TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M^e Olivier GIRAUD

Le 03 mai 2024

à M^e Fabien BOUSQUET

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03334 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3MVS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [C]

née le 23 Mars 1961 à , demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous signature privée du 21 août 1998, la SA ERILIA anciennement Provence Logis a donné à bail à Monsieur [E] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel 2.851,45 francs, charges comprises.

Suite au décès de Monsieur [E] [C], le bail a été transféré à son épouse Madame [K] [C].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [C] par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2022, un commandement de payer la somme de 3.933,44 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2023, la SA ERILIA a fait assigner Madame [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [C] avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Madame [C] ; Condamner Madame [C] à lui payer à titre provisionnel La somme de 7.717,76 euros au titre de l’arriéré de loyer, arrêtée au 21 mars 2023, avec intérêts à compter de l’assignation, une indemnité d’occupation égale au dernier loyer avec charges, à compter de l’ordonnance à venir et jusqu’à parfaite libération des lieux ;la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 septembre 2023, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, et plaidée le 22 février 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

La SA ERILIA a maintenu l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 8.174,98 euros au 19 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus.

La SA ERILIA a fait valoir que sa demande tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour impayé locatif se fonde sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle a rappelé que la locataire est redevable des charges qui, conformément aux dispositions légales et contractuelles, comprennent les consommations d’eau, les frais de branchement et d’utilisation de l’antenne collective, les entretiens courants et diverses réparations des parties communes. Elle a donc soutenu que son décompte était précis et juste.

Concernant les régularisations d’eau intervenues entre 2019 et 2023, elle a argué que Madame [C] les conteste sans prouver qu’elles ne correspondent pas à la réalité de sa consommation sur cette période. Elle a précisé avoir sollicité plusieurs investigations pour rechercher d’éventuelles fuites à l’origine de surconsommations. Aucune anomalie n’a été détectée dans l’appartement de Madame [C], ni le fonctionnement du compteur d’eau. En l’absence de causes extérieures, les régularisations facturées à Madame [C] sont exactes et bien fondées. La SA ERILIA a écarté la pertinence d’une expertise judiciaire au vu des tests déjà réalisés.

La SA ERILIA a souligné qu’en tout état de cause, la dette locative qui s’élevait à un montant de 10.840,40 euros au 15 novembre 2023 ne saurait être expliquée par les seules régularisations de charges. Elle s’est donc dite fondée à obtenir la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, avec ses effets de droit.

Madame [K] [C] a demandé :

à titre principal : de constater que les demandes de la SA ERILIA se heurtent à l’existence de contestations sérieuses relatives à l’obligation de payer et dire n’y avoir lieu à référé ; à titre subsidiaire : de désigner un expert avec mission notamment de procéder à l’analyse des relevés des consommations d’eau, déterminer s’il existe une consommation excessive, procéder à une recherche de fuite, déterminer le coût des travaux pour y remédier, déterminer le montant des charges dues par Madame [C] les cinq dernières années ; à titre infiniment subsidiaire : de suspendre la clause résolutoire et de lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter de la dette, à hauteur de 214,38 euros par mois ; en toute hypothèse : de rejeter la demande de frais irrépétibles formulée par la SA ERILIA et de condamner celle-ci aux entiers dépens.

Madame [C] a soutenu que le décompte fourni par la SA ERILIA comporte des sommes qu’il ne lui incombe pas de payer, particulièrement le câble TV, et que la mention « entretiens divers » ne permet pas de déterminer avec précision les travaux imputés à la locataire.

Madame [C] a en outre contesté les régularisations d’eau qui lui ont été facturées entre 2019 et 2023. Elle a signalé des montants « exubérants » au regard de la composition de son foyer et de la consommation moyenne des ménages en France, de son revenu et du coût du loyer qui ne représente qu’un quart de ce qui lui est réclamé en janvier 2023. Elle a indiqué que les recherches de fuite diligentées par ERILIA n’étaient pas contradictoires, que le prix unitaire indiqué au relevé du compteur diffère de celui indiqué dans le décompte de régularisation de charges et fluides de décembre 2022.

Elle a enfin contesté l’augmentation du loyer qui serait injustifiée et infondée.

Elle a donc estimé que ces éléments caractérisent une contestation sérieuse quant à l’obligation dont elle serait débitrice, impliquant l’incompétence du juge des référés.

A titre subsidiaire, elle a sollicité une expertise judiciaire qui serait contradictoire.

A titre infiniment plus subsidiaire, elle a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement dérogatoires en indiquant une situation financière fragile, sa bonne foi, la hausse des loyers et charges, le décès de son conjoint quelques années auparavant qui ont exigé qu’elle assume seule le loyer.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant.

Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

De même, une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Il est constant qu’en application tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’occurrence, Madame [C] conteste le décompte adossé au commandement de payer, qui comporte des charges, consommations d’eau et hausses de loyers selon elle injustifiés et infondés.

Dès lors, la contestation soulevée par la locataire selon laquelle la créance sollicitée n’est pas certaine revêt un caractère sérieux qui fait obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur les demandes de la bailleresse, puisqu’il demandé au juge des référés d’apprécier la validité d’un acte juridique, en l’espèce les causes du commandement de payer.

En conséquence il n’y a pas lieu à référé.

Les dépens sont laissés à la charge de la partie demanderesse.

Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS la SA ERILIA aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée le 2 mai 2024 par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE PRESIDENT LE GREFFIER