TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Mars 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 22 Octobre 2024

GROSSE :

Le 04 03 25 à M^e PUVENEL ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 03 25 à la défenderesse ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05370 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MER

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [G]

né le 07 Octobre 1932 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [M] épouse [G]

née le 08 Mars 1934 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [C]

née le 22 Août 1985 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte sous seing privé du 13 octobre 2020, Monsieur [T] [G] a concédé un bail à Madame [X] [C] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 550 euros, outre 55 euros de charges.

Madame [X] [C] a donné congé le 1er décembre 2022 avec un préavis d’un mois.

Par procès-verbal d’huissier du 15 février 2023, il a été constaté que Madame [X] [C] refuse de restituer les lieux à Monsieur [T] [G].

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, Monsieur [T] [G] a sommé Madame [X] [C] d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement.

Un procès-verbal d’abandon des lieux est établi le 16 juin 2023.

Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G] ont déposé une requête aux fins de résiliation du bail et de reprise des locaux abandonnées le 30 juin 2023 près le Tribunal judiciaire de Marseille qui a rendu une ordonnance le 3 octobre 2023 constatant la résiliation du bail, ordonné la reprise des lieux par commissaire de justice, et condamné Madame [X] [C] au paiement des entiers dépens.

Suite à la signification de l’ordonnance le 13 octobre 2023, un certificat de non opposition a été délivré le 30 novembre 2023.

Une reprise des lieux a été effectué par commissaire de justice le 11 décembre 2023.

Par assignation en date du 10 juillet 2024, Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G] ont saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir déclarer recevable leur demande et condamné Madame [X] [C] à :

— la somme de 8 079,51 euros au titre des loyers demeurés impayés,

— la somme de 585,60 euros au titre de dommages et intérêts du préjudice matériel,

— la somme de 393,50 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel lié à la reprise des lieux,

— la somme de 789,76 euros au titre des dépens engagés hors la présente procédure,

— la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner la compensation entre les sommes restant dues au bailleur et le montant du dépôt de garantie soit la somme de 550 euros, en conséquence :

— condamner Madame [X] [C] à la somme de 9 298,37 euros après déduction du montant du dépôt de garantie,

— condamner Madame [X] [C] à la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 22 octobre 2024, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que présentées dans l’assignation.

Madame [X] [C], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G] ont justifié, par l’acte de vente du 17 octobre 2023, être propriétaire du bien immobilier situé – [Adresse 4], objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G] sont en conséquence recevable en leurs demandes.

Sur la demande au titre des loyers demeurés impayés et les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; (…).

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bailleur verse au débat un procès-verbal en date du 15 février 2023 constatant que Madame [X] [C] n’a pas restitué les clés ainsi qu’un procès-verbal de reprise en date du 11 décembre 2023. Il ressort ainsi des pièces que Madame [X] [C] demeure locataire jusqu’au 11 décembre 2023 et en conséquence est tenue de payer les loyers et charges récupérables.

Par ailleurs Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G] produisent un décompte détaillant les loyers et charges impayés et d’un montant de 8 060,15 euros mois de décembre 2024 inclus.

Ce décompte apparaît justifié et n’est contredit pas aucun élément.

Il convient donc de condamner Madame [X] [C] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G] la somme de 8 060,15 euros.

La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l’existence des dégradations ; son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de ce qu’il a effectué les réparations.

En l’espèce, Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G] versent aux débats le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de reprise, une facture n°F45814 du 30 octobre 2023 de remplacement de robinetterie évier et douche d’un montant de 469,70 euros, une facture n°F45849 du 7 novembre 2023 de remplacement de siphon d’un montant de 103 euros, une facture Dépôt du 26 octobre 2023 d’un pied d’un montant de 12,50 euros.

L’état des lieux d’entrée contradictoire met en exergue que la salle d’eau et en particulier la douche est en bon état général. Le robinet lavabo est en état moyen. Dans la cuisine, le meuble sous évier est en bon état ainsi que le rangement bas.

Le procès-verbal de reprise précise que « l’appartement est strictement dans le même état que lors des opérations du 16 juin 2023. » sans établir plus précisément l’état de la douche, de l’évier et du meuble bas de la cuisine et sans produire le procès-verbal de constat d’abandon du 16 juin 2023 mentionné (pièce 10 qui correspond en réalité au procès-verbal de constat dressé le 15 février 2023).

Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G] ne démontrent donc pas, sans comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, avoir subi un préjudice résultant de l’état de dégradation du logement lors de la reprise en possession des lieux.

Ils seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice matériel.

Sur la demande au titre du préjudice lié à la reprise des lieux

La non restitution des clés par la locataire a obligé les propriétaires à changer les systèmes d’ouverture donnant accès à leur logement leur causant dès lors un préjudice financier.

Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G] versent au débat les factures du 12 juillet 2023 portant sur la fourniture et la programmation d’un badge d’un montant de 24 euros, une facture WELDOM du 27 juin 2023 d’un barillet et d’un montant de 19,50 euros, d’une facture de Serrurerie d’un montant de 350 euros. L’ensemble de ces factures s’élève à 393,50 euros.

Les demandeurs apportent donc la preuve de la réalité de leur préjudice matériel lié à la reprise des lieux.

Madame [X] [C] sera condamnée à verser à Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G] la somme de 393,50 euros.

Sur la demande de compensation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 22 de la même loi impose au bailleur de restituer dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’article 1347 du code civil précise que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce Monsieur [T] [G] est tenu de restituer le dépôt de garantie d’un montant de 550 euros alors que Madame [X] [C] est redevable de 8 453,65 euros (8 060,15 + 393,50 euros) au titre de l’arriéré locatif et des pertes survenues pendant la durée de la location.

En conséquence, il sera ordonné la compensation entre les deux créances.

Madame [X] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 7 903,65 euros (8 453,65 – 550 euros).

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G] la totalité des frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande en paiement des loyers recevable ;

CONDAMNE Madame [X] [C] à verser à Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G], la somme de 8 060,15 euros, au titre de la dette locative ;

REJETTE la demande d’indemnisation de Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G] au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE Madame [X] [C] à verser à Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G], la somme de 393,50 euros, au titre du préjudice matériel lié à la reprise ;

ORDONNE la compensation des créances entre Madame [X] [C] et Monsieur [T] [G] et EN CONSEQUENCE :

CONDAMNE Madame [X] [C] à verser à Monsieur [T] [G] et Madame [O] [G], la somme de 7 903,65 euros, au titre de la dette locative et du préjudice matériel lié à la reprise des lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [C] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [X] [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION