dès lors qu’elle l’a été en contrepartie d’un prix qui n’est pas dérisoire.

Les juges du fond apprécient souverainement si le prix stipulé est dérisoire, en fonction de l’ensemble des conditions de vente et à la date de la vente.

Il incombe donc au cas particulier à Mme [W] [I] qui sollicite la nullité de la vente litigieuse pour vileté du prix de rapporter la preuve que le prix convenu ne correspond pas à un prix réel et sérieux et s’assimile ainsi à une absence de prix.

En se fondant seulement sur le prix de vente de l’immeuble litigieux fixé à 30 000 € courant 2020 et sur deux estimations dont il résulterait une valeur pour ledit immeuble comprise entre 130 000 € et 140 000 € établies courant 2025 alors que ces estimations sont utilement contestées comme non probantes en ce qu’elles ne comportent pas de description de l’état de l’immeuble ni d’éléments de comparaison, qu’elles interviennent cinq années après la vente et qu’une expertise immobilière organisée à la demande de la société EVIMERIA à laquelle la vendeuse devenue locataire n’a pas voulu participer évalue la maison à 68 000 € le 11 novembre 2025 et alors que le prix de vente doit tenir compte des circonstances particulières résultant notamment de l’urgence de la vente, de la faculté de rachat stipulée, de l’occupation du bien par la vendeuse et de l’état de l’immeuble, Mme [W] [I] ne démontre pas que le prix de vente contesté est dérisoire.

Mme [W] [I] sera donc déboutée de sa demande tendant à l’annulation de la vente pour vileté du prix.

2) La requalification du contrat en pacte commissoire illicite

Il est de jurisprudence constante que la vente à réméré peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure.

Plusieurs indices permettent de requalifier une vente à réméré en pacte commissoire prohibé à savoir la faiblesse du prix de vente, par rapport notamment au prix du marché, la différence importante existant entre ce prix de vente et le prix du réméré qui fait apparaitre un taux supérieur au seuil de l’usure, la conservation par le vendeur de l’usage du bien et le prix fixé à cette fin ainsi que la pratique habituelle par l’acquéreur de ce type d’opération, sans qu’il soit nécessaire que ces critères soient tous réunis.

En l’espèce il conviendra de relever les points suivants :

– le prix du marché en 2020 pour le bien immobilier vendu n’a pas été établi par Mme [W] [I], de sorte que la faiblesse du prix de vente ne peut être appréciée, un prix bas pouvant de plus être fixé à l’avantage du vendeur pour faciliter le rachat ultérieur du bien,

– quant à l’existence alléguée d’un taux usuraire, pour le calcul duquel l’indemnité d’occupation mise à la charge de Mme [W] [I] qui correspond à la contrepartie de la jouissance de l’immeuble n’entre pas en compte, il ne résulte pas de la différence entre le prix de vente de 30 000 € et le prix de rachat fixé à 31 500 € dans un délai de 18 mois et au-delà jusqu’au 36ème mois à 34 500 € – soit la somme de 1500 € rapportée à la durée de 18 mois, ou la somme de 4500 € rapportée à la durée de 36 mois – l’existence d’un prêt de courte durée à caractère usuraire, le taux d’usure étant fixé pour les prêts d’un montant supérieur à 6000 € à 6,92 % en octobre 2023 et à 4,93 % en avril 2022,

– la récurrence des ventes à réméré effectuées par l’acquéreur, la société EVIMERIA, n’est pas démontrée par Mme [W] [I].

Dès lors, nonobstant l’effectivité de la relocation du bien au vendeur mais seulement en partie, Mme [W] [I] ne démontre pas l’existence d’un pacte commissoire illicite à son détriment.

3) Les vices du consentement

Aux termes de l’article 1130 du code civil : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1131 du code civil précise que : « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. »

En l’espèce, Mme [W] [Q] prétend que son consentement a été vicié d’une part en raison d’une violence caractérisée par un état de dépendance, et d’autre part, par un dol de l’acquéreur.

a) La violence économique

L’article 1142 du code civil dispose : « La violence est une cause de nullité qu’elle ait été exercée par une partie ou par un tiers. »

Selon l’article 1143 : « Il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif ».

La jurisprudence constante de la Cour de cassation est venue préciser la portée de ce texte en exigeant la réunion de trois éléments cumulatifs : une situation de dépendance avérée, une exploitation abusive de cette situation pour provoquer un engagement, et enfin l’obtention d’un avantage manifestement excessif que la victime n’aurait jamais consenti en dehors de ladite contrainte.

En l’espèce il sera constaté que Mme [W] [I], retraitée aux revenus modestes poursuivie par ses créanciers, était dans l’impossibilite d’obtenir un crédit bancaire traditionnel. Elle se trouvait ainsi dans une situation de fragilité économique avérée ; elle a contacté par le réseau Internet M. [C] [L], comme en atteste sa fille Mme [O] [P], afin d’obtenir des fonds qui lui ont été proposés par le moyen de la vente à réméré du bien immobilier dont elle était propriétaire et qu’elle occupait.

Le tribunal retiendra que l’existence d’un avantage manifestement excessif n’est pas établie dès lors que l’argument de l’irrégularité de la vente à réméré litigieuse a été précédemment rejeté faute de preuve de la vileté du prix de vente comme de l’existence d’un pacte commissoire illicite.

Mme [W] [I] a pris l’initiative de contacter le cabinet [C] [L] puis d’accepter la vente proposée. Cependant elle pouvait d’abord solliciter d’autres sources de financement ainsi que des conseils juridiques indépendants, puis, une fois la vente à réméré intervenue, exercer sa faculté de rachat en s’acquittant du prix demandé présenté par ailleurs comme anormalement bas, et calculé à partir du prix de vente augmenté d’une somme comprise entre 1500 € et 4500 € suivant la date d’exercice dudit rachat.

Des informations détaillées sur les particularités de la vente à réméré en cours de négociation ont bien été transmises par M. [C] [L] à Mme [W] [I] le 13 mars 2020, cette dernière a indiqué sa volonté de finaliser cette vente pour satisfaire un besoin de trésorerie urgent résultant notamment de l’obligation de rembourser des prêts Cofidis pour un montant total de 14 882 €.

Il n’est caractérisé aucun avantage excessif pour la SCI EVIMERIA au regard des risques avérés découlant de cette opération (absence de jouissance du bien acquis, non-paiement de l’indemnité de jouissance depuis plus de 4 ans, actions judiciaires en cours), alors même que Mme [W] [I] occupe toujours le bien litigieux.

La promesse mensongère alléguée d’un retour de Mme [W] [I] à bonne fortune est niée par les défendeurs et ne résulte pas des pièces communiquées.

Mme [W] [I], qui n’était pas placée sous un régime de protection, disposait d’une pleine capacité à évaluer sa possibilité de restaurer ses finances dans un délai déterminé de façon à lui permettre de racheter sa maison à un prix qu’elle présente par ailleurs comme étant très bas.

L’intervention à l’acte de vente du notaire représente une garantie pour le vendeur et son choix est libre pour les parties. Il n’est pas établi que la localisation de l’étude notariale ait eu une influence sur la conclusion du contrat.

Dès lors l’exercice d’une violence économique commise à l’encontre de Mme [W] [I] pour obtenir la conclusion du contrat litigieux n’est pas établie et ce moyen de nullité sera écarté.

b) Le dol

L’article 1137 du code civil dispose : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l‘autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

L’article 1138 du code civil précise : « Le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence. »

Il n’est pas établi que la situation particulière de M. [C] [L], à la fois négociateur et bénéficiaire de la vente, constitue une dissimulation intentionnelle de nature à jouer un rôle dans l’acceptation de la vente par Mme [W] [I] ; les faits dénoncés sont insusceptibles de changer la nature économique du contrat pour le vendeur du bien immobilier.

De même il n’est pas établi que l’erreur constatée dans l’acte authentique de vente concernant le numéro SIREN de la SAS EVIMERIA, alors que la dénomination sociale, les représentants légaux et l’adresse de la personne morale acheteuse étaient correctement mentionnés, soit intentionnelle, qu’elle émane d’un tiers de connivence et qu’elle ait empêché Mme [W] [I] d’exercer une faculté de rachat dont aucune tentative n’a été justifiée.

Dès lors, faute de rapporter la preuve de manœuvres dolosives, ce moyen de nullité sera écarté.

B) La responsabilité civile délictuelle

1) Le notaire instrumentaire

Mme [W] [I] reproche au notaire d’avoir manqué à son devoir de conseil et d’information en n’attirant pas son attention sur les risques juridiques et économiques de l’opération et en ne relevant pas que le contrat conclu dissimulait un pacte commissoire illicite, d’avoir manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte en ne vérifiant pas l’identité de l’acquéreur et d’avoir indûment versé aux huissiers poursuivants le montant des sommes qu’elle devait à ses créanciers.

En premier lieu, il sera constaté que le notaire instrumentaire n’a pas négocié la vente et s’en est tenu à sa mission de rédacteur et d’authentificateur mais qu’il lui a été transmis préalablement à la signature de l’acte authentique un document rempli par Mme [W] [I] reprenant les divers éléments financiers et juridiques concernant la vente à réméré préparée, montrant que la vendeuse disposait de toutes les informations nécessaires, et qu’elle avait bénéficié de plusieurs entretiens avec l’acheteur.

Mme [W] [I], dont la capacité de comprendre la teneur des engagements souscrits n’a pas été remise en cause, indiquait de plus dans ce document les raisons du recours à ce type d’acte soit un besoin de trésorerie urgent pour rembourser rapidement des créances relatives à des prêts à la consommation échus.

L’opération effectuée n’ayant pas été juridiquement invalidée il n’appartenait pas au notaire de se prononcer sur son opportunité économique.

En deuxième lieu, s’il n’est pas contestable que l’acte est affecté d’une erreur en ce qu’il mentionne pour la société EVIMERIA un numéro de RCS qui n’est pas le sien il n’est pas pour autant établi l’existence d’un préjudice indemnisable imputable à cette erreur, en effet la dénomination, l’adresse et la mention des représentants légaux de la société figurant à l’acte sont bien exacts ce qui pouvait permettre à la demanderesse de racheter l’immeuble si elle en avait manifesté la volonté, ce qui n’est pas établi.

Enfin Mme [W] [I] reproche au notaire d’avoir réglé sans mandat une somme de 14 882,42 € à ses débiteurs pour une créance dont le montant n’est pas contesté, cependant il est établi que Mme [W] [I] n’ignorait pas ce règlement direct qu’elle a tacitement ratifié en admettant le décompte vendeur faisant état de la somme de 14 882,42 € à verser aux huissiers poursuivants dont les titres de créance sont ignorés et que de plus il était indiqué dans les documents préalables à la passation de l’acte datés du 13 mars 2020 et transmis au notaire que la nécessité de régler rapidement cette dette était la justification du recours à la vente à réméré.

Il résulte dès lors du tout qu’aucune faute préjudiciable n’est établie à l’encontre du notaire instrumentaire et qu’en conséquence les demandes de dommages-intérêts à son encontre seront rejetées.

2) M. [C] [L]

Comme relevé ci-dessus il n’est pas établi que la situation particulière de M. [C] [L], à la fois négociateur et bénéficiaire de la vente, constitue une dissimulation intentionnelle de nature à jouer un rôle dans l’acceptation de la vente par Mme [W] [I].

Dans le même sens les déclarations de Mme [W] [I] selon laquelle « les agissements de M. [C] [L] relèvent d’une escroquerie, constitutive d’une faute au sens de la responsabilité civile délictuelle » restent des allégations non justifiées.

La demande de condamnation à ce titre de M. [C] [L] sera rejetée.

3) Mme [N] [S]

Mme [W] [I] conclut encore à la responsabilité délictuelle personnelle de Mme [N] [S], avec qui elle n’a jamais été en contact, en ce que celle-ci aurait commis une escroquerie à son encontre et demande réparation à ce titre sans pour autant établir valablement les éléments constitutifs de cette infraction et notamment sans caractériser une quelconque intention frauduleuse.

Dès lors la responsabilité délictuelle de Mme [N] [S] ne pourra être engagée.

II – Les demandes reconventionnelles

Reconventionnellement la société EVIMERIA demande la condamnation de Mme [W] [I] à lui payer :

– 6 480 € correspondant au montant de l’indemnité du différé de jouissance pour la seconde période de 18 mois.

– une indemnité journaliére de 500 € à compter du 31 octobre 2023, et ce jusqu’à la libération effective de la maison sis [Adresse 8].

L’article 70 alinéa 1er du code de procédure civile dispose : « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

Il est de jurisprudence établie qu’en application de l’article 70 du code de procédure civile une demande peut être formée à titre reconventionnel à condition de se rattacher à la demande originaire par un lien suffisant, souverainement apprécié par le juge du fond et qu’il n’est pas dérogé à cette règle par les dispositions régissant la procédure à jour fixe.

En l’espèce Mme [W] [I] a assigné les défendeurs en annulation du contrat de vente d’immeuble à réméré et en dommages et intérêts et, à titre reconventionnel, ces derniers ont sollicité le paiement de différentes indemnités consécutives à l’occupation de l’immeuble litigieux par le vendeur.

Il sera constaté que cette demande reconventionnelle à laquelle il n’a pu être répondu par le demandeur a des conséquences juridiques différentes de la demande principale et constitue un détournement de l’objet de l’enjeu juridique préalablement défini dans le cadre de la procédure à jour fixe ; dès lors cette demande reconventionnelle ne se rattache pas par un lien suffisant aux prétentions originaires de Mme [W] [I] et devra être déclarée irrecevable.

III – Les demandes accessoires

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] [I], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

L’exécution provisoire de droit sera maintenue.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Mme [W] [I] de ses entières demandes,

DECLARE irrecevables les demandes reconventionnelles formées par M. [C] [L], Mme [N] [S] et la société EVIMERIA,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [I] aux entiers dépens,

MAINTIENT l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 16 Février 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à Maître Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, Maître Fatiha EL HAZMI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, M^e Annabelle SOYER