TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 07 Mars 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 31 Janvier 2025

N° RG 24/03305 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5F3O

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES SABLETTES, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Sofien DRIDI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [W] né le 20 Janvier 1966, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Thomas MENESTRIER, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e Alexandra BOUILLARD, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON

Monsieur [H] [L] né le 20 Janvier 1976, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES SABLETTES est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 2] qu’elle a donné à bail suivant contrat du 15 septembre 2021 comportant une clause résolutoire.

Faisant valoir que les preneurs ne se sont pas acquittés du paiement régulier du loyer et des charges au terme convenu, la SCI LES SABLETTES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 février 2023 à Monsieur [O] [W] et le 9 mars 2023 à Monsieur [H] [L], qui sont restés infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la SCI LES SABLETTES a fait assigner Monsieur [O] [W] et Monsieur [H] [L], aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique;

— la condamnation in solidum de Monsieur [O] [W] et Monsieur [H] [L] au paiement d’une somme de 27 200 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée 31 décembre 2023, à parfaire jusqu’au prononcé du jugement qui sera rendu et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation en justice du 23 juillet 2024 ;

— la condamnation in solidum de Monsieur [O] [W] et Monsieur [H] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux;

— la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de Monsieur [O] [W] et Monsieur [H] [L];

— la condamnation in solidum de Monsieur [O] [W] et Monsieur [H] [L] à lui verser la somme de 10 000 € en indemnisation des préjudices subis ;

— la condamnation in solidum de Monsieur [O] [W] et Monsieur [H] [L] au paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2025.

À cette date, la SCI LES SABLETTES, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions responsives n°2 auxquelles il convient de se référer et sollicite :

— être déclarée recevable en ses demandes, fins et prétention ;

— constater en ce qui concerne le bail du 15 septembre 2021, l’absence de preuve de paiement du loyer, l’absence d’exploitation du local et l’absence de production d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs liés aux locales objet du litige ;

— juger acquise à son profit la clause résolutoire attachée au bail commercial consenti à Monsieur [H] [L] et Monsieur [O] [W] ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] et Monsieur [O] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef des locaux loués avec l’assistance d’un commissaire de police et de la force publique, si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais risques des locataires ;

— condamner in solidum Monsieur [H] [L] et Monsieur [O] [W] au paiement de la somme de 46 863 € au titre des loyers impayés, compte arrêté au 20 décembre 2024, somme à parfaire jusqu’au prononcé du jugement et augmentée des intérêts de droit à compter du 31 janvier 2025;

— condamner in solidum Monsieur [H] [L] et Monsieur [O] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours majoré des charges à compter du jugement à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner in solidum Monsieur [H] [L] et Monsieur [O] [W] à lui verser la somme de 10 000 € en indemnisation des préjudices subis ;

— condamner in solidum Monsieur [H] [L] et Monsieur [O] [W] au paiement de la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [O] [W], représenté par son conseil à l’audience, développe ses conclusions n°3 auxquelles il convient de se référer et sollicite voir :

— à titre principal, constater qu’il n’a aucun lien contractuel avec la SCI LES SABLETTES et prononcer sa mise hors de cause ;

— à titre subsidiaire, juger qu’il existe une contestation sérieuse sur la qualité des parties et voir déclarer le juge des référés incompétent ;

— dans tous les cas, condamner les SCI à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Monsieur [H] [L], représenté par son conseil à l’audience, maintient ses conclusions en défense auxquelles il convient de se reporter et sollicite voir :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI LES SABLETTES au motif que les commandements de payer signifiés le 21 février 2023 et le 9 mars 2023 sont infondés et inopérants et que la clause résolutoire figurant au bail n’est pas acquise ;

— rejeter toute demande en ce qu’elle serait contraire aux présentes ;

— en toute hypothèse, juger qu’il existe des contestations sérieuses et se déclarer incompétent ;

— condamner la SCI LES SABLETTES au paiement de la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR QUOI

Sur la demande de résiliation de bail

Attendu que par application de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que pour justifier du bien-fondé de ses prétentions, la SCI LES SABLETTES verse au débat un contrat de bail en date du 15 septembre 2021 régularisé avec Monsieur [H] [L] et Monsieur [O] [W] portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 2], paraphé à chaque page et respectivement signé par chacune des parties au contrat ainsi que deux commandements de payer, visant la clause résolutoire du bail, délivrés à chacun des preneurs les 21 février et 9 mars 2023 ;

Attendu que Monsieur [O] [W] conteste la validité de ce bail et produit un autre bail du même jour, à savoir le 15 septembre 2021, régularisé uniquement entre le bailleur et Monsieur [H] [L] portant sur les mêmes locaux, uniquement paraphé à chaque page par Monsieur [H] [L], signé par celui-ci et le bailleur et comportant un tampon des établissements SECCHIR Roger ;

Attendu que la signature de Madame [K] [S], représentante de la SCI LES SABLETTES, figurant sur le bail qu’elle produit, qui la lierait aux consorts [W]- [L], est différente de celle de sa correspondance du 13 avril 2022 adressée à Monsieur [O] [W] et de celle du bail produit par Monsieur [O] [W] ;

Que ces deux baux ne concernent pas les mêmes parties au contrat de bail en qualité de preneur ;

Que l’analyse de la validité et de la régularité de chacun des baux commerciaux en cause et la détermination de celui qui doit être considéré comme le bail régulièrement régularisé, excèdent la compétence du juge des référés, juge de l’évidence ;

Qu’en l’état de la contestation sérieuse quant à la validité du bail produit par la SCI LES SABLETTES, il ne peut être fait droit à sa demande de résiliation par l’effet de la clause résolutoire du contrat ;

Sur les demandes provisionnelles au titre de l’indemnité d’occupation

Attendu que par suite de la contestation sérieuse affectant la validité du bail produit par la SCI LES SABLETTES, ses demandes au titre du paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation sont sans objet et seront rejetées ;

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans la mesure où l’obligation n’est pas sérieusement contestable ;

À l’égard de Monsieur [O] [W]

Attendu que par suite de la contestation sérieuse quant à l’existence d’un lien contractuel entre Monsieur [O] [W] et la SCI LES SABLETTES au titre d’un contrat de bail, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable quant au paiement d’un arriéré locatif n’est pas démontrée ;

Qu’en conséquence, il ne peut être fait droit, en référé, à la demande provisionnelle en paiement d’un arriéré locatif de la SCI LES SABLETTES à l’encontre de Monsieur [O] [W];

À l’égard de Monsieur [H] [L]

Attendu que Monsieur [H] [L] ne conteste pas sa qualité de locataire de la SCI LES SABLETTES mais soutient que le bailleur ne met pas à sa disposition un local lui permettant de jouir paisiblement des lieux donnés à bail de sorte qu’aucun loyer ne peut lui être réclamé et que le commandement de payer qui lui a été délivré est inopérant ;

Attendu qu’il est acquis que seule l’impossibilité absolue d’exploiter un local commercial permet au preneur de faire valoir l’exception d’inexécution de son obligation de paiement du loyer ;

Qu’en l’occurrence, les deux baux litigieux portent tous deux sur « 66 m² environ au sein de l’espace jardin. 30 m² au sein de l’espace accueil du rez-de-chaussée » et comportent un montant de loyer annuel identique de 20 400 € soit 1700 € par mois hors charges ;

Qu’aucun de ces deux baux ne précise que le local loué permet au locataire de voir faire circuler des palettes de chargement ;

Que s’agissant d’un défaut d’alimentation en eau courante allégué par Monsieur [H] [L], le procès-verbal de constat du 26 octobre 2022 observe l’absence d’eau, mais non un défaut d’alimentation en eau courante ;

Qu’il résulte par ailleurs de l’attestation du 18 décembre 2024 de Monsieur [F] [T], entrepreneur individuel, également locataire de l’immeuble du bailleur, que celui-ci est normalement alimenté en eau ;

Qu’au surplus, il sera surplus relevé que ce procès-verbal de constat du 26 octobre 2022 montre qu’à l’évidence les locaux ne sont pas exploités par Monsieur [H] [L] ;

Qu’enfin par les pièces qu’il verse au débat, Monsieur [H] [L] ne justifie d’aucune de ses doléances auprès du bailleur quant aux difficultés d’exploiter les locaux loués et de son impossibilité de les exploiter normalement antérieurement au commandement de payer qui lui a été délivrée le 9 mars 2023 ;

Que les contestations qu’il soulève, quant au manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible des locaux loués, ne sont pas sérieuses ;

Que Monsieur [H] [L], à qui incombe la charge probante de justifier du paiement régulier du loyer, ne conteste pas sa défaillance à cette obligation contractuelle ;

Que la SCI LES SABLETTES produit un décompte de sa créance au titre d’un arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2024 ;

Qu’il convient en conséquence de faire droit à la demande de la SCI LES SABLETTES, de condamnation de Monsieur [H] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 46 863 € à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que la seule affirmation du conseil du bailleur de plaintes pour nuisances du fait des travaux entrepris par Monsieur [H] [L], en l’absence de toute pièce justifiant de la réalité de ces plaintes, est insuffisante à démontrer l’existence d’un comportement fautif préjudiciable au bailleur ;

Qu’en conséquence, la SCI LES SABLETTES sera déboutée de sa demande d’indemnisation des préjudices subis ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [O] [W] est défaillant à rapporter la preuve que la SCI LES SABLETTES a agi de manière dilatoire ou abusive à l’occasion de la présente instance ;

Qu’en conséquence, ses demandes sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile seront rejetées ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 au profit de Monsieur [O] [W] ;

Qu’il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES SABLETTES les frais qu’elle a dû engager à l’occasion de la présente instance :

Qu’en conséquence, Monsieur [H] [L] sera condamné au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS n’y avoir lieu de faire droit à la demande de résiliation du bail des locaux commerciaux situés [Adresse 2] sollicitée par la SCI LES SABLETTES ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit à la demande de la SCI LES SABLETTES d’expulsion de Monsieur [X] [L] et de Monsieur [O] [W] ou de tout occupant de leur chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] sollicitée par la SCI LES SABLETTES

DISONS n’y avoir lieu de faire droit à la demande de la SCI LES SABLETTES de condamnation de Monsieur [O] [W] au paiement provisionnel d’un arriéré locatif ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] à payer, à titre provisionnel, à la SCI LES SABLETTES la somme de provisionnelle de 46 863 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit à la demande de la SCI LES SABLETTES au titre du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

DÉBOUTONS la SCI LES SABLETTES de sa demande d’indemnité pour préjudices subis ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] à payer à la SCI LES SABLETTES la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DÉBOUTONS Monsieur [O] [W] de sa demande formée par application de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Monsieur [O] [W] de sa demande formée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] aux entiers dépens ;

REJETONS le surplus de toutes les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT