TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

☎ [XXXXXXXX01]

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JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DOSSIER : N° RG 25/00029 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOM6

Expropriant : COMMUNE DE [Localité 1]

Projet : sécurisation de la [Adresse 3] et requalification du cadre de vie du [Adresse 4]

Minute n°

JUGEMENT EN FIXATION D’INDEMNITE

EN DATE DU 10 AVRIL 2026

Nous, Thomas DANQUIGNY, Juge au Tribunal judiciaire de Metz, Juge de l’Expropriation du Département de la Moselle, désignée à cet effet par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de METZ, conformément aux dispositions de l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique ;

Assisté de Madame Mary BALUCH, Greffier ;

Avons statué, ainsi qu’il suit, par mise à disposition au greffe,

Le 10 Avril 2026

Vidant notre délibéré remis à ce jour, dans l’instance en fixation d’indemnités d’expropriation poursuivie

Par :

COMMUNE DE [Localité 1], représentée par son Maire en exercice,

Hotel de ville

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Maxence LEVY, avocat au barreau de Metz – D400

EXPROPRIANT, DEMANDEUR

CONTRE :

l’Association CULTURELLE DES MAGHREBINS DE FRANCE (ACMF), représentée par son Président en exercice, Monsieur [V] [U],

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Nedjoua HALIL, avocat au barreau de Metz – B313

EXPROPRIÉ, DÉFENDEUR

En présence de Mme [T] [H], Commissaire du Gouvernement près de la juridiction de l’Expropriation, Direction Générale des Finances Publiques, Direction Régionale des Finances Publiques de Lorraine et du Département de la Moselle, sise [Adresse 7]

Vu le livre III relatif à l’indemnisation, articles L311-1 et suivants, les articles R311-1 à R323-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilisé publique,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Par arrêté du 23 février 2024, le préfet de la Moselle a déclaré d’utilité publique le projet de la commune de [Localité 4] visant à la sécurisation de la [Adresse 8] et à la requalification du cadre de vie du quartier de la Chapelle.

Par arrêté du 17 juillet 2024, les parcelles cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] appartenant à l’Association culturelle des maghrébins de France (ACMF) ont été déclarés cessibles au bénéfice de la collectivité.

Par ordonnance rendue le 19 août 2024, le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de METZ a déclaré expropriés pour cause d’utilité publique au profit de la Commune de FREYMING-MERLEBACH les parcelles cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3].

La Commune de [Localité 4] a notifié le 14 mars 2024 le mémoire d’offre d’indemnité à l’ACMF.

En l’absence d’accord amiable, par requête enregistrée le 1er juillet 2025, la Commune de [Localité 4] a saisi le juge de l’expropriation du Département de la Moselle en fixation judiciaire des indemnités d’expropriation des parcelles cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Un transport sur les lieux a été effectué le 16 décembre 2025, en l’absence de l’ACMF. Un second transport sur les lieux a été effectué le 6 février 2026, en présence de l’ACMF.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2026 à l’issue de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIF DE LA DECISION

I. Sur la date de référence

Lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain, en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la dernière modification du PLU concerné est exécutoire à compter du 27 décembre 2018. Cette date sera retenue comme date de référence.

II. Sur la nature de la parcelle

En application des articles L322-3 et L322-4 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui à la date de référence sont à la fois desservis par les réseaux et par une voie d’accès à condition que ceux-ci soient à proximité immédiate, et situé dans un secteur désigné comme constructible par le PLU.

A la date de référence, les parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont enclavées au cadastre mais disposent d’une servitude de passage sur la parcelle voisine leur ouvrant un accès à la voie publique. Elles sont desservies par l’ensemble des réseaux (eau, électricité, assainissement). Elles sont donc qualifiées de terrain à bâtir.

III. Sur l’indemnité d’expropriation

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

a. Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié. Selon l’article L.322-2 du code de l’expropriation, l’estimation est faite à la date du jugement de première instance et la consistance du bien à prendre en compte est celle de la date de l’ordonnance de transfert de propriété aux termes de l’article L. 322-1 alinéa 1 de ce même code. L’usage de ce bien doit être recherché en fonction de la date de référence.

La prescription de l’action en démolition des constructions irrégulières ne fait pas obstacle à l’application, par le juge de l’expropriation, d’un abattement pour illicéité d’une partie des constructions édifiées.

En l’espèce, la commune de [Localité 4] propose un prix de 90 170 € à titre d’indemnité principale, et 10 017 € à titre d’indemnité de remploi. Le commissaire du gouvernement propose un prix de 113 550 € à titre d’ indemnité principale, et 12 355 € à titre d’indemnité de remploi, en utilisant la méthode par comparaison. Le commissaire du gouvernement propose un abattement de 20 % au motif que des travaux ont été réalisés par l’ACMF sans autorisation.

Il convient tout d’abord de se prononcer sur la surface de l’immeuble, celle-ci ayant été initialement contestée par l’ACMF. Lors du second transport sur les lieux, la surface de l’immeuble a été mesurée par un géomètre. Celui-ci a relevé une surface utile brute de 283,40 m2 au rez-de-chaussée, et de 219,45 m2 en sous-sol, représentant une surface totale de 502,85 m2. Dans ses dernières conclusions, l’ACMF approuve ces nouvelles mesures. Il y a donc lieu de retenir une surface utile totale de 502,85 m2.

Ensuite, il convient de se prononcer sur l’usage du bien à la date de référence, soit 27 décembre 2018. L’ACMF a acquis ce bien le 21 juillet 2016. Lors du transport sur les lieux, le président de l’ACMF a indiqué qu’au moment de l’achat, le bien avait déjà subi un important incendie au niveau du sous-sol, qui était alors à usage d’habitation. Il a ensuite expliqué que l’ACMF a réalisé des travaux (remplacement des fenêtres du sous-sol, mise à nu du rez-de-chaussée, aménagement de l’intérieur du sous-sol en lieu d’accueil du public). La commune de [Localité 4] produit une demande de permis de construire reçue à la mairie le 19 décembre 2016 décrivant la nature du projet envisagé comme suit : « changement de destination : de commerce en foyer socio-culturel ; ajout de fenêtre sur la façade arrière, rénovation façades par un crépis de couleur beige, remplacement des menuiserie ». Or, dans un courrier de mise en demeure daté du 20 septembre 2016 produit par la commune, celle-ci fait état des travaux en cours et sollicite l’interruption de ceux-ci. Cette mise en demeure est accompagnée de photographies sur lesquelles apparaissent les fenêtre concernées, vierges de toutes menuiseries. Les travaux ont donc débuté en septembre 2016 au plus tard. De plus, au vu du constat des travaux réalisés au sous-sol lors de la visite des lieux, il est manifeste que le changement de destination en foyer socio-culturel concernait le rez-de-chaussée et le sous-sol. Au vu de ces éléments, il est établi que l’ensemble de l’immeuble est à usage de local d’activité depuis une date antérieure au 27 décembre 2018.

S’agissant de l’évaluation de l’indemnité principale, l’ACMF sollicite la fixation du prix sur la base de 450 €/m2 pour le rez-de-chaussée, et 300 €/m2 pour le sous-sol. Elle sollicite ainsi une indemnité principale de 201 600 € et une indemnité de remploi de 21 160 €. Cependant, elle n’explique ni ne justifie sur quoi ces montants sont basés.

De son côté, le commissaire du gouvernement présente six termes de comparaison correspondant à des ventes réalisées entre 2021 et 2025, dont une présente de fortes similarités avec l’immeuble concerné. Il s’agit d’un bâtiment d’activité vendu le 13 juillet 2021 avec quai de déchargement et parking, ayant accueilli une activité de supérette, avec entrée et vitrine fermées par rideaux de sécurité métalliques, tout comme l’immeuble objet de l’expropriation. Il y a donc lieu de retenir ce terme de comparaison, et donc un prix de 225,81 €/m2. La surface utile étant de 502,85 m2, l’indemnité principale devrait s’élever à la somme de 113 548, 55 €. Le commissaire du gouvernement arrondie cette somme à 113 550 €.

Toutefois, il apparaît que les travaux réalisés par l’ACMF sur la façade extérieure et à l’intérieur, particulièrement au sous-sol, l’ont été sans autorisation. En effet, la commune de [Localité 4] produit trois décisions de rejet tacite datées des 17 avril 2017, 27 juin 2022 et 19 avril 2023, et deux arrêtés de refus de permis de construire datés des 15 mai 2020 et 30 mars 2021. De son côté, l’ACMF ne produit aucun permis de construire accordé. Il est donc établi que les travaux ont été réalisés de façon illicite.

En raison de cette illicéité, un abattement doit être appliqué sur le montant de l’indemnité principale. Cet abattement sera fixé à 10 %, soit 11 355 €.

L’indemnité principale sera donc fixée à 102 195 €.

b. Sur l’indemnité de remploi

Il résulte de l’article R322-5 du code de l’expropriation que l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.

Elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l’indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d’acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l’exproprié pour reconstituer en nature patrimoine. Elle est due en principe même si le remploi s’effectue sous d’autres formes, ou même si le remploi n’est pas envisageable (impossible).

Selon la jurisprudence constante, les taux s’appliquent selon le calcul suivant :

—  20% de 0 à 5.000 euros : 1 000 €

—  15% de 5.001 à 15.000 euros : 1 500 €

—  10% au-delà : 8 720 €

Total : 11 220 €

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 11 220 €.

IV. Sur les dépens

Conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation, les dépens seront laissés à la charge de la commune de [Localité 4].

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 27 décembre 2018 ;

FIXE ainsi qu’il suit les indemnités devant être versées par la Commune de [Localité 4] à l’Association culturelle des maghrébins de France, propriétaire des parcelles cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3]:

—  102 195 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction,

—  11 220 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Soit un total de 113 415 euros ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 4] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit.

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe le 10 Avril 2026, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Thomas DANQUIGNY, Juge de l’expropriation, et par Mary BALUCH, Greffier.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation