TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1488

N° RG 25/00605 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JG5P

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 août 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [X] [P] [M]

né le 25 Juin 1990 à [Localité 5] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4] – Chez SCI THOMAS – [Localité 3]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [S]

né le 19 Septembre 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [H] [D]

né le 03 Janvier 1997 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 août 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 25 janvier 2021, Monsieur [X] [M] a donné à bail à Monsieur [V] [S] et Monsieur [H] [D] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Par exploits de commissaire de justice délivrés les 23 janvier 2025 et 17 février 2025, Monsieur [X] [M] a fait citer Monsieur [V] [S] et Monsieur [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer :

1 238 € au titre des loyers et des charges impayées pour la location de l’appartement ;10 339,90 € à titre de remboursement pour les travaux déjà effectués suite aux dégradations dans l’appartement ;4 244 € à titre de remboursement pour les travaux restant à effectuer sur devis suite aux dégradations de l’appartement ;242 € à titre d’indemnisation pour la location du bien pendant la durée des travaux, après la fin du bail, et ce jusqu’à la relocation de l’appartement le 15 novembre 2024 ;20,02 euros à titre de frais postaux pour l’envoi des mises en demeure ;3 000 € à titre de dommages et intérêts, outre aux entiers dépens de l’instance.ordonner/rappeler l’exécution provisoire du présent jugement.L’affaire a été appelée la première fois l’audience du 20 mai 2025 et retenue. Monsieur [X] [M] se réfère à ses écritures. Il expose que le logement a connu des dégradations énormes nécessitant de refaire l’appartement en totalité. Il précise avoir déposé une plainte pénalement.

Monsieur [V] [S] et Monsieur [H] [D] cités respectivement à personne et selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile par commissaire de justice, ne sont ni présents ni représentés.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement rendu réputé contradictoire en premier ressort en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au soutien de sa demande, Monsieur [X] [M] produit notamment :

une copie du contrat de location,un dépôt de plainte pénale pour des faits de vol et de dégradation ;l’état des lieux d’entrée du 13 février 2021 ;l’état des lieux de sortie de l’appartement du 3 octobre 2024 signé par toutes les parties accompagnées des photographies ;des devis et des factures représentant 16 168,90 € correspondant à des travaux d’aménagement de salle de bains, de nettoyage et de réfection des sols, de ravalement des murs et des plafonds.Une lettre de mise en demeure du 30 octobre 2024 réclamant la somme de 12 837,90 € adressés par lettre recommandée avec accusé de réception ;un protocole d’accord du 3 novembre 2024 signé par toutes les parties reconnaissant le montant de la dette à 12 537,90 € suite aux dégradations, arriérés de loyers, désinsectisation, nettoyage de l’appartement et prévoyant un échelonnement de la dette de 600 € par mois ;des échanges de SMS entre les parties en vue d’une résolution amiable du conflit ;le contrat de location du 4 novembre 2024 ;un prêt personnel d’un montant de 3 000 € du 12 octobre 2024 contracté par Monsieur [X] [M] ;

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qui n’a pas introduit dans son logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies à l’annexe du décret n°87-812 du 26 août 1987 sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Lorsque l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas de désordre, le locataire est tenu de réparer les dégradations constatées lors de son départ sauf à démontrer qu’il n’en est pas l’auteur ou à établir qu’elles sont survenues par suite d’un événement de force majeure ou qu’elles sont dues à l’usure, à la vétusté ou à un vice de structure dont la réparation incombe au bailleur.

Ainsi, si le preneur est tenu des dégradations survenues pendant la location, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf d’un appartement atteint par la vétusté. Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. En l’absence d’état des lieux d’entrée, les locataires sont réputés avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives ;

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

La charge de la preuve des dégradations incombe au bailleur qui s’en prévaut.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 18 février 2021 agrémenté de photographies met en évidence un appartement avec des appréciation allant de « très bon état à bon état ». La seule observation est un impact sur le carrelage dans la cuisine. L’état des lieux de sortie du 3 octobre 2024 a été signé contradictoirement par les parties et est complété par des photographies. Elles mettent en exergue un appartement insalubre, rempli de déchets au sol, dans les éviers, dans la cabine de douche. Au-delà de la saleté, tous les murs, sol, maçonnerie, carrelage, sont dégradés nécessitant que l’appartement soit entièrement refait.

Les locataires ont expressément reconnu leur responsabilité dans la dégradation de l’appartement et le montant de la dette totale due, soit la somme de

12 537,90 € se décomposant ainsi : 1 238 € d’arriérés de loyers, 10 839,90 € de dégradations locatives, 1 500 € lors du constat amiable entre les parties et fixant un échéancier d’apurement du paiement de la dette.

Monsieur [X] [M] justifie des factures et des devis nécessaires à la remise en état du bien de sorte qu’il convient de faire droit à sa demande au titre des réparations et de lui allouer la somme de 10 339,9 euros+ 4 244 euros, soit la somme totale de 14 583,90 €

En conséquence de ce qui précède, Monsieur [V] [S] et Monsieur [H] [D] sont condamnés solidairement à payer la somme de 14 583,90 euros à Monsieur [X] [M], avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les impayés de loyer

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Monsieur [V] [S] et Monsieur [H] [D], absents et défaillants à la procédure, ne justifient par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte et ne contestent par hypothèse pas l’existence de la dette locative.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

Il convient en conséquence de les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 238 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 23 janvier 2025 et 17 février 2025.

Sur la demande en dommages et intérêts

Par application de l’article 1240 du Code civil, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il revient au créancier, quel que soit le fondement, d’établir par tous moyens, le préjudice dont il sollicite réparation. Pour justifier d’un préjudice de jouissance, le propriétaire du bien doit avoir subi une atteinte ou une privation concernant celui-ci.

La partie demanderesse invoque la nécessité d’avoir dû recourir à un prêt de 3 000 euros pour avancer les frais des travaux et en justifie par la communication du dit prêt. De même, elle produit le contrat de location du nouveau locataire établissant un retard dans la location, lequel constitue un préjudice du fait de la durée des travaux pour remettre en état le dit appartement. En conséquence, Monsieur [V] [S] et Monsieur [H] [D] sont solidairement condamnés à Monsieur [X] [M] la somme de 3 242€.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [V] [S] et Monsieur [H] [D] sont condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais de lettres recommandées justifier dans la procédure à hauteur de 20,02 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S] et Monsieur [H] [D] à payer à Monsieur [X] [M] les sommes de :

-1 238 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 23 janvier 2025 et 17 février 2025 au titre des impayés de loyers et de charges ;

-14 583,90 euros à Monsieur [X] [M], avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision au titre des dégradations ;

-3 242 € au titre du préjudice matériel.

REJETTE le surplus des prétentions de Monsieur [X] [M] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [S] et Monsieur [H] [D] aux entiers dépens de la procédure, y compris les frais de lettres recommandées de 20,02 euros ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 août 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,