COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

N° RG 23/03788 – N° Portalis DBYN-W-B7H-EOJA

N° : 25/00190

DEMANDERESSE :

Madame [U] [V] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, représentée par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS, substituée par M^e Nelly GALLIER, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [N]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, représenté par M^e Christian QUINET, avocat au barreau de BLOIS, substitué par M^e Alexandre GODEAU, avocat au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Février 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Sylvie GUILLEMEAU, Greffière, lors des débats et de Nebia BEDJEDIET, Greffière, lors du délibéré,

GROSSE : M^e QUINET

EXPÉDITIONS : M^e QUINET, M^e LALOUM, Préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant avenant au contrat de travail signé le 1er juin 2000, madame [T] [I] a convenu d’employer monsieur [M] [N] en qualité de jardinier / gardien de propriété privée. A titre d’accessoire au contrat de travail, un logement de fonction a été mis à sa disposition à [Adresse 4] à [Localité 1] (41).

Par courrier du 19 mai 2021, madame [T] [I] a licencié monsieur [M] [N] pour motif disciplinaire.

Par courriers du 12 octobre 2021 et du 16 février 2022, madame [T] [I] a mis en demeure monsieur [M] [N] de quitter les lieux.

Suivant acte authentique du 26 juin 2023, madame [T] [I] a cédé la pleine propriété du bien situé à [Adresse 4] à [Localité 1] (41) à madame [U] [V].

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 novembre 2023, madame [U] [V] a fait assigner monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

juger que monsieur [M] [N] est occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 4] à [Localité 1] (41) depuis le 21 août 2021 ;ordonner en conséquence son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;débouter monsieur [M] [N] de toute demande de délai ;condamner monsieur [M] [N] au paiement des sommes de :3.941,60 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 21 août 2021 arrêtée à octobre 2023, à parfaire à la libération des lieux (151,60 euros mensuel) ;320,00 euros à titre de remboursement des factures d’eau réglées en ses lieux et place depuis le 21 août 2021 ; 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 19 février 2025.

Au cours de cette audience, madame [U] [V] a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de plein droit, de :

juger que monsieur [M] [N] est occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 4] à [Localité 1] (41) depuis le 21 août 2021 ;ordonner en conséquence son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;débouter monsieur [M] [N] de toute demande de délai ;condamner monsieur [M] [N] au paiement des sommes de :

1.819,20 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de juin 2023 et arrêtée à juin 2024, à parfaire à la libération des lieux (151,60 euros mensuel) ;320,00 euros à titre de remboursement des factures d’eau réglées en ses lieux et place depuis le 21 août 2021 ; 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Madame [V] fait valoir que le logement mis à la disposition de monsieur [M] [N] constituait un avantage en nature accessoire au contrat de travail. S’agissant d’un logement de fonction, il n’est donc pas selon elle soumis aux dispositions de la loi de 1989 relative aux baux d’habitation. Elle ajoute qu’il en résulte que monsieur [M] [N], salarié de la propriété depuis le 03 août 2003, ne disposait d’aucun droit au maintien dans les lieux après la rupture du contrat de travail. Sur l’insalubrité du logement, madame [V] indique qu’il ne l’a jamais entretenu et qu’il a refusé que madame [I] puisse elle-même faire des travaux. Elle souligne enfin que monsieur [M] [N] a également annexé divers locaux attenant au logement. Elle conclut en indiquant que monsieur [N] est propriétaire d’un bien immobilier et dispose ainsi, avec son épouse, d’une solution de relogement. Elle réduit ses prétentions au titre de l’indemnité d’occupation à partir du moment où elle est devenue propriétaire des lieux.

En défense, monsieur [M] [N] s’en est référé oralement à ses conclusions récapitulatives. Il sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il déboute madame [U] [V] de l’intégralité de ses demandes et qu’il la condamne au paiement d’une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Monsieur [N] explique qu’il ne saurait être considéré comme salarié dans la mesure où il n’a jamais été rémunéré pour son activité. Il en déduit que le contrat de travail doit être requalifié en contrat de bail. Il conclut que compte tenu de son âge et au visa des dispositions de la loi de 1989, applicables, il ne peut être expulsé que si madame [U] [V] est en mesure de le reloger.

Subsidiairement, il indique que la demande au titre de l’indemnité d’occupation ne peut prospérer compte tenu de l’état d’insalubrité du logement et du fait que madame [U] [V] n’était pas propriétaire avant le 23 juin 2023.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du contrat

Il résulte de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les dispositions de cette loi ne s’appliquent pas aux « logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi » qui relèvent dès lors du droit commun du louage de choses sous réserve de l’application de certaines dispositions de la loi de 1989 destinées à délivrer au locataire un logement décent.

Par logement de fonction, il faut entendre tout local à usage d’habitation mis à la disposition d’un salarié par un employeur. La qualification de logement de fonction suppose la constatation d’un lien étroit entre le logement et l’emploi occupé par le salarié envers l’employeur.

Le salarié, bénéficiant d’un logement de fonction, occupe les lieux ainsi mis à sa disposition par son employeur en vertu d’un contrat de location, la jouissance des lieux n’étant pas concédée gratuitement, mais en contrepartie du travail.

En l’espèce, l’avenant au contrat de travail établi entre les parties le 1er juin 2000 mentionne « Article 5 – Madame [T] [I] met à la disposition de monsieur [M] [N], à titre d’accessoire du contrat de travail, un logement de fonction composé de 4 pièces principales, une salle d’eau et d’un chauffage central, pour son usage personnel à « [Adresse 4] » [Localité 1]. L’eau est à la charge de l’employeur. En cas de rupture du contrat à l’initiative de l’employeur, le logement devra être évacué dans une période de trois mois à compter de la notification de rupture. »

Monsieur [N] considère que cette mention doit être requalifiée en contrat de location soumis aux dispositions de la loi de 1989 relative aux baux d’habitation en ce qu’il n’aurait pas perçu de rémunération. Il se fonde pour cela sur différents bulletins de salaire qu’il produit lesquels mettent en évidence que l’intégralité de la rémunération de monsieur [N] pour son activité se fait par la mise à disposition du logement. Néanmoins, force est de relever que madame [V] verse également aux débats d’autres bulletins de salaires desquels il ressort que la mise à disposition du logement ne constitue qu’une partie de la rémunération de monsieur [N], qui disposait par ailleurs d’une rémunération au taux horaire, laquelle était nécessaire minime compte tenu de son activité à temps partiel. Par ailleurs, la production de ces bulletins tant par l’une que par l’autre des parties au litige, comportant tous une mention « logement » et la rédaction même du contrat du 1er juin 2000 permettent de considérer qu’il était de la commune intention des parties de mettre à la disposition de monsieur [N] un logement de fonction exclu du statut des baux d’habitation de la loi du 6 juillet 1989.

Par suite, il convient de rejeter la demande de monsieur [N] tendant à ce que la mise à disposition du logement, issue de l’avenant au contrat de travail du 1er juin 2000, soit requalifiée en contrat de bail.

Sur l’expulsion et la demande d’astreinte

Madame [V] établit être propriétaire des lieux mis à disposition de monsieur [N] dans le cadre de son contrat de travail. Il ressort par ailleurs des éléments du litige que monsieur [N] a été licencié pour motif disciplinaire par courrier du 19 mai 2021. S’il n’est pas fourni l’accusé réception de ce courrier, dont il est indiqué qu’il a été adressé à monsieur [N] en recommandé avec accusé de réception, il est néanmoins versé aux débats un courrier en réponse de ce dernier daté du 21 mai 2021.

En application de l’avenant au contrat de travail du 1er juin 2000, monsieur [N] disposait d’un délai de trois mois à compter de la notification de la rupture du contrat à l’initiative de l’employeur pour quitter les lieux. Par suite, il convient de considérer que monsieur [N] est devenu occupant sans droit ni titre des lieux litigieux à compter du 22 août 2021.

Au vu des explications ci-dessus, monsieur [N] ne saurait se prévaloir des dispositions de la loi de 1989 pour exiger de madame [U] [V] qu’elle le reloge. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre monsieur [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, madame [V] sollicitant par ailleurs une indemnité d’occupation.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [N] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 22 août 2021, causant ainsi un préjudice à madame [V].

Si monsieur [N] prétend que le logement est insalubre, il se contente, pour en justifier, de verser aux débats un certain nombre de photographies. Celles-ci ne peuvent néanmoins pas être prises en compte dès lors qu’il est impossible le moment et le lieu où elles ont été prises. Par ailleurs, madame [V] verse aux débats les bulletins de paie entre janvier 2020 et avril 2021 permettant de fixer la valeur locative du bien mis à la disposition de monsieur [N] à 151,60 euros. Il convient par conséquent de fixer l’indemnité d’occupation due par monsieur [N] à la somme de 151,60 euros et ce à compter du 26 juin 2023, date à laquelle madame [V] a acquis la propriété du bien litigieux.

En revanche madame [V] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 320,00 euros au titre du remboursement des factures d’eau dans la mesure où les pièces produites ne permettent pas d’en justifier (et sont en tout état de cause antérieures à la date à laquelle madame [V] a acquis la propriété du bien).

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [N] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens de l’instance.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner monsieur [M] [N] à payer à madame [U] [V] la somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE monsieur [M] [N] de sa demande de requalification du contrat de mise à disposition du bien situé [Adresse 4] à [Localité 1] (41) en contrat de bail d’habitation ;

DIT monsieur [M] [N] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] (41) à la date du 22 août 2021 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [M] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [M] [N] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 1] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par monsieur [M] [N] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [M] [N] à payer à madame [U] [V] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit 151,60 euros et ce, à compter du 26 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE monsieur [M] [N] à payer à madame [U] [V] la somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [M] [N] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,