Tribunal judiciaire de LYON

Tribunal de proximité de VILLEURBANNE

3 Rue du Docteur Papillon

69100 VILLEURBANNE

RW

N° RG 25/02241 – N° Portalis DB2H-W-B7J-22BI

Minute : 26 /

du : 28/04/2026

JUGEMENT

S.D.C. 119 COURS EMILE ZOLA 69100 VILLEURBANNE

C/

Société AUREYL

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Délivré le ……………………

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 28 Avril 2026, sous la présidence de LENOIR Aurélie, Président, assistée de CHARTON Cécile, Greffier, selon la procédure accélérée au fond,

Après débats à l’audience du 05 Février 2026,le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 119 Cours Emile Zola 69100 VILLEURBANNE

ayant pour syndic la société IMMO DE FRANCE RHONE ALPES SAS,

52-54 rue Servient – 69003 LYON

représenté par M^e Mélanie ELETTO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2121

D’UNE PART,

ET :

DEFENDERESSE

Société AUREYL

1 allée Paul Emile Victor – 69300 CALUIRE-ET-CUIRE

représentée par M^e Eliott ASSOULINE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2057

D’AUTRE PART.

RG 25 / 02241 SDC 119 COURS EMILE ZOLA 69100 VILLEURBANNE / SCI AUREYL

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière AUREYL est propriétaire des lots n° 9 (garage), 31 (garage), 56 (cave) et 57 (local commercial) dans un immeuble en copropriété situé 119, Cours Émile Zola à Villeurbanne 69 100. Elle exploite le local en qualité de cabinet dentaire depuis son acquisition.

Suivant acte délivré le 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner suivant la procédure accélérée au fond la société civile immobilière AUREYL devant cette juridiction aux fins suivantes :

• voir condamner la société civile immobilière AUREYL à lui verser la somme de 2562,78 euros au titre des provisions et des charges échues selon décompte arrêté au 6 mai 2025 outre actualisation

• la voir condamner à lui verser la somme de 856,20 euros au titre des provisions exigibles et à échoir pour le budget de l’exercice arrêté au 30 septembre 2025

• la voir condamner à lui verser 100 euros correspondant aux frais et honoraires dus

• la voir condamner à lui verser la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

• la voir condamner à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

• sous le bénéfice de la condamnation aux entiers dépens de l’instance.

Les parties ont constitué avocat et l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à leur demande pour échange des conclusions et des pièces avant d’être déposée à l’audience du 5 février 2025 pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe, à ce jour.

Aux termes de ses conclusions n° 2 déposées au dossier le 5 février 2026, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de l’intégralité des demandes adverses et la condamnation de la société civile immobilière AUREYL d’avoir à lui verser la somme de 2123,26 euros au titre des provisions et des charges échues suivant décompte arrêté au 5 janvier 2026, ainsi que 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et maintient ses autres demandes sauf la demande au titre des charges à échoir, lesquelles sont toutes échues.

Le syndicat rappelle qu’elle a interrogé le locataire et le copropriétaire le 23 août 2023 s’agissant d’une surconsommation d’eau de 1971 m³ entre le 14 octobre 2022 et le 4 juillet 2023 et qu’il lui a été répondu qu’un plombier était passé et n’avait relevé aucune anomalie.

Elle produit une photographie du compteur d’eau et souligne qu’il ne peut y avoir d’erreur quant à l’identification du compteur dès lors que la consommation d’eau s’est interrompue entre juillet 2023 et avril 2024, pendant la période de fermeture du cabinet dentaire. Elle a sollicité une ultime vérification de la société chargée du relevage des compteurs le 19 septembre 2024. La somme sollicitée au titre de la consommation d’eau est donc bien due.

En cours d’instance les charges à échoir pour l’exercice arrêté au 30 septembre 2025 sont échues. Elle rappelle que les frais sont dus sur le fondement de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965 pour elle, la transmission au commissaire de justice puis à l’avocat relève de diligences à considérer comme exceptionnelles. En outre les frais de mise en demeure doivent rester à la charge du copropriétaire défaillant. S’agissant de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, elle relève que le compte de la société AUREYL présente un solde débiteur depuis deux années et qu’elle perçoit des loyers.

Au titre de ses conclusions responsives et récapitulatives n° 2 déposées à l’audience le 5 février 2026, la société civile immobilière AUREYL expose que la somme sollicitée au titre de la consommation d’eau est manifestement incompatible avec l’usage des lieux à savoir un cabinet dentaire. Elle conteste cette somme et estime qu’elle est à jour de ses charges de copropriété, abstraction faite du montant contesté relatif à la consommation d’eau. Son assureur la MACSF a confirmé qu’aucun dégât des eaux n’avait été déclaré ni constaté ce qui rend cette surconsommation d’eau improbable. Elle conteste la fiabilité des relevés d’eau par conséquent. Elle estime que les pièces produites par le syndic de copropriété ne sont pas probantes et qu’il aurait été opportun de solliciter une mesure d’expertise.

Elle estime qu’elle est à jour de ses charges de copropriété et qu’elle n’a pas reçu de réponse du syndicat ses multiples sollicitations, l’impayé étant strictement limité aux charges d’eau.

Elle conteste toute somme demandée au titre d’une prétendue résistance abusive et sollicite 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que le débouté du syndicat des copropriétaires en toutes ses demandes.

MOTIVATION DU JUGEMENT

L’article 1353 du Code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Les copropriétaires sont donc débiteurs de leurs quote-parts de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale.

En application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et de diverses provisions.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par celle du 13 juillet 2006 dite “loi SRU”, les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce dernier à compter d’une mise en demeure préalable, de même que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, toutes les charges qui étaient à échoir au moment de l’assignation sont aujourd’hui échues.

La société civile immobilière AUREYL conteste le montant de la régularisation des charges de l’exercice 2022/2023 porté au débit du compte copropriétaire le 29 mars 2024 pour la somme de 5743,34 euros.

Cette régularisation de charges comporte essentiellement une consommation d’eau froide de 1971 m³ sur un total de 2732 m³ pour la copropriété, entre le 14 octobre 2022 (index : 241) et le 4 juillet 2023 (index 2212).

Dès la réception des relevés de compteurs par la société ISTA, le syndic avait pris contact par courriel du 23 août 2023 avec le cabinet dentaire qui exploite ce local commercial et qui est également copropriétaire, pour attirer son attention sur cette consommation complètement anormale, l’invitant à procéder à des vérifications. Ce n’est qu’après un rappel du 5 septembre 2023 que le cabinet dentaire a répondu qu’un plombier à savoir le mari d’une assistante était passé et avait dit que « tout était bon ».

Des échanges de mails ont eu lieu à la réception de la régularisation des charges au mois d’avril 2024, auxquels le syndic de copropriété a donné suite en sollicitant une photographie du compteur pour pouvoir vérifier une potentielle erreur de relevé. Ces vérifications ont été faites (pièces n° 18 à 20) mettant en évidence un relevé le 19 septembre 2024 avec un index à 2228.

Il apparaît dans la réponse de Monsieur [L] pour la société civile immobilière AUREYL que le cabinet d’orthodontie a en effet fermé, cependant à une période qui n’est pas précisée dans les débats.

RG 25 / 02241 SDC 119 COURS EMILE ZOLA 69100 VILLEURBANNE / SCI AUREYL

L’analyse de ces éléments de fait met en évidence qu’il n’est pas justifié d’une incohérence des relevés d’index de ce compteur puisque le relevé postérieur est cohérent avec la fermeture du cabinet et que le relevé du mois de juillet 2023 est tout à fait cohérent avec la consommation générale de la copropriété.

Au vu de la rapidité des réponses du gestionnaire de copropriété et des pièces versées aux débats il apparaît que le suivi des index d’eau est bien géré par le syndic de copropriété.

Dès la réception des relevés, l’attention du copropriétaire/occupant concerné a été appelée sur la nécessité de procéder à des vérifications. Aucun rapport de recherche de fuite n’est versé aux débats.

Dans ces conditions, la présomption de fiabilité des compteurs individuels d’eau n’est nullement renversée par les pièces versées aux débats et le résultat retenu pour calculer la régularisation de charges est au contraire conforté par les vérifications faites par le syndic de copropriété. Dans ces conditions, la société civile immobilière AUREYL échoue à rapporter la preuve susceptible de renverser la présomption d’exactitude des relevés de compteurs.

Il résulte des procès-verbaux de l’assemblée générale du 31 mars 2023, 29 mars 2024 et 15 avril 2025 approuvant les comptes des exercices 2022/2023 à 2025/2026, des appels de fonds et comptes de répartition s’y rapportant et du relevé de compte que la société civile immobilière AUREYL reste devoir la somme de 2123,26 euros.

Elle sera condamnée au paiement de cette somme arrêtée au 5 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, date de la mise en demeure de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

La société civile immobilière AUREYL sera également condamnée à verser la somme de 100 euros au titre de l’article 10-1 précité. En revanche les sommes demandées pour transmission du dossier au commissaire de justice ne sauraient justifier de condamnation sur ce fondement en l’absence de preuve de diligences exceptionnelles pas plus que pour les mises en demeure non justifiées au dossier.

Le syndicat de copropriétaires rapporte la preuve d’un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement indemnisé par les intérêts moratoires puisque malgré les vérifications et le soin apportés par le syndic de copropriété à traiter les relevés d’indices, le copropriétaire n’a pas procédé au paiement de la régularisation des charges et prétend même qu’il était à jour de ses charges alors que le relevé de compte indique un compte débiteur déjà à compter du mois d’avril 2023 soit antérieurement à cette régularisation de charges. Le syndicat des copropriétaires se verra allouer une indemnité de 300 euros à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit.

La société civile immobilière AUREYL qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût de la mise en demeure de payer du 10 mars 2025.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du syndicat de copropriétaires à hauteur de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et rendue en dernier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière AUREYL à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis 119 cours Emile Zola – 69100 VILLEURBANNE sis 119 cours Emile Zola – 69100 VILLEURBANNE la somme de 2123,26 euros arrêtée au 5 janvier 2026 (dernières charges appelées : 1er janvier 2026), outre intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 4290,69 euros, et à compter du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE la société civile immobilière AUREYL à verser au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis 119 cours Emile Zola – 69100 VILLEURBANNE la somme de 100 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la société civile immobilière AUREYL à verser au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis 119 cours Emile Zola – 69100 VILLEURBANNE la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la société civile immobilière AUREYL à verser au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis 119 cours Emile Zola – 69100 VILLEURBANNE la somme de 800 euros, au titre des frais de procédure non compris dans les dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

REJETTE pour le surplus, les demandes, moyens et arguments des parties,

CONDAMNE la société civile immobilière AUREYL aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût de la mise en demeure de payer du 10 mars 2025.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée au chapeau.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE