TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 25/00911 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NE33

AFFAIRE :

Société VAR HABITAT

C/

[N]

JUGEMENT contradictoire du 31 JUILLET 2025

Grosse exécutoire : M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie – toque 304

Copie : Madame [R] [N]

délivrées le

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société VAR HABITAT

Avenue Pablo Picasso

83160 LA VALETTE DU VAR

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [R] [N]

73 Rue Lattre de Tassigny

HLM Quartier Saint Roch, logement n°1, 1er étage Bât A1

83190 OLLIOULES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 02 Juin 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 JUILLET 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet du 1er avril 1972, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a consenti à Monsieur [I] [N] un bail à usage d’habitation d’une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction portant sur un logement sis 73 Rue Lattre de Tassigny – HLM Quartier Saint Roch – Bâtiment A1 – Etage 1 droite – 83190 OLLIOULES, moyennant un loyer mensuel de 260,92 francs, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 400,00 francs.

Monsieur [I] [N] est décédé le 18 février 2024.

Par courrier en date du 22 février 2024, Madame [R] [N] a sollicité le transfert des baux à son profit auprès de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT.

Par courrier en date du 08 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a informé Madame [R] [N] de l’impossibilité de transférer le bail et l’a invitée à quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 avril 2024, une sommation de déguerpir a été délivrée par l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT à Madame [R] [N].

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 26 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait assigner Madame [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Constater que les deux baux de Monsieur [I] [N] pour son logement et pour le garage ont été résiliés par l’effet du décès de ce dernier le 18 février 2024 ;Constater que Madame [R] [N] est occupante sans droit ni titre des lieux précédemment loués par Monsieur [I] [N] (logement n°1 et garage n°021) depuis le 18 février 2024, Ordonner l’expulsion de Madame [R] [N], au besoin avec le concours de la force publique, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, Condamner Madame [R] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des dernier loyers révisables aux conditions figurant dans le bail de Monsieur [I] [N], y compris taxes et accessoires, à compter du 18 février 2024 et jusqu’à la libération des lieux, soit la somme mensuelle de 573,42 euros, Condamner Madame [R] [N] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [R] [N] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût de la sommation du 17 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025, au cours de laquelle l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle précise qu’il s’agit d’une occupation sans droit ni titre depuis le décès du locataire, de surcroît d’un T4. Elle ajoute qu’un relogement a été proposé à Madame [R] [N] mais refusé par celle-ci.

Au visa des articles 14 et 40 de la loi du 06 juillet 1989, de l’article 61 de la loi du 25 mars 2009, de l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1240 du code civil, elle fait valoir que les conditions du transfert de bail au profit de Madame [R] [N] ne sont pas réunies depuis le décès de son père, de sorte qu’elle se trouve occupante sans droit ni titre des lieux. Elle soutient également que cette dernière lui est redevable d’une indemnité d’occupation depuis la date du décès du locataire, soit le 18 février 2024, pour la somme mensuelle de 573,42 euros correspondant au moment du loyer dû au moment du décès du titulaire.

Madame [R] [N] a comparu. Elle affirme se trouver dans le logement depuis longtemps, car elle s’occupait de ses parents désormais décédés. Elle ajoute avoir répondu à l’enquête du bailleur. Elle précise se trouver au chômage et percevoir la somme de 2 000 euros. Elle admet avoir refusé le logement proposé par le bailleur, qui était un F2, pour raisons médicales.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989 : « En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— 

au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— 

au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

Par ailleurs, il résulte de l’article 40 de la loi du 06 juillet 1989 I, que « Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que le titulaire du bail, Monsieur [I] [N], est décédé le 18 février 2024.

Or Madame [R] [N] n’a pas justifié auprès du bailleur qu’elle réunissait les conditions nécessaires pour bénéficier du transfert du bail consenti à Monsieur [I] [N], son père, pas plus qu’elle n’a apporté lors de l’audience de pièces justificatives, démontrant par exemple qu’elle avait demeuré dans le logement depuis plus d’un an au moment du décès et qu’elle ne pouvait bénéficier d’un logement social au regard de ses ressources.

Dans ces conditions et en l’absence de justification de la réunion des conditions nécessaires, le bail n’a pas été transféré à Madame [R] [N].

Ainsi, il s’en déduit que Madame [R] [N] n’a aucun droit pour rester dans le logement, de sorte qu’elle l’occupe sans droit ni titre depuis le décès de son père, Monsieur [I] [N], survenu le 18 février 2024, date à laquelle le bail a été résilié de plein droit.

Malgré le rappel de façon claire du fait qu’elle n’avait pas à rester dans le logement, par courrier adressé à Madame [R] [N] en date du 08 mars 2024, celle-ci n’a pas quitté les lieux. Une sommation de déguerpir lui a également été notifiée en date du 17 avril 2024, en vain.

Aussi, faute du départ volontaire de Madame [R] [N], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 73 Rue Lattre de Tassigny – HLM Quartier Saint Roch – Bâtiment A1 – Etage 1 droite – 83190 OLLIOULES selon les modalités du dispositif.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’avis d’échéance du mois de janvier 2024, que le dernier loyer appelé pour Monsieur [I] [N] pour le logement sis 73 Rue Lattre de Tassigny – HLM Quartier Saint Roch – Bâtiment A1 – Etage 1 droite – 83190 OLLIOULES l’a été pour la somme de 573,42 euros, correspondant au loyer et charges comprises pour le logement.

Ainsi, dans l’attente du départ effectif de Madame [R] [N], il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 573,42 euros, somme non indexée s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, à compter du 18 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, déduction faite des sommes d’ores et déjà versées.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [N], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation du 17 avril 2024.

Madame [R] [N] sera également condamnée à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis 73 Rue Lattre de Tassigny – HLM Quartier Saint Roch – Bâtiment A1 – Etage 1 droite – 83190 OLLIOULES conclu le 1er avril 1972 entre l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT et Monsieur [I] [N] est résilié depuis le 18 février 2024 ;

CONSTATE que Madame [R] [N] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 18 février 2024 ;

ORDONNE à Madame [R] [N] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Madame [R] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux 73 Rue Lattre de Tassigny – HLM Quartier Saint Roch – Bâtiment A1 – Etage 1 droite – 83190 OLLIOULES et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 573,42 euros à compter du 18 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, déduction faite des sommes d’ores et déjà versées ;

CONDAMNE Madame [R] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris en ce compris le coût de la sommation du 17 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 300,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT