TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

— M^e YVERNAT

— M^e BIJAOUI-CATTAN

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 23/15357

N° Portalis 352J-W-B7H-C2LPS

N° MINUTE :

FAIT DROIT

Assignation du :

12 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEURS

Madame [D] [Q], née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 2], nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 3],

Monsieur [N] [H], né le [Date naissance 2] 1993 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] à [Localité 5],

Monsieur [S] [H], né le [Date naissance 3] 1994 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] à [Localité 6],

représentés par Maître Julie YVERNAT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0237.

DÉFENDERESSE

La Mutuelle Assurance Instituteur France (MAIF), société d’assurance à forme nutuelle dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN de la SELARL KBC AVOCAT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0613.

Décision du 19 Mars 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/15357 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LPS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente, Juge rapporteur,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Christine BOILLOT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 Mars 2026 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

__________________

Par acte notarié du 5 janvier 2018, Madame [D] [Q] a acquis la propriété de l’appartement, situé au [Adresse 5] à [Localité 8], en qualité d’usufruitière, ses fils – [S] et [N] [H] – étant nus-propriétaires dudit bien.

L’appartement a été vendu alors qu’il était loué par les consorts [T], qui l’occupaient depuis le 28 septembre 1992. Les demandeurs sont ainsi devenus bailleurs des locataires qui occupaient déjà les lieux.

Madame [Q] a souscrit au contrat d’assurance portant sur ce bien, en 2018, en qualité de bailleur propriétaire auprès de la MAIF, comme en atteste les avis d’échéances, l’existence de cette police relative à cet immeuble et de garanties couvrant tant les dégradations locatives que le vandalisme et les pertes de loyers, consécutives à un évènement garanti, n’étant pas contestées (conditions générales produites page 12), pas plus que ne l’est la franchise conventionnelle de 125 euros prévue au contrat pour ce type de sinistre.

Par acte du 9 janvier 2019, les demandeurs ont fait délivrer un congé pour reprise à leurs locataires prenant effet le 5 janvier 2020, par commissaire de justice.

Compte tenu du maintien des locataires dans les lieux, les demandeurs ont fait ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par exploit du 11 juin 2020.

Par jugement du 15 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection a constaté la validité du congé délivré le 9 janvier 2020, à effet au 5 janvier 2020, et a ordonné l’expulsion des locataires, leur accordant un délai de quatre mois pour quitter les lieux.

Par acte du 2 juin 2021, les demandeurs ont sollicité le recours à la force publique pour faire évacuer les lieux. Le 10 juin 2022, les locataires ont en définitive quitté le logement.

Après leur départ des lieux, et après 26 ans d’occupation par ces mêmes locataires, Madame [Q] expose avoir constaté l’état de délabrement de l’appartement rendu. Elle a donc déclaré un sinistre auprès de son assureur, la MAIF, le 13 juin 2022.

Par courrier du 16 juin 2022, la MAIF l’a informée de la mise en relation avec la société SI&REN afin de convenir “ des modalités concrètes d’exécution des travaux ” et de la prise en charge du “ coût des travaux par la MAIF ”, déduction faite de la franchise.

Puis le 22 juin 2022, la MAIF a mandaté cette société pour constater l’état de l’appartement et établir le devis des travaux de remise en état.

Cette dernière a adressé son devis de la remise en état de l’appartement d’un montant total de 40.063,60 euros TTC, le 27 juin 2022.

L’expert amiable a adressé son rapport contradictoire, qui mettait de nouveau en évidence que les “ dégradations sont de tous ordres et touchent l’ensemble des pièces du logement ”, le 5 juillet 2022.

Le 13 juillet 2022, la MAIF a donc adressé un courrier à Madame [Q] refusant la mise en œuvre de la garantie aux motifs que le sinistre ne « revêtait pas de caractère accidentel ». La MAIF soutient que l’état de dégradation de l’appartement est lié à une occupation du bien pendant près de trente ans, par les mêmes locataires, sans que soient établies des dégradation ou un vandalisme.

Les demandeurs opposent quant à eux que l’état de l’immeuble qui leur appartient est lié à des dégradations locatives.

Les demandeurs ont alors saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par acte du 12 février 2023 aux fins de solliciter une mesure d’expertise judiciaire permettant d’établir la nature des dégradations de l’appartement couvert par la police d’assurance.

Par ordonnance du 19 avril 2023, le juge des référés les a déboutés de leurs demandes, au motif que « le litige susceptible d’opposer les parties se cristallise sur la cause de la détérioration de l’appartement, et plus particulièrement, sur le caractère volontaire ou non de celle-ci, soit sur une question ne supposant pas l’éclairage technique d’un expert ».

Il y est également précisé en ces termes : " Nonobstant la condamnation de Madame [Q] aux dépens, des considérations d’équité, tenant notamment à l’annonce par la société MAIF de la prise en charge du sinistre déclaré, par courrier du 16 juin 2022, commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile ".

Par exploit du 12 septembre 2023 les demandeurs ont dès lors attrait leur assureur devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir mobiliser la garantie vandalisme et détériorations locatives et la garantie perte de loyers du contrat, et d’obtenir sa condamnation à leur verser la somme du devis établi par la société mandatée par l’assureur ainsi qu’une somme correspondant aux pertes des loyers subséquentes.

En somme, l’assureur reproche à l’assurée de ne pas lui avoir transmis un état des lieux lors de la souscription du contrat d’assurance, sans pour autant que l’assuré ait été informé de la nécessité de lui transmettre le document. L’assureur fait en outre valoir que l’acquisition indivise du bien fait obstacle à la prise en charge du sinistre, dès lors que l’assurée ne l’aurait pas averti de cette spécificité lors de la souscription du contrat.

Madame [D] [Q], Monsieur [N] [H] et Monsieur [S] [H], demandent au terme de leurs dernières conclusions communiquées par voie dématérialisée le 27 septembre 2024, au visa des articles L.112-2, L.521-4 et suivants du code des assurances, des articles 1103 et suivants, et de l’article 1112-1 du code civil, de :

— Débouter la MAIF de ses demandes ;

— Les recevoir en leurs demandes et les déclarer bien-fondés ;

Au titre de la mobilisation de la garantie vandalisme et détériorations locatives conformément aux stipulations contractuelles,

— condamner la MAIF à verser à Madame [Q] la somme de 113.063,80 euros TTC correspondant au devis établi par la société ETABLISSEMENTS MARIA, assortie des intérêts au taux légal à compter de la lettre de prise en charge du sinistre de la MAIF du 16 juin 2022 ;

A titre subsidiaire,

— la condamner à lui verser la somme de 40.063,60 euros TTC correspondant au devis établi par la société SI&REN mandatée par la MAIF, assortie des intérêts au taux légal à compter de la lettre de prise en charge du sinistre de la MAIF du 16 juin 2022 ;

Au titre de la mobilisation de la garantie perte des loyers envisagées,

— la condamner à lui payer 17.875 euros au titre de la garantie perte des loyers du 10 juin 2022 au 5 février 2024 ;

Au titre du manquement de la compagnie d’assurance à ses obligations quant à la prise en charge du sinistre,

— la condamner à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— la condamner à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La MAIF, aux termes de ses conclusions en réponse, communiquées de la même manière le 8 mars 2024, demande au tribunal, au visa des articles 9 du code de procédure civile, L.113-2 du code des assurances et 1315 du code civil, de la recevoir en l’ensemble de ses demandes, et en conséquence :

A titre principal, débouter les consorts [Q] et [H] de leurs demandes puisque

— Madame [Q] n’a pas déclaré avoir acquis le bien en indivision, seule la quote-part de Madame [Q] étant en conséquence, susceptible d’être garantie, si la garantie était mobilisable ;

— la MAIF n’a pas vocation à intervenir pour la prise en charge des réparations locatives, liées à l’usure et à l’occupation par des locataires, demeurés dans les lieux pendant près de 30 ans, de sorte qu’il appartenait aux consorts [Q] et [H] d’établir que le sinistre déclaré correspondait à la définition de la garantie contractuelle, portant sur les dégradations locatives et/ou le vandalisme ; ce que Madame [Q] et les consorts [H] ne parviennent pas à faire ; elle ajoute qu’ils ne sont pas à même de justifier de l’état de leur appartement lors de son acquisition ; que le constat d’huissier produit ne permet pas de retenir que l’état de l’appartement relève de la définition de la garantie dont il est sollicité la mise en œuvre, et que rien ne prouve l’existence de vandalisme, ou de dégradations locatives ou d’évènement accidentel ; elle ajoute que les attestations produites sont soit irrecevables en l’état, soit sans rapport avec le litige et que le devis produit ne constitue nullement une reprise de dégradations locatives ou de vandalisme, mais bien une rénovation totale du bien acquis par les demandeurs, que l’assureur n’est nullement tenu de prendre en charge au terme de la garantie souscrite, ledit événement relevant en réalité de la gestion de patrimoine du propriétaire ; elle en déduit que les demandes indemnitaires formulées ne sont pas fondées ni en leurs principes, ni en leur quantum et que les demandeurs ne justifient pas du lien entre le sinistre invoqué (non garanti) et les travaux envisagés ;

— elle demande de juger que la garantie perte de loyers n’est pas davantage mobilisable, s’agissant d’une garantie consécutive à un évènement garanti, et de les débouter de leurs demandes à ce titre, dès lors que l’impossibilité invoquée de mettre en œuvre les travaux de rénovation du bien est liée au refus ou à l’impossibilité des demandeurs de financer des travaux d’ampleur de leur bien ;

— elle demande enfin, de les débouter de leurs demandes de dommages et intérêts pour la somme de 5.000 euros qui n’est pas davantage fondée ni en son principe, ni en son quantum, et de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En toute hypothèse, elle demande de les condamner à lui verser la somme de 6.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux conclusions susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience juge rapporteur du 22 janvier 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur l’objet de la garantie

Le défendeur oppose que la garantie « vandalisme et dégradations locatives » n’est pas mobilisable, puisque Madame [Q] a souscrit seule le contrat d’assurance multirisque afférent à ce bien, alors qu’elle n’est pas la seule propriétaire de celui-ci, puisqu’elle en est seulement l’usufruitière. Il s’agit, selon la MAIF, d’une acquisition en indivision ente Madame [Q] et ses fils Messieurs [H], qui n’ont pas été déclarés comme copropriétaires, lors de la souscription du contrat, alors qu’ils sont nus-propriétaires dudit bien. Il précise que la propriétaire n’a pas déclaré avoir acquis le bien en indivision, de sorte que si la garantie était mobilisable, seule sa quote-part pourrait être garantie.

Décision du 19 Mars 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/15357 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LPS

Les demandeurs font valoir que la MAIF a eu connaissance de la situation du bien et des termes de l’acte d’acquisition, contrairement à ce qu’elle prétend, dès lors qu’elle est intervenue en qualité d’assureur de protection juridique pour le contentieux d’expulsion locative et que l’acte notarié a été produit à cette occasion. Ils précisent en outre qu’au titre du contrat souscrit en sa qualité de propriétaire bailleur, les cotisations honorées par Madame [Q] portent sur l’intégralité du bien, et non sur une quote-part, de ce bien, de sorte qu’elle peut prétendre à une réparation intégrale.

En l’espèce, l’assurance souscrite en 2018 est relative à un bien immobilier pour ledit bien dûment identifié à la police.

Il ainsi spécifié aux avis d’échéances :

«  Assurance habitation – Propriétaire bailleur

[Adresse 6]

Appartement de 3 pièces

— Sans piscine

— Bien mobiliers assurés : aucun

— Objets précis : exclus

— Valeur de construction ou de remise en état à hauteur de 550.000 euros

— Responsabilité civile, franchise 125 euros

— Dommages aux biens franchise de 125 euros. "

Il est constant que la police qu’elle a souscrite en 2018, en qualité de bailleur propriétaire auprès de la MAIF, portant sur ce bien, couvre au titre des conditions générales produites en page 12 tant les dégradations locatives que le vandalisme et les pertes de loyers. L’existence de la franchise générale de 125 euros n’est pas davantage contestée.

Contrairement, à ce que prétend la MAIF l’usufruitière comme les nus-propriétaires – tout comme le locataire d’ailleurs – peuvent valablement souscrire une assurance pour ce bien s’agissant des risques liés à la dégradation de l’immeuble. Et l’usufruitière non-occupante, a même seule le pouvoir de souscrire une garantie perte de loyers puisqu’elle seule peut prétendre aux fruits du bien loué, du fait de sa qualité, alors qu’il est constant qu’elle est bien usufruitière de la totalité de cet appartement, de sorte qu’aucune quote-part ne peut être appliquée.

L’usufruit et la nue-propriété renvoient en effet à un démembrement de propriété et non à une indivision, de sorte que la qualification retenue par la MAIF est erronée, et que les moyens de la compagnie défenderesse ne sont pas fondés, l’assurée en qualité d’usufruitière n’ayant pas droit à une quote-part des loyers, mais à l’intégralité de ceux-ci, et celles-ci pouvant également prétendre à la totalité des indemnités liées à la dégradation du bien, étant la seule souscriptrice du contrat, l’intervention des nus-propriétaires qui sont ses fils et qui sont demandeurs à la procédure n’étant nullement requise.

Il s’agit en l’occurrence d’une assurance de chose, de sorte que le moyen invoqué est infondé et sera rejeté.

D’autant que comme le relève les demandeurs la situation de propriété démembrée dudit immeuble était connue de la compagnie d’assurance qui est intervenue en qualité de protection juridique pour le contentieux d’expulsion locative, procédure au cours de laquelle l’acte notarié, qui fixait les termes de la propriété dudit bien a été produit

A supposer même que la situation de démembrement de propriété, voire d’indivision, ne soit pas déclarée, le risque assuré n’en serait aucunement modifié. La défenderesse ne parvient pas à établir en effet que les mentions précités figurant aux avis d’échéance seraient erronées et l’article L.113-1 du code des assurances n’est au demeurant pas invoqué par le demandeur.

L’usufruitière du fait de sa qualité, une fois encore, pouvait souscrire seule cet assurance pour le bien en son entier puisque l’assureur ne parvient pas à démentir que les cotisations versées par Madame [Q] ne porteraient pas sur l’intégralité du bien, alors qu’elle n’a pas la qualité d’indivisaire.

Et, le tribunal relève que les demandes de condamnation au titre du dispositif des dernières conclusions des demandeurs sont formulées au seul nom de Madame [Q] signataire et souscriptrice dudit contrat, dont la qualité d’assurée ne saurait dès lors être contestée, alors qu’il n’est pas fait état de cotisations impayées ou de procédure de résiliation de la police diligentée de ce fait.

Sur la garantie vandalisme détérioration

Il est de principe, en application des termes de l’article 1358 du code civil qu’hors des cas où la loi en dispose autrement, la preuve est libre. Il en est ainsi en matière de fait juridique.

Aux termes de l’article L.113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits, ou causés par la faute de l’assuré, sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Dans un contrat d’assurance, le périmètre de la garantie est déterminé par deux types de clauses, à savoir les « conditions de garantie » et les « exclusions de garantie » qui contribuent toutes les deux, mais d’une manière différente, à la délimitation exacte du risque assuré. L’exclusion pose en substance le principe d’une garantie mais en exclut du bénéfice certains sinistres, en fonction des circonstances dans lesquelles celui-ci est survenu. Elle doit répondre au formalisme de l’article L.113-1 du code des assurances. En revanche, la condition de garantie fixe les circonstances dans lesquelles le sinistre doit être survenu pour que la garantie puisse être accordée. Elle n’est pas soumise aux exigences de l’article L.113-1 qui concernent uniquement les exclusions de garantie.

La cour de cassation contrôle la qualification des clauses des polices : la différence entre ces deux types de clause, est en effet essentielle, quant à la charge de la preuve, car s’il revient à l’assureur de démontrer que les conditions de l’exclusion sont réunies, il appartient, en revanche, à l’assuré de démontrer la réunion des conditions de la garantie, ce en application de l’article 1353 du code civil.

Et la preuve du sinistre, s’agissant d’un fait, peut être rapportée par tous moyens, sauf à ce que le contrat impose des restriction lesquelles ne doivent pas restreindre la possibilité pour l’assuré d’établir le sinistre au point de porter atteinte son droit d’accès au juge.

Décision du 19 Mars 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/15357 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LPS

Sur la preuve des conditions de mise en œuvre de la garantie dégradations locatives et vandalisme et la preuve de l’état du bien litigieux

La police stipule :

«  2.4.9 – La garantie vandalisme et dégradations locatives

Couvre les dommages matériels aux biens immobiliers et mobiliers assurés, lorsqu’ils :

— sont causés par les locataires, des squatters ou un tiers au contrat de bail ;

— résultent de dégradations, destructions et altérations causées volontairement et sans motif légitime ;

— résultent de graffitis, inscriptions et affichages ".

Il en résulte qu’il y a lieu, au terme de cette police, de distinguer ce qui relève de l’usure pure et simple du bien loué, lié à son usage normal pendant la durée du bail, et ce qui relève de ce qui s’apparente à des dégradations volontaires, seules les dégradations locatives volontaires excédant l’usure normale relevant du périmètre de ladite garantie.

Les demandeurs font valoir qu’il ressort de l’acte de propriété établi le 5 janvier 2018, que le bien qui était déjà loué aux locataires depuis 1992 – locataire qui seront expulsés en 2022 -, était décent et en bon état, lors de l’acquisition de l’appartement et qu’ils n’ont constaté aucune dégradation de celui-ci, à cette occasion. Ils rappellent que l’état des lieux du bail d’habitation, annexé au présent acte notarié, met en évidence le bon état général de l’appartement lors de sa mise en location en 1992, non démentie par les mentions de description du bien lors de l’acte de vente, et alors que le notaire décrit le bien à l’acte instrumenté. Ils ajoutent que les diagnostics immobiliers qui ont été établis le 28 février 2017 précisent l’état du logement notamment en page 7 du rapport relatif à la détection de plomb où il est mentionné « non dégradé » s’agissant des murs, plafonds, porte, fenêtre, huisserie, volets. Ils se prévalent du devis réalisé par l’entreprise, du rapport de l’expert mandaté par la MAIF en date du 5 juillet et 20 août 2022, ainsi que du procès-verbal de constat en date du 30 septembre 2022, pour établir que des dégradations ont été constatées, que les demandeurs considèrent comme imputables aux locataires. Ils versent aux débats des photographies datant de la visite d’achat, le 18 août 2020 ainsi qu’une attestation d’une voisine de l’appartement, Madame [I], qui confirme le bon entretien de l’appartement litigieux pour s’y être rendu personnellement à plusieurs reprises. La société SI&REN mandatée par la MAIF a d’ailleurs, selon eux, établi la liste des dégradations, juste après la sortie des locataires, et la déclaration de sinistre, permettant de mettre en évidence l’état de l’appartement nécessitant des travaux dans son intégralité au moment du sinistre déclaré.

Ils font valoir que la garantie vandalisme et dégradations locatives a vocation à s’appliquer lorsque les dommages « sont causés par les locataires, des squatters ou un tiers au contrat de bail, qu’ils résultent de dégradations, destructions et altérations causées volontairement et sans motif légitime ou qu’ils résultent de graffitis, inscriptions et affichages ». Ils considèrent que la garantie doit être mobilisée, dès lors que les dommages sont imputables aux locataires. Ils rappellent que par son rapport du 5 juillet 2022, l’expert a dans un premier temps validé le chiffrage des dommages établis par la société mandatée, puis aurait ensuite remplacé le terme « validé » par « annoté » lors de son second rapport, le 20 août 2022. Ils expliquent que l’assureur aurait ainsi souhaité revenir sur son engagement de prendre en charge le sinistre, par lettre du 16 juin 2022. De plus, ils avancent qu’il ressort du procès-verbal de constat dressé le 30 septembre 2022, par le commissaire de justice, à l’issue des opérations d’expulsion, ainsi que du devis de la société SI&REN, la preuve d’un état de dégradations, de saleté et détériorations particulièrement conséquentes touchant l’intégralité dudit logement.

Le défendeur oppose que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que les conditions de mise en œuvre de la garantie sont réunies. Il fait valoir qu’il ressort du rapport d’expertise amiable du cabinet EUREXO déposé le 20 août 2022, le constat qu’ « il n’y a ni état des lieux de sortie, ni état des lieux d’entrée. Il ne s’agit pas d’un sinistre, le mauvais état des embellissements est lié à une occupation du logement pendant plus de 20 ans. Nous ne sommes pas en présence de dégradations, mais de mauvais entretien ».

Il considère qu’il ne lui appartient pas d’assumer la prise en charge des réparations locatives, liées à l’usure et à l’occupation des locataires en vertu de la garantie souscrite.

Il explique qu’il n’est pas en possession de pièces établissant l’état dans lequel le bien a été acheté, afin d’identifier si de nouveaux faits se sont produits après la souscription du contrat d’assurance. Le notaire de l’acquéreur aurait confirmé par mail transféré par l’intermédiaire de Madame [Q] le 11 octobre 2022, l’absence d’état des lieux dressé lors de la vente du bien. Ainsi, il avance que les demandeurs ne justifient pas de l’état de l’appartement lors de l’acquisition, de sorte qu’ils ne peuvent rapporter la preuve que les faits allégués entrent dans le cadre des garanties d’assurance.

Il affirme en outre qu’à la lecture du constat de commissaire de justice du 30 septembre 2022, aucun élément ne permet de retenir que l’état de l’appartement relève de la définition de la garantie dont il est sollicité la mise en œuvre.

En l’espèce, il résulte du rapport de l’expert amiable du 20 août 2022, " D’après nos constatations, le mauvais état des embellissements est lié selon toute vraisemblance à une mauvaise occupation du logement ; en revanche, à ce jour, nous ne sommes pas en mesure d’affirmer qu’il y a eu dégradations volontaires.

Cependant, compte tenu du contexte d’occupation des derniers occupants, les éléments ne rentrant pas dans la catégories locatives, notamment les cheminées bouchées et la fenêtre de la salle à manger, entre autres, peuvent être pris en charge dans le cadre des dégradations. "

Le tribunal relève que l’état des lieux d’entrée, lors de l’acquisition du bien ou lors de la souscription du contrat d’assurance ne constitue pas la seule preuve, possible et admissible, de l’existence de dégradations locatives et d’acte de vandalisme, au sens de ladite police, lesquels peuvent être établis par l’assuré par tous moyens, contrairement à ce qu’invoque l’assureur. Ce dernier ne saurait restreindre à l’excès les moyens de preuve de l’assuré par sa convention, sous peine de porter atteinte au droit d’accès au juge de l’assuré, au sens de l’article 6§1 de la CESDH, et en application de l’article 1358 du code civil, visé plus haut.

Or, il résulte des mentions précitées de l’expert, l’existence de dégradations imputables aux locataires, qui sont de caractère volontaire à savoir les cheminées bouchées et celles relatives à la fenêtre de la salle à manger. Elles ne relèvent pas de l’usure normale liée à la jouissance dudit bien.

Il est également mentionné dans le devis de la société SI&REN annexé au rapport EUREXO produit en pièce 12 par le demandeur établi contradictoirement :

— « les éléments en vert sont susceptibles de sortir du cadre des réparations locatives, et peuvent être considérées comme résultant de dégradations » (page 11 pièce 12) ;

— « les éléments annotés en rouge concernent ceux pour lesquels nous émettons des réserves » ;

— « les éléments en noir et non annotées sont considérées comme entrant dans le cadre de réparation locative ».

Ce faisant, les demandeurs établissent bien l’existence de dégradations résultant de faits volontaires des locataires, indépendamment de la durée importante de location.

Et indépendamment de l’état des lieux d’entrée de 1992 joint à l’acte de vente, les demandeurs, ce faisant, parviennent à distinguer des réparations liées à l’usure et la vétusté – qui ne sont pas prises en charge au titre de l’assurance litigieuse, en vertu des termes de la police rappelés, et qui figurent en noir, sur le devis; celles-ci affectant très certainement toutes les pièces du logement, comme le relève le même expert. Elles doivent être distinguées des dégradations volontaires et du vandalisme qui seraient le fait du locataire et qui sont couverts par ledit contrat et qui figurent en vert dans le devis, l’expert émettant des réserves pour des éléments listés en rouge.

L’assureur ne saurait dès lors s’abriter, comme il le fait dans ses écritures en défense, derrière le fait qu’en l’occurrence il n’est pas établi d’état des lieux d’entrée, sans qu’on sache précisément la date de l’état des lieux à laquelle il se réfère, puisque précisément les demandeurs produisent l’état des lieux d’entrée de 1992, antérieur à leur acquisition, et l’acte de vente qui ne mentionne pas de dégradation notable de l’immeuble, sans pour autant procéder à un véritable état des lieux puisque le local est en place.

Aucune clause du contrat d’assurance n’est opposée, en l’occurrence, à l’assuré, pour justifier que seul un état des lieux contemporain à la souscription de l’assurance, serait propre à justifier de la dégradation des locaux ou du vandalisme dont il aurait fait l’objet en cours de bail.

La mise en œuvre de la garantie est donc bien invoquée, à bon droit, par les demandeurs ici.

Sur l’évaluation des frais de remise en état de l’appartement

Les demandeurs font valoir que la société mandatée par l’assureur a évalué la remise en état de l’appartement à hauteur de 36.060,84 euros HT, soit 40.063,60 euros TTC, le 27 juin 2022. Cependant, Madame [Q] a sollicité un devis actualisé de la société ETABLISSEMENTS MARIA en date du 19 décembre 2022, qui aurait chiffré la réparation des dégradations au prix de 113.063,80 euros TTC.

Les demandeurs contestent le raisonnement de l’assureur, selon lequel les dommages occasionnés ne seraient pas de nature accidentelle, de sorte qu’elle refuse de mobiliser la garantie.

Ils critiquent enfin que l’état des lieux d’entrée ne soit pas comparé avec l’état actuel du logement afin d’identifier quels éléments relèvent d’une usure normale et lesquels peuvent découler d’une dégradation locative.

Le défendeur oppose que les demandes indemnitaires formulées ne sont pas fondées ni en leurs principes, ni en leur quantum. Il sollicite le débouté de ces demandes, au motif que le demandeur ne justifie pas du lien de causalité entre le sinistre et les travaux envisagés. En effet, il considère que le devis du 19 décembre 2022 ne répare pas uniquement les dommages compris dans la garantie de dégradations ou de vandalisme, mais qu’il constitue au contraire une rénovation totale du bien acquis par les demandeurs.

En l’espèce, il résulte de la pièce 12, produite aux débats, que la somme des éléments listés en vert au devis correspondant notamment aux diverses cheminées obstruées par le locataire, au parquet endommagé, au-delà de l’usure normale, aux portes manquantes, à la fenêtre mal dimensionnée et mal posée par l’ancien occupant s’élèvent à 2.210,80 euros HT et relèvent de la qualification de dégradations locatives au sens de la police précitée, pour lesquelles la garantie d’assurance de la MAIF est due à son assurée.

Il convient de déduire de ces sommes les 125 euros de franchise prévus à la police et dont l’existence n’est pas contestée.

Il s’en infère que la défenderesse devra verser à Madame [Q] assurée, qui réclame seule le bénéfice de la condamnation, la somme de 2.085,80 euros HT.

Il y a lieu d’écarter le second devis établi par Madame [Q] dont le montant renvoie au triple de ce qu’a pu chiffrer la société SI&REN, alors même que cette société relevait déjà que tous les postes ne renvoyaient pas à des dégradations volontaires. Certains des postes relevés par l’entreprise SI&REN, correspondant à l’usure normale liée à une location de longue durée, dont l’assureur n’assume pas la charge, en vertu de la police précitée, celui-ci n’assumant pas davantage la rénovation dudit bien.

Sur la mobilisation de la garantie « perte de loyers »

Le contrat d’assurance litigieux prévoit :

«  2.5.3 – Les pertes de loyers

Elles sont prises en charge lorsque le logement est devenu inhabitable suite à un événement garanti. La période d’inoccupation est définie par l’expert désigné par la société pour la réalisation des travaux de remise en état. La perte de loyer est indemnisée pour une durée maximale de 24 mois à compter de la date du sinistre, dans la limite :

— de la valeur locative au jour du sinistre,

— et de 1.500 € par mois.

Le défaut de location après la réalisation des travaux de remise en état n’est pas assimilé à une perte de loyer ".

Madame [Q] sollicite la condamnation de l’assureur à la prise en charge des pertes de loyers jusqu’à la date de la reprise des lieux le 5 février 2024, soit 19 mois et 25 jours, soit la somme de 17.875 euros au titre de la perte des loyers du 10 juin 2022, jusqu’au 5 février 2024, date de son déménagement. Elle précise que les locataires étaient tenus au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 900 euros. Or, elle indique que depuis le 10 juin 2022, date du départ des locataires, elle a été privée de la jouissance du logement en raison de l’état délabré de l’appartement et qu’elle n’a repris possession de son appartement que le 5 février 2024, malgré son caractère inhabitable.

Le défendeur oppose que la garantie « perte de loyers » ne peut être mise en œuvre, au motif que la garantie « vandalisme » n’est pas mobilisable, et qu’il s’agit d’une garantie consécutive qui ne peut être mise en œuvre que si un évènement justifie la mise en œuvre de la garantie. Il fait valoir que selon lui l’indisponibilité du bien est liée au refus des demandeurs de mettre en œuvre des travaux d’ampleur afin de rénover leur bien qu’ils ne parviennent pas à financer.

Sur ce

Les conditions générales du contrat d’assurance prévoient en page 20 « les pertes de loyers » prises en charge par l’assureur, que celles-ci sont « prises en charge lorsque le logement est devenu inhabitable suite à un événement garanti. La période d’inoccupation est définie par l’expert désigné par la société pour la réalisation des travaux de remise en état. La perte de loyer est indemnisée pour une durée maximale de 24 mois à compter de la date du sinistre, dans la limite de la valeur locative au jour du sinistre, et de 1.500 euros par mois ».

En l’espèce, s’il est bien établi que la garantie est mobilisable à raison de dégradations volontaires des locataires, qui excèdent l’usage normal, du bien, en revanche Madame [Q], à qui la charge d’une telle preuve incombe, en vertu des principes ci-dessus rappelés, ne parvient pas à établir que « le logement est devenu inhabitable suite à un événement garanti », car ce qui rend le bien impossible à remettre en location relève principalement de l’état d’usure de l’immeuble en toutes ses pièces lié à l’usure normale de 26 ans d’occupation compte tenu du montant respectif des postes listés en vert ci-dessus évoqués, au regard du total du devis qui s’élève à 36.060,84 euros HT.

Ainsi, l’assurée ne parvient pas à établir que les conditions de la garantie perte de loyers sont réunies, en l’occurrence.

Les demandeurs seront déboutés de leurs demandes de ce chef, puisque Madame [Q] ne peut prétendre au bénéfice des sommes réclamées, faute de justifier que les conditions de la garantie sont réunies.

Sur l’action indemnitaire

Madame [Q] sollicite l’allocation de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle invoque pour ce faire, tant un manquement de l’assureur à son obligation d’information, qu’un état dépressif depuis presque une année, du fait du comportement de l’assureur et de l’ensemble de ses agissements, puisqu’après avoir donné à penser qu’il indemniserait il a refusé toute indemnisation, rendant la preuve impossible pour lui, en qualité d’assuré, retardant ce faisant les travaux qui ne pouvaient dès lors être financés et la remise en location dudit bien, pour se soustraire à ses propres obligations. Les demandeurs soutiennent en effet que l’assureur les a dans un premier temps, informés de la prise en charge du sinistre, pour ensuite refuser la garantie suite à la réception du devis de la société qu’elle a mandatée.

Madame [Q] soutient qu’elle a dû avancer les travaux à hauteur de près de 42.000 euros, ce qui les a placés dans une situation financière précaire. Elle dit de ce fait avoir dû solliciter un prêt bancaire afin de réaliser ses travaux lui a été refusé en raison de sa situation financière de sorte qu’elle a emprunté la somme de 35.000 euros à son fils Monsieur [S] [H].

Le défendeur oppose que les attestations produites ne permettent pas d’établir un lien entre le présent litige et la situation de Madame [Q]. Il sollicite le rejet des demandes de Madame [Q] au motif qu’elles ne sont fondées ni en leur principe, ni en leur quantum.

En l’espèce, l’assurance ayant été valablement souscrite, aucun manquement au devoir de conseil propre à justifier l’octroi de dommages intérêt n’est établi, aucun préjudice corrélatif n’est caractérisé par les demandeurs sur qui pèse la charge d’une telle preuve, en application des articles 9 du code de procédure civile, et 1353 du code civil.

Cependant, dans la mesure où la garantie d’assurance n’est pas subordonnée à la fourniture d’un état des lieux lors de la souscription, et dans la mesure où l’assuré au moyen des preuves qu’elle a sa disposition, du fait des expertises amiables et des devis réalisés par l’entrepreneur que la MAIF a mandaté, était bien en mesure d’établir que les conditions de la garantie sont réunies, et la présence de dégradation. Ce, sans que l’assureur ait à solliciter spécifiquement d’autres preuves formelles, comme il l’a fait jusque-là. Ceci a retardé indûment la prise en charge des réparations et la remise en location du bien, plaçant Madame [Q] en difficultés pour financer ces travaux.

L’estoppel est invoqué à tort, dans la mesure où il renvoie à une fin de non-recevoir de création prétorienne, qui de fait n’est pas invoquée ici. Un tel moyen serait inopérant, puisque l’estoppel ne vise que les contradictions au cours de l’instance entre les demande : la fin de non-recevoir qui sanctionne une telle contradiction. Or, en l’occurrence précisément, l’instance n’était pas engagée.

La mauvaise foi de l’assureur est cependant établie, dans la mesure où l’indemnisation a été injustement retardée.

Certes, si les demandeurs n’ont pu relouer aussitôt leur bien, une fois les occupants expulsés, c’est principalement en raison de l’incurie des locataires, mais le retard injustifié d’indemnisation par leur assureur, alors qu’il avait donné à entendre qu’il couvrirait le risque, suffit à fonder la demande d’indemnisation du préjudice moral invoqué par Madame [Q], usufruitière, puisqu’elle est principalement en charge, du fait de sa qualité d’usufruitière, de la remise en état des lieux, en vue de leur location. Perte de chance que le tribunal évalue à 1.500 euros, que la défenderesse devra lui payer.

Sur les demandes accessoires

La compagnie MAIF, partie perdante, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser aux demandeurs la somme de 4.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute la défenderesse de ses demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l’espèce, il y n’a donc pas lieu de l’écarter en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la compagnie MAIF à payer :

— à Madame [D] [Q], 2.085,80 euros HT, au titre de la garantie dégradations locatives vandalisme auxquels il conviendra d’ajouter la TVA ;

— à Madame [D] [Q] 1.500 euros, en raison de son préjudice moral lié au refus injustifié de prise en charge des travaux ;

— à Madame [D] [Q], Monsieur [N] [H] et Monsieur [S] [H] 4.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE à Madame [D] [Q], Monsieur [N] [H] et Monsieur [S] [H] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la compagnie MAIF aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU