ORDONNANCE DU : 07 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00739 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2NVE

AFFAIRE : S.C.I. MBI C/ S.A.S. MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE (MBI)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MBI

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alban JARS de la SELARL JARS PAPPINI & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE (MBI)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Régis BERTHELON de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 02 Mars 2026 – Délibéré prorogé au 07 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière M. B.I a assigné la SAS MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE devant le juge des référés de [Localité 1] le 28 février 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 25 février 2026, de :

— Recevoir en toutes ses demandes, fins et prétentions la SCI M. B.I. et la déclarer parfaitement fondée ;

— Débouter la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Juger que les demandes de la SCI MBI ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

En conséquence,

— Juger que la somme de 79.046,74 euros TTC (somme à parfaire) relative aux loyers et à la taxe foncière du local commercial sis [Adresse 3] à GENAS (69740) est due à la SCI M. B.I. et qu’il n’existe aucune contestation sérieuse ;

— Condamner la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE à payer à la SCI M. B.I. la somme provisionnelle de 79.046,74 euros TTC (somme à parfaire) correspondant au montant des sommes qui lui sont dues ;

— Condamner la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE à payer à la SCI MBI la somme provisionnelle de 5.000 euros TTC (somme à parfaire) à titre de dommages et intérêts compte tenu de sa résistance abusive ;

En tout état de cause,

— Condamner la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE à payer à la SCI M. B.I. la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE aux entiers dépens.

La SCI MBI expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :

La SCI MBI, dont Monsieur [Z] [J] est le gérant, est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 4] à GENAS (69740). Suivant contrat de bail en date du 7 avril 2017, la SCI MBI a donné à bail à la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE (MBI) les locaux situés [Adresse 4] à GENAS (69740) décrits comme étant des « bureaux sur deux niveaux et d’un entrepôt pour une surface de 484m² », ainsi que des parkings. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 7 avril 2017, pour un loyer annuel de 28.800€ HT/HC.

Un avenant au contrat de bail a été conclu le 25 août 2022 entre les parties. Il a été précisé que conformément à l’indexation prévue, le loyer mensuel s’élève, au 25 août 2022, à un montant de 2.612,69 euros HT. Enfin la description des locaux loués est modifiée, elle inclut une mezzanine et l’entrepôt loué mesurant désormais 700m².

Suivant acte du 30 août 2022, la société YLT ORGANISATION a cédé à la société RAVOIRE INVESTISSEMENT l’intégralité des titres qu’elle détenait au capital de la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE. Le contrat de bail s’est poursuivi.

À compter du mois de septembre 2024, la SAS MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE a cessé de régler le montant du loyer ainsi que celui de la taxe foncière correspondant à l’année 2024.

Un courrier de mise en demeure lui a été adressé le 9 octobre 2024 afin d’inviter cette dernière à procéder au règlement de :

La somme de 3.506,40 euros correspondant au montant du loyer dû, La somme de 4.372,80 euros correspondant à la taxe foncière due. La SCI MBI a procédé à trois saisies conservatoires les 28 janvier, 29 janvier et 7 février 2025. Ces dernières ont été dénoncées à la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE les 5 février, 6 février et 12 février 2025.

Par acte en date du 23 décembre 2025, la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE a délivré à la société MBI un congé portant sur le bail commercial relatif aux locaux qu’elle occupe, avec effet au 30 juin 2026. En procédant ainsi, la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE a donc nécessairement reconnu l’existence et la validité du contrat à la date de cet acte, ce qui exclut toute résiliation antérieure prétendument acquise. Enfin, l’accès aux locaux n’est pas interdit par le bailleur puisque les serrures n’ont pas été changées et que les clés n’ont pas été rendues.

La SAS MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE demande, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 26 février 2026, de :

— Rejeter l’intégralité des demandes de la SCI MBI comme se heurtant à des contestations sérieuses ;

— A titre subsidiaire, rejeter comme se heurtant à des contestations sérieuses, toute demande de condamnation correspondant à des loyers ou indemnités d’occupation pour la période postérieure au départ des lieux de la SAS MBI, soit à compter du mois de mars 2025 ;

— Rejeter en tout état de cause comme se heurtant à tout le moins à des contestations sérieuses les demandes de la SCI MBI correspondant à la taxe foncière 2023 et 2024, à hauteur respectivement de 4393,20 euros et 4372,80 euros ;

— Condamner la SCI M. B.I, à payer à la SAS MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE, la somme de 1500 euros, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens.

En premier lieu, la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE indique que les conditions d’occupation des lieux ne sont pas celle prévues dans le bail. La SAS MBI n’occupait en réalité qu’un bureau, le reste des locaux étant utilisé par les autres sociétés de Monsieur [J].

Le protocole d’accord du 19 juillet 2022 prévoyait que la société MBI CONCEPT, appartenant à Monsieur [J], devrait changer de nom dans les 6 mois de la date de réalisation, c’est-à-dire au plus tard au mois de janvier 2023, la cession ayant été réitérée le 30 août 2022, or aucun changement de nom n’est intervenu.

La présence dans les locaux d’une caméra, permettant de surveiller l’intérieur des locaux, et dont seul Monsieur [J] a l’accès, rend impossible l’occupation des lieux par la société locataire.

A titre subsidiaire, la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE n’occupant plus les locaux à ce jour, n’y étant plus domiciliée, elle considère que des condamnations éventuelles ne pourraient pas concerner les périodes postérieures à son départ des lieux, soit à compter du mois de mars 2025.

Enfin, la bailleresse réclame des règlements correspondant à la taxe foncière 2023 et 2024, à hauteur respectivement de 4393,20 euros et 4372,80 euros. Elle ne justifie pas la réalité de ces montants qui sont contestables puisqu’il est démontré, et reconnu par la bailleresse, que la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE n’était pas la seule occupante des lieux.

L’audience a eu lieu le 2 mars 2026.

Le délibéré a été fixé au 24 avril 2026 et prorogé au 7 mai 2026.

MOTIFS

Sur le paiement de la somme provisionnelle :

L’article 835 du code de procédure civile, en son alinéa 2, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1719 du code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

En l’espèce, suivant contrat de bail en date du 7 avril 2017, la SCI MBI a donné à bail à la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE (MBI) les locaux situés [Adresse 4] à GENAS (69740) décrits comme étant des « bureaux sur deux niveaux et d’un entrepôt pour une surface de 484m² », ainsi que des parkings. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 7 avril 2017 jusqu’au 6 avril 2026. Un avenant au contrat de bail a été conclu le 25 août 2022 entre les parties, la description des locaux loués est modifiée, elle inclut une mezzanine et l’entrepôt loué mesure 700m².

Un courrier de mise en demeure a été adressé le 9 octobre 2024 à la SAS MAINTENANCE BATIMENT INUDSTRIE afin d’inviter la société preneuse à procéder au règlement de la somme de 7.879,20€ au titre des loyers et charges impayés et pour la taxe foncière.

Toutefois, la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE conteste être redevable des loyers et charges dès lors que le bailleur a manqué selone elle à son obligation de délivrance à son égard. Elle relève que, selon le procès-verbal de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, les locaux loués à la société MAINTENANCE BATMENT INDUSTRIE étaient occupés par d’autres sociétés : YLT ORGANISATION, MBI CONCEPT, JUNE FACILITES, TECHNIQUE et IMT.

En outre, le protocole d’accord du 19 juillet 2022 prévoyait que la société MBI CONCEPT, appartenant à Monsieur [J], devrait changer de nom dans les 6 mois de la date de réalisation, c’est-à-dire au plus tard au mois de janvier 2023, la cession ayant été réitérée le 30 août 2022, or aucun changement de nom n’est intervenu tel qu’en atteste le procès-verbal de constat du 6 novembre 20214. La société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE dénonce des confusions de la part de sa clientèle du fait de l’absence de changement de nom. Par ailleurs, la société défenderesse fait état du fait que la présence d’une caméra dans les lieux à laquelle seul M. [J] avait l’accès rend impossible l’occupation des lieux par la SAS MBI.

Sur ce le juge,

Il résulte des termes mêmes du contrat de bail (article 33) que le bailleur autorise la soius location des locaux aux sociétés suivantes MBI AE, MBI CONCEPT et INNOVATION MAINTENANCE TECHNIQUE de sorte que la SAS MBI ne peut faire valoir qu’elle n’avait pas connaissance de l’occupation des locaux par d’autres sociétés et ce même si il y a eu une cession de titres.

Le changement de nom d’une société tierce au contrat de bail à savoir la société MBI CONCEPT ne peut avoir de conséquences sur les conditions de délivrance du présent bail.

La présence de la caméra est susceptible d’entraîner un défaut de délivrance conforme. Cependant, il ne ressort pas en l’état des éléments versés aux débats que Monsieur [J] a été mis en demeure de retirer cette caméra.

Par voie de conséquence, dans la limite des pouvoirs du juge des référés qui est le juge de l’évidence et au regard des contestations relatives à la poursuite du bail et à l’occupation des lieux par la société preneuse mais aussi aux modalités de calcul de la taxe foncière 2023 et 2024 à la suite du départ anticipée de la SAS MBI, il convient de condamner la SAS MBI à payer à la SCI MBI la somme provisionnelle de 30000 euros.

Sur les provisions pour résistance abusive :

L’article 1231-1 du code civil prévoit « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SCI MBI ne démontre pas l’existence d’une résistance abusive de la part de la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE dans la mesure où celle-ci conteste le montant des sommes qui lui sont réclamées.

Dès lors, la demande provisionnelle sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS MBI sera tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE à payer à la SCI M. B.I. la somme provisionnelle de 30000 euros ;

REJETONS la demande provisionnelle pour résistance abusive ;

DISONS ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société MAINTENANCE BATIMENT INDUSTRIE aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.