MINUTE N° : 25/0396

JUGEMENT

DU 05 Juin 2025

N° RC 24/04316

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148

ET :

[R] [S]

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e LEMONNIER

copie le :

à M. [S]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 05 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant sunstitué par M^e CORNU-SADANIA substitué par M^e MAULEON, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [R] [S], demeurant [Adresse 8]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat sous seing privé en date du 13 août 2020, M. et Mme [T] réprésentés par SOLIHA ont loué à M. [R] [S] un local à usage d’habitation situé à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 374 euros, outre 110 euros au titre des provisions pour charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [R] [S] pour le paiement des loyers et charges dans le cadre du dispositif VISALE.

À la suite de divers incidents de paiement, M.et Mme [T] ont fait jouer l’engagement de caution et la somme de 1.476,87 euros due par le locataire a été réglée aux bailleurs par la caution.

Conformément à l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, la caution étant subrogée dans les droits du bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, à M. [R] [S] un commandement de payer la somme de 1.476,96 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement visait la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 juillet 2024.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, délivré à domicile, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la recevoir en son action et la déclarer bien fondée ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [R] [S], ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique,

— condamner M. [R] [S] à lui payer une somme de 1.603,81 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.476,87 et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’occupation d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner M. [R] [S] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner M. [R] [S] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 6] le 13 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 février 2025.

Le formulaire de diagnostic social et financier a été retourné au greffe avant l’audience. Il fait état d’un revenu de 462 euros mensuels et de 892 de charges fixes loyer compris.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à 1.675, 75 euros. Elle précise qu’elle n’est pas opposée à ce que des délais suspensifs soient accordés au locataire dans la limite de 36 mois et que le dernier règlement fait, en vertu de son engagement de caution, l’a été en septembre 2024.

M. [R] [S] est présent. Il indique avoir réglé le loyer de février 2025. Il précise être au chômage et percevoir 900 euros par mois. Son loyer résiduel est de 200 euros par mois. Il a un enfant à charge et sa concubine ne peut travailler car elle ne dispose pas encore des papiers nécessaires. Après hésitation, il propose de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 30 euros tous les 10 du mois en plus du loyer et charges, et sollicite de pouvoir rester dans le logement.

L’affaire est mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, l’acte signé le 13 août 2020 prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE conformément aux dispositions de la convention Etat/UESL-Action Logement quinquennale 2015-2019 du 2 décembre 2014 et de la convention Etat/UESL du 24 décembre 2015, dont la société ACTION LOGEMENT SERVICES est chargée de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment, dans son article 8.1, que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse justifie son action en raison d’une défaillance partielle du défendeur et du règlement au bailleur d’une partie loyers et charges exigibles Elle produit des quittances subrogatives au titre de laquelle le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— le bail conclu le 13 août contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant ces clauses, signifié le 8 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.476,96 euros,

— l’acte de cautionnement VISALE,

—  2 quittances subrogatives pour un montant total de 4.640,84 euros en principal.

— un historique du compte du locataire,

— Un décompte de créance actualisé au 17 février 2025, tenant compte des règlements perçus

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 9 septembre 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Depuis la résiliation du bail, M. [R] [S] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à ses bailleurs, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte actualisé revendiquant une créance en principal de 1.675,75 euros à la date du 17 février 2025.

M. [R] [S], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

La créance n’appelle pas d’observation.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.675,75 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités mensuelles d’occupation, outre une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [R] [S] a repris le paiement des loyers courants résiduels depuis octobre 2024 et en tous les cas avant la date de l’audience. Il indique souhaiter rester dans les lieux ce qui s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire. L’équilibre de ses charges et ressources, tel qu’il ressort du diagnostic social et financier, semble précaire.

Cependant, la SAS ACTION LOGEMENT ne s’oppose pas à l’octroi de délai suspensif.

Le décompte de créance qu’elle produit établit que depuis décembre 2024, le bailleur lui reverse 35 euros par mois correspondant au surplus de loyer versé par M. [R] [S].

Compte tenu de ces éléments, M. [R] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ainsi fixée pour apurer la dette ou du loyer et charges courants :

— l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours,

— la clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

— L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, M. [R] [S] se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

— Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [S], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, et dans le but de favoriser l’apurement de la créance, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mai 2021 entre M. et Mme [T] d’une part, et M. [R] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] sont acquises à la date du 9 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [R] [S] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 1.675,75 euros (mille six cent soixante-quinze euros et soixante-quinze centimes), au titre de sa subrogation après paiement des loyers et charges impayés à la date de l’audience, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [R] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 30 euros (trente euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. et Mme [T] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [R] [S] soit condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative et, à défaut, M. et Mme [T], jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

* que le sort des meubles soit alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, rappelant qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [R] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mars 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,