ORDONNANCE DU : 16 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01826 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3JHJ

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires “[X] [L]” sis [Adresse 1] à [Localité 1] C/ [C] [F] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

le syndicat des copropriétaires “[X] [L]” sis [Adresse 1] à [Localité 1],

représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA SAINT LOUIS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [C] [F] [M],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Débats tenus à l’audience du 19 Janvier 2026

I. ELEMENTS DU LITIGE :

Le syndicat des copropriétaires [X] [L] sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA SAINT LOUIS, a assigné Madame [C] [F] [M] devant le juge des référés de [Localité 2] le 1er octobre 2025, aux fins de :

Condamner Madame [F] [M] à l’arrêt total sous huitaine, à compter de la réception de la décision, de l’activité de location courte durée au sein de l’appartement sis [Adresse 5] ;

Assortir la condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard dans l’exécution de cette dernière, et de 500 € à chaque nouvelle infraction constatée ;

Condamner Madame [F] [M] au paiement de la somme de 3 000 € au Syndicat des copropriétaires [X] [L] de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], au titre de la réparation prévue par l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la même à l’entier dépens de l’instance.

Le Syndicat des copropriétaires [X] [L] expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] est soumis au régime de la copropriété. Madame [F] [M] [C] est copropriétaire dans cet immeuble d’un appartement se situant dans les niveaux supérieurs du bâtiment. Au sein du règlement de copropriété de l’immeuble, est mentionné à l’article 8, que l’immeuble est destiné à usage principal d’habitation dans les étages supérieurs et que les locaux commerciaux ne peuvent s’installer qu’au rez-de-chaussée.

Madame [F] [M] met en location son appartement sur des sites de location courte durée spécialisés. De surcroît les périodes de mise en location dépassent le minimum de 120 jours par an, ce qui implique un changement d’usage du local, d’un local d’habitation vers un local commercial. Madame [F] [M] a effectué les démarches auprès de la mairie de [Localité 2] pour officialiser ce changement de destination, l’administration a accepté le changement « sous réserve des droits des tiers ».

Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure à plusieurs reprises Madame [F] [M] de cesser son activité de location courte durée.

Le 24 janvier 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [F] [M] de s’exécuter en cessant toute activité de location courte durée. Le 5 février 2024, Madame [F] [M] a répondu à la mise en demeure, a confirmé proposer son bien à la location meublée de courte durée en estimant ne pas être en situation illicite, car elle n’utiliserait des plateformes qu’à titre secondaire pour une durée inférieure à 120 jours par an. Madame [C] [F] [M] n’a pas cessé son activité.

Régulièrement assignée par procès-verbal déposé à l’étude, Madame [C] [F] [M] n’a pas comparu.

L’audience a eu lieu le 19 janvier 2026, le délibéré a été fixé au 16 mars 2026.

II. MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le trouble manifestement illicite :

L’article 835 du Code de Procédure Civile dispose : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire."

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

La caractérisation par le juge des référés d’un trouble manifestement illicite impose de déterminer si la règle de droit prétendument violée est effectivement applicable à Madame [C] [F] [M] de sorte que l’évidence requise en référé impose que l’assujettissement du défendeur à la norme invoquée ne soulève aucune incertitude et qu’en présence d’un doute sur cette applicabilité, il ne peut y avoir une violation manifeste de la règle de droit.

Le règlement de copropriété qui régit l’immeuble dans lequel Madame [C] [F] [M] détient un appartement prévoit en son article 8:

« L’IMMEUBLE est destiné à usage principal d’habitation dans les étages et locaux commerciaux ou professionnels en Rez-de-Chaussée.

Chaque propriétaire a le droit de jouir et de disposer des choses qui constituent sa propriété particulière, à la condition de ne pas nuire aux droits particuliers ou communs des autres propriétaires et de se conformer aux prescriptions formulées ci-après.

Aucune modification pouvant compromettre la destination de l’IMMEUBLE ne pourra être faite sans le consentement de l’unanimité des propriétaires. Les logements resteront destinés exclusivement à l’habitation […] ».

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur le fait que le règlement de copropriété stipule que les lots à destination de logement sont réservés exclusivement à l’habitation et que les activités de Mme [F] [M] sont des activités commerciales en raison de leur ampleur.

La location meublée de courte durée ne revêt pas un caractère commercial lorsqu’elle n’est assortie que de prestations mineures ou accessoires, ne présentant pas les caractéristiques de services para-hôteliers. Ainsi, il a été retenu que la fourniture de prestations de ménage, de transferts ainsi que de petits-déjeuners, à titre optionnel, n’était pas comparable à une activité d’un établissement hôtelier, ce qui a conduit à retenir le caractère civil de la location (Civ 3ème 25 janvier 2024).

La charge de la preuve du caractère commercial incombe au syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires ne démontre pas que l’activité de location exercée par la copropriétaire est accompagnée de prestation de services accessoires revêtant le caractère d’un service para-hôtelier de sorte que la preuve du caractère manifestement illicite des locations réalisées par la copropriétaire n’est pas rapportée et qu’il convient en l’état de rejeter les demandes.

Le syndicat des copropriétaires succombant sera condamné à supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Catherine COMBY Greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETONS les demandes du syndicat des copropriétaires [X] [L]

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [X] [L] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 2] par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026.

En foi de quoi, le président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.