TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Mars 2026

N° RG 23/02590 -

N° Portalis DB3R-W-B7H-YG3V

N° Minute :

AFFAIRE

,

[N], [E]

C/

,

[L],

[T], S.A.R.L. LES CLEFS DE L’IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur, [N], [E],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par M^e Marc LE TANNEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0846

DEFENDEURS

Monsieur, [L], [T],

[Adresse 2],

[Localité 3]

non représentée

S.A.R.L. LES CLEFS DE L’IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal ,

[Adresse 3],

[Localité 4]

non représentée

L’affaire a été débattue le 04 Décembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Elsa CARRA, Juge

Murielle PITON, Juge, magistrat rédacteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 9 octobre 2021, établi par l’entremise de la société à responsabilité limitée Les Clefs de l’Immobilier, M., [N], [E] et M., [L], [T] ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison à usage d’habitation à rénover située à, [Localité 5], au prix de 90 000 euros, sous diverses conditions suspensives, la réitération de la vente étant fixée au plus tard le 5 février 2022.

L’acte stipulait le versement d’une clause pénale d’un montant de 9 864 euros dans l’hypothèse où, après réalisation de toutes les conditions suspensives, l’une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique.

La vente n’a finalement pas été réitérée dans les délais convenus.

C’est dans ce contexte que, par actes judiciaires des 8 et 9 mars 2023, M., [N], [E] a fait assigner M., [R], [T] et la société Les Clefs de l’Immobilier devant la présente juridiction en paiement de la clause pénale.

Aux termes de son assignation, M., [N], [E] sollicite du tribunal de :

constater le refus fautif de régularisation de l’acte authentique par M., [T] concernant la maison d’habitation sis, [Adresse 4] à, [Localité 6], juger que la société Les Clefs de l’Immobilier n’a pas respecté son obligation de conseil et a commis une faute professionnelle, condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 9 864 euros à titre de clause pénale avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure restée infructueuse du 25 mai 2022 ainsi que la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, ordonner l’exécution provisoire à intervenir. Au soutien de ses prétentions, il fait essentiellement valoir que M., [T] a refusé de régulariser l’acte authentique et que la société Les Clefs de l’Immobilier n’a pas respecté son obligation de conseil puisqu’elle ne s’est pas préoccupée de la consignation de la somme de 5 000 euros chez le notaire ; qu’il est ainsi fondée à obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la clause pénale.

M., [T] (procès-verbal de recherches infructueuses) et la société Les Clefs de l’Immobilier (remise à étude) n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 octobre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « constater » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Dès lors, il ne sera statué sur celles-ci.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il résulte de ces deux dernières dispositions que la mise en œuvre d’une clause pénale suppose, non seulement que le débiteur ait manqué à ses obligations, mais aussi qu’il ait été mis en demeure d’exécuter par le créancier.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la promesse de vente du 9 octobre 2021 a été consentie sous deux conditions suspensives rédigées en ces termes :

« 1-URBANISME : Que le certificat d’urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible […].

2- ETAT HYPOTHECAIRE : Que l’état hypothécaire ne révèle aucune inscription ou privilège d’un montant total supérieur au prix de vente convenu […] ».

Il est précisé que « si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée (sauf renonciation par l’acquéreur à ces conditions) chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre, et la somme remise par l’acquéreur, à titre d’acompte, lui sera immédiatement restituée et ceci sans aucune formalité ».

L’acte stipule, en outre, le versement d’une somme de 5 000 euros, à la charge de l’acquéreur, dans les quinze jours de l’acte à titre de « dépôt de garantie », par virement au compte de l’étude du notaire désigné séquestre.

Il contient, enfin, une clause pénale rédigée en ces termes :

« En application de la rubrique « REALISATION » ci-avant, il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est

pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte de refus de son contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un ou l’autre cas il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, la somme indiquée ci-dessous à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice (préciser la devise) :

NEUF MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUATRE EUROS 9.864 € ».

En l’espèce, il sera d’emblée relevé que si M., [E] reproche à l’agence immobilière de ne pas avoir respecté son obligation de conseil et de ne pas s’être préoccupé du versement de la consignation d’un montant de 5 000 euros, aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que cette somme n’aurait pas été versée entre les mains du notaire.

Ainsi, aucune faute n’est susceptible d’être reproché à la société Les Clefs de l’Immobilier, étant au surplus observé que seul l’acquéreur est le cas échéant redevable de la clause pénale en application du contrat.

Par ailleurs, s’il ne résulte d’aucune pièce de la procédure que la vente aurait été réitérée dans les délais convenus, soit au plus tard le 5 février 2022, M., [E] ne démontre pas que les conditions suspensives prévues à l’acte auraient été levées à la date convenue pour la réitération de la vente, le certificat d’urbanisme et l’état hypothécaire n’étant pas produits.

Il s’ensuit qu’il n’est pas fondé à solliciter le bénéfice de la clause pénale.

En conséquence, il y a lieu de débouter M., [E] de l’intégralité de ses prétentions.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par le demandeur, qui succombe.

L’issue du litige commande de rejeter la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire dès lors que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, par application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute M., [N], [E] de l’ensemble de ses prétentions,

Condamne M., [N], [E] aux dépens.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT