TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/06944 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2GKK

AFFAIRE :

M. [A] [W] [I] (M^e Amandine JOURDAN)

Mme. [B] [L] [P] (M^e Amandine JOURDAN)

C/

M. [S] [O] (M^e Henri louis BOTTIN)

Mme. [U] [H] [Y] ép. [O] (M^e Henri louis BOTTIN)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 01 Décembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Olivia ROUX, greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [A] [W] [I]

né le 19 Septembre 1966 à [Localité 10] (ROYAUME UNI)

de nationalité Britannique, demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Amandine JOURDAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [L] [P]

née le 02 Février 1977 à [Localité 12]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Amandine JOURDAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [S] [O]

né le 05 Janvier 1970 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Henri louis BOTTIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [Y] épouse [O]

née le 24 Juillet 1970 à [Localité 14]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Henri louis BOTTIN, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 29 septembre 2017, faisant suite à une promesse synallagmatique de vente en date du 29 juin 2017, [A] [I] et [B] [P] ont acquis de [S] [O] et de [U] [Y] épouse [O] une maison d’habitation située à [Localité 12] pour un prix de 900.000,00 Euros.

Il est apparu qu’un projet de construction d’un ensemble immobilier était en cours en face du bien de [A] [I] et de [B] [P]. Le permis de construire avait été accordé le 30 juillet 2015.

Par acte en date du 07 juillet 2022, invoquant le dol et un manquement au devoir d’information précontractuel, [A] [I] et [B] [P] ont assigné [S] [O] et [U] [Y] épouse [O] aux fins qu’ils soient condamnés à leur verser

— la somme de 130.000,00 Euros, au titre du préjudice financier,

— la somme de 5.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ordonnance en date du 23 octobre 2023, le Juge de la Mise en Etat a déclaré l’action de [A] [I] et de [B] [P] recevable.

*

Dans leurs dernières conclusions, [A] [I] et [B] [P] demandent :

— la somme de 130.000,00 Euros, au titre du préjudice financier,

— subsidiairement, la somme de 110.000,00 Euros pour la perte de chance,

— la somme de 5.000,00 Euros au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 5.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Subsidiairement, ils sollicitent une mesure d’expertise.

[A] [I] et [B] [P] indiquent que le Juge de la Mise en Etat avait statué sur la prescription et la recevabilité de leur demande.

[A] [I] et [B] [P] font valoir :

— Sur la réticence dolosive :

— que [S] [O] et [U] [Y] épouse [O] leur avaient délibérément caché l’existence du projet immobilier dont ils avaient connaissance,

— que [S] [O] et [U] [Y] épouse [O] tentaient de rejeter leur responsabilité sur des tiers,

— que le caractère public de l’information était indifférent,

— que l’information dissimulée était déterminante de leur consentement,

— Sur le devoir précontractuel d’information

— que [S] [O] et [U] [Y] épouse [O] avaient manqué à ce devoir en leur dissimulant l’existence du projet immobilier,

— que [S] [O] et [U] [Y] épouse [O] ne leur avaient pas donné directement cette information,

— Sur le préjudice :

— qu’avant la réalisation du projet immobilier, ils n’avaient aucun vis à vis,

— que la construction de l’immeuble avait causé des nuisances,

— qu’ils subissaient différentes nuisances du fait de la présence de l’immeuble.

*

[S] [O] et [U] [Y] épouse [O] soulèvent la prescription de l’action.

Au fond, ils concluent au débouté, faisant valoir :

— Sur la réticence dolosive :

— que l’information relative au projet immobilier était publique et affichée sur les lieux de la vente,

— que l’agent immobilier avait dû informer [A] [I] et [B] [P] du projet immobilier,

— qu’ils n’avaient dissimulé aucune information,

— que [A] [I] et [B] [P] n’évoquaient pas le caractère déterminant de l’information,

— que [A] [I] et [B] [P] ne leur avaient jamais posé de question sur l’environnement de la maison,

— qu’ils n’avaient pas eu l’intention de tromper [A] [I] et [U] [Y] épouse [O].

— Sur le devoir précontractuel d’information

— qu’ils n’avaient aucune obligation d’informer [A] [I] et [B] [P] sur la valeur de la maison,

— qu’il n’était pas démontré que l’information était déterminante du consentement de [A] [I] et de [B] [P],

— que l’ignorance prétendue de [A] [I] et de [B] [P] n’était pas légitime en l’état de l’affichage de panneaux.

— Sur le préjudice :

— qu’il était constitué par la perte d’une chance de contracter à des conditions plus avantageuses,

— qu’il n’était pas certain que le projet immobilier ait été réalisé,

— que [A] [I] et [B] [P] produisaient une unique expertise,

— que [A] [I] et [B] [P] avaient profité de l’augmentation de la valeur de l’immobilier à [Localité 12],

— que les nuisances invoquées ne pouvaient pas leur être imputées,

— que la nouvelle construction avait ajouté de la valeur au bien de [S] [O] et de [U] [Y] épouse [O].

Reconventionnellement, [S] [O] et [U] [Y] épouse [O] demandent la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la portée de l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat en date du 23 octobre 2023

L’article 794 du Code de Procédure Civile prévoit :

Les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

Par ordonnance en date du 23 octobre 2023, le Juge de la Mise en Etat a déclaré l’action de [A] [I] et de [B] [P] recevable.

La fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par [S] [O] et par [U] [Y] épouse [O] est irrecevable en ce qu’elle se heurte à l’autorité de la chose jugée.

— Sur le dol

L’article 1137 du Code Civil prévoit :

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

[A] [I] et [B] [P] font grief à [S] [O] et à [U] [Y] épouse [O] de leur avoir caché l’existence d’un projet de construction d’un immeuble en face de leur propriété.

[S] [O] et [U] [Y] épouse [O] avaient connaissance du permis de construire délivré à la société EUROPEAN HOMES PROMOTION VENDOME le 30 juillet 2015 puisqu’ils étaient parties au recours formé à l’encontre de celui-ci.

[S] [O] et [U] [Y] épouse [O] n’ont pas personnellement informé [A] [I] et [B] [P] de ce projet de construction.

[S] [O] et [U] [Y] épouse [O] indiquent que le permis de construire était affiché sur les lieux du projet de construction. Pour autant, la visite des lieux est intervenue deux ans après la délivrance du permis de construire et il n’est aucunement démontré que ce panneau était toujours en place ou visible.

Par ailleurs, il est produit une photographie d’une affiche relative à la commercialisation du projet immobilier et non de l’affichage du permis de construire. Cette photographie ne comporte pas de date et il n’est donc pas démontré qu’elle était en place au moment de la visite du bien par [A] [I] et [B] [P].

[S] [O] et [U] [Y] épouse [O] indiquent également avoir fourni l’information relative au projet immobilier à l’agent immobilier en charge de la vente sans en rapporter le moindre élément de preuve.

Il résulte de ces éléments que [A] [I] et [B] [P] n’étaient pas informés du projet de construction.

[S] [O] et [U] [Y] épouse [O] n’ont pas informé [A] [I] et [B] [P] du recours formé à l’encontre du permis de construire alors qu’en cas d’échec du recours l’immeuble serait édifié.

L’édification d’un immeuble dans une zone pavillonnaire entraîne une modification de l’environnement, lequel avait été déterminant du consentement de [A] [I] et de [B] [P].

La dissimulation du projet de construction par [S] [O] et par [U] [Y] épouse [O] ne peut qu’avoir été intentionnelle et constitue une réticence dolosive.

— Sur la perte de valeur du bien immobilier

Au moment de l’acquisition, le bien se situait dans une zone pavillonnaire et il n’y avait aucun vis à vis.

L’existence de l’immeuble entraîne des nuisances visuelles et sonores, ainsi qu’un trafic accru de véhicules. Ces nuisances sont de nature à entraîner une perte de valeur du bien immobilier en cause.

La réticence dolosive ayant été retenue, [A] [I] et [B] [P] doivent être indemnisés de leur entier préjudice et non d’une perte de chance.

[A] [I] et [B] [P] ont fait réaliser une évaluation de la valeur vénale du bien immobilier dont il ressort qu’elle était égale à 880.000,00 Euros. Après réalisation du projet immobilier, cette valeur serait de 770.000,00 Euros, soit une minoration de 12,50 %, au 18 décembre 2018.

Pour autant, une unique évaluation pratiquée avant la réalisation du projet immobilier et il y a près de sept années ne peut pas permettre à [A] [I] et à [B] [P] d’établir le montant actuel de la perte de valeur du bien. Néanmoins, elle constitue un élément de nature à permettre l’instauration d’une mesure d’expertise, laquelle portera également sur le trouble de jouissance.

— Sur les autres chefs de demandes

Le Tribunal admet également l’existence d’un préjudice moral résultant du sentiment d’avoir été trompés et des préoccupations occasionnées par la présente procédure. Il sera alloué à [A] [I] et à [B] [P] la somme de 3.000,00 Euros de ce chef.

Il convient d’allouer à [A] [I] et à [B] [P] ensemble la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [S] [O] et de [U] [Y] épouse [O] les frais irrépétibles par eux exposés.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE irrecevable la fin de non recevoir soulevée par [S] [O] et par [U] [Y] épouse [O],

*

AVANT DIRE DROIT sur l’évaluation de la perte de valeur du bien immobilier de [A] [I] et de [B] [P]

ORDONNE une expertise

COMMET pour y procéder

Monsieur [E] [K]

[Adresse 11]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.60.85.56.90 Mail : [Courriel 9]

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d’expert, la mission de :

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

— visiter les lieux situés [Adresse 7],

— les décrire et procéder à des photographies,

— effectuer une double évaluation de la valeur vénale du bien immobilier de [A] [I] et de [B] [P] :

Premièrement, en tenant compte de l’environnement actuel du bien,

Deuxièmement, en faisant abstraction de l’immeuble nouvellement édifié, et en se replaçant dans la situation antérieure, à savoir, l’existence sur la parcelle [Cadastre 8] L n°[Cadastre 4] d’une bâtisse d’habitation datant des années 1930, avec dépendances (garage et piscine)

— procéder à toutes constatations utiles permettant d’apprécier si la construction litigieuse a pour effet d’engendrer des vues et autres nuisances ainsi que des pertes d’ensoleillement et de vue sur le fonds de [A] [I] et de [B] [P],

— fournir tous les éléments d’appréciation sur les préjudices subis par [A] [I] et par [B] [P],

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s’adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que [A] [I] et [B] [P] devront consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires du de l’expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d’instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d’une consignation supplémentaire,

DIT que l’expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu’en cas de refus, d’empêchement ou de négligence, l’expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

*

CONDAMNE in solidum [S] [O] et [U] [Y] épouse [O] à verser à [A] [I] et à [B] [P] ensemble :

— la somme de 3.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 01 décembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT