TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03.02.2025 pror 03 Mars 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 02 Décembre 2024

GROSSE :

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à Me … M^e Julia GUEDJ……………………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/03703 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3P2Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [Y] [J]

née le 20 Février 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206/2023/001205 du 05/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Julia GUEDJ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [R]

née le 08 Août 1967 à [Localité 4] (ARMENIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sandrine PAUZANO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé, Madame [N] [R] a donné à bail à Madame [D] [J] un appartement sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, Madame [D] [J] a attrait Madame [N] [R], devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

—  1.125 euros au titre de la majoration due pour restitution tardive du dépôt de garantie ;

—  6 307 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et frais.

Au soutien de ses demandes, elle invoque les dispositions de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, et considère que le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué au plus tard le 21 mars 2021, et qu’à défaut cette somme doit être remboursée avec la majoration de 10% par mois de retard. Elle souligne avoir adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juillet 2021 pour l’application du contrat de bail, restée vaine et sans réponse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2023, renvoyée à celle du 08 janvier 2024, puis, à la demande de la partie défenderesse pour constitution d’un avocat, à celle du 06 mai 2024, date à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, Madame [D] [J], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [N] [R], représentée par son conseil, explique que suite aux dégâts de eaux de février 2020 un accédit contradictoire s’est tenu le 27 juillet 2020 et l’expert a estimé les dommages à la charge de la bailleresse à la somme de 2 925,30 euros, comprenant 2 348,10 euros pour le mobilier et 577,20 euros de travaux d’embellissement (pièce 2). Elle informe que Madame [D] [J] a reçu l’intégralité de cette indemnité versée par la bailleresse le 12 août 2020. Elle fait valoir qu’étant consciente des désagréments provoqués par les dégâts des eaux elle a consenti, à titre amiable et provisoire, à Madame [J] une baisse de son loyer correspondant à l’intégralité du loyer résiduel à la charge de la locataire après déduction des allocations d’aide au logement, et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, les charges locatives restant dues par la locataire, comme de droit. Elle indique que suite au rapport de l’expertise du 30 décembre 2020 et la demande de reprise de payement des loyers la relation entre les parties s’est dégradé. Le congé pour le motif de travaux importants a été donné et accepté par la locataire qui a remis les clés le 15 février 2021 se refusant à signer l’état des lieux de sortie. Elle allègue qu’aucune mise en demeure concernant une coupure d’eau chaude n’a été adressée à la bailleresse durant toute la location. Elle fait valoir que la locataire a été doublement dédommagée : par une remise de son loyer de plusieurs mois et par l’indemnisation de l’assurance du propriétaire. Elle estime que la somme de 8 182 euros demandé par Madame

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[D] [J] est infondée et non justifiée. Elle explique que la conservation de la somme de 750 euros du dépôt de garantie est dû à l’état désastreux du bien laissé par la locataire, avec nombreux coups dans les murs, des peintures dégradées et un radiateur dégradé en raison d’un départ de feu, non signalé par la locataire, attestée par l’entrepreneur chargé des travaux de remise en état (hors mobilier et travaux d’étanchéité) estimé à la somme de 2 550 euros. Elle rappelle que Madame [D] louait un logement meublé et, par présomption, le mobilier endommagé par le dégât des eaux appartenait à la bailleresse et la locataire n’a pas effectué les travaux d’embellissement pour lesquels elle a perçu l’indemnisation, laissant l’appartement dégradé. Et suivant les conclusions de son Conseil, elle demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal, rejeter toutes les demandes de Madame [D] [J].

A titre reconventionnel, constater l’inexécution par Madame [J] de ses obligations locatives et les préjudices subis de ce fait à son bailleur, en ce compris, les dégradations causées dans le logement, la non réalisation des travaux d’embellissement par suite du dégât des eaux et le nom remplacement du mobilier endommagé.

En conséquence, condamner la partie demanderesse à payer à Madame [N] [R] la somme de 4 898,10 euros au titre de son préjudice matériel ains que la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral.

En tout état de cause, condamner Madame [U] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de la procédure civile et aux entiers dépens.

En réplique, Madame [D] [J] allègue que rien ne permet de justifier la rétention du dépôt de garantie par la bailleresse, qui d’ailleurs n’a pas répondu à aucune des multiples sollicitations de la demanderesse. Elle fait valoir qu’aucun état des lieux de sortie a été établie et, pour cette raison, la locataire est présumée avoir rendu au propriétaire un logement exempt de toute dégradation. Elle indique que les clés étant remises à la bailleresse le 21 février 2021, la restitution du dépôt de garantie aurait donc dû intervenir avant le 21 mars 2022, ce qui n’a pas été le cas, Madame [D] s’estime donc fondée à solliciter le paiement de la somme de 1 125 euros au titre du droit à majoration, en sus de la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 750 euros. Elle soutient que le trouble de jouissance est caractérisé, informant que depuis le mois d’octobre 2019 de nombreuses auréoles de moisissures ont été constatés dans l’appartement et elle en a immédiatement informé Madame [R], qui a simplement proposé de repeindre les murs avec une peinture anti-moisissure. Elle informe que depuis le mois de février 2020 elle se plaint de dégâts des eaux et d’une absence d’eau chaude pour une période de trois mois consécutifs, sans réponse de la part de la bailleresse. Elle soutient que ces désordres ont été nuisibles pour la santé de son nourrisson qui ne peut pas vivre dans un logement envahi par la moisissure et être privé d’eau chaude pendant la période hivernale. Elle fait valoir qu’elle n’a pas pu jouir paisiblement de son logement d’octobre 2019, lors de l’apparition des moisissures à février 2021, lors de son départ des lieux, soit durant 17 mois. Pour cette raison, elle réclame la somme de 6 307 euros qui équivaut à la somme de 371 euros (le résiduel du loyer à la charge de la locataire) x 17 mois. Elle rajoute que le contrat de location ne porte pas la mention « meublé » et l’état des lieux versé par Madame [R] (pièce 1) ne fait état d’aucun meuble. Elle indique que de la somme totale de l’indemnisation reçu (2 925 euros), seule la somme de 577,20euros était affectée aux travaux d’embellissement, et a permis de faire un rafraîchissement des peintures mais pas les gros travaux nécessaires, faisant suite aux dégâts des eaux. Et suivants les conclusions de son conseil plus un plus ample exposé de moyens elle reprendre ses demandes de son acte introductif d’instance et demande au Tribunal de débouter Madame [R] de ses demandes reconventionnelles et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er juillet 2024.

Selon jugement en date du 1er juillet 2024, une réouverture des débats était ordonnée pour production du bail dans son intégralité.

Lors de l’audience du 2 décembre 2024, les parties ont comparu et se sont rapportés à leurs écritures auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des motifs et prétentions.

La présente décision contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande au titre de la non restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois maximum sauf si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée.

Il n’est pas contesté que le bailleur a conservé le dépôt de garantie.

En l’occurrence [J] [D] justifie de l’absence de réalisation d’état des lieux de sortie.

[R] [N] ne conteste pas l’absence d’état des lieux de sortie mais en impute la cause à la locataire qui aurait refusé d’y procéder de le signer.

Une telle circonstance n’exonère pas le bailleur de son obligation d’y procéder, ou d’y faire procéder par commissaire de justice au jour de la remise des clefs. La seule attestation d’un artisan intervenu plusieurs jours après la remise des clefs ne saurait rapporter la preuve de dégradations locatives imputables au locataire qui a quitté les lieux et remis les clefs préalablement.

En conséquence le bien est réputé avoir été restitué dans l’état dans lequel il avait été remis.

Le défendeur sera donc condamné à payer aux demandeurs la somme de 750 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre de l’indemnité de 10% du fait de la non restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, une indemnité de 10% du montant du loyer est due pour tout mois de retard.

Le loyer était de euros par mois. Au jour de l’assignation il était dû au titre de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 la somme de 750 euros. Au jour de l’assignation cette somme est de 1125 euros.

Le défendeur sera donc condamné à payer au demandeur la somme de 1125 euros au titre de l’indemnité due du fait de la non restitution du dépôt de garantie.

Sur les dommages et intérêts dus au titre du préjudice de jouissance :

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et garantir une jouissance paisible des lieux.

Il appartient à celui qui allègue un préjudice de jouissance d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence la demanderesse fait état de moisissures, d’un dégat des eaux et d’une coupure d’eau chaude pendant trois mois.

S’agissant de l’absence d’eau chaude, la seule production de deux sms, qu’elle aurait elle-même envoyée, par la demanderesse ne suffit pas à justifier du trouble allégué.

S’agissant de l’apparition des moisissures dès le commencement de l’exécution du bail et antérieurement au dégât des eaux sus-évoqué, aucun élément objectif ne permet de l’établir la seule production de photo ou d’une attestation d’un artisan ne permettant pas de l’établir de manière certaine.

Sur l’apparition des désordres postérieurs au dégât des eaux susmentionné, il est constant que la demanderesse a perçu une indemnisation de l’assureur du bailleur et qu’une réduction des loyers a été accordée.

La demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de jouissance qui serait supérieur à celui déjà réparé par les indemnisations et réductions de loyers déjà allouées.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Le défendeur succombant au principal, ses demandes reconventionnelles sont nécessairement écartées.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

[R] [N] , qui succombe, sera tenue aux dépens.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit accordé une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les couts d’exécution forcée, purement hypothétiques à ce stade, ne seront pas mis à la charge du défendeur.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne [R] [N] à [J] [D] payer la somme de 750,00€ au titre du dépôt de garantie,

Condamne [R] [N] à [J] [D] payer la somme de 1125,00€ au titre de l’indemnité de 10% de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Rejette les demandes supplémentaires ou contraires ;

Condamne [R] [N] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI DESSUS

Le greffier Le juge des contentieux de la protection