COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 23/08743 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3VWW

MINUTE N° : 25/

Copie exécutoire délivrée le 01 Juillet 2025

à M^e GALLI

Copie certifiée conforme délivrée le 01 Juillet 2025

à M^e ROSENFELD

Copie aux parties délivrée le 01 Juillet 2025

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,

GREFFIER : Madame KELLER, Greffier

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 22 Mai 2025 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame KELLER, Greffier.

L’affaire oppose :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [W]

né le 28 Mai 1943 à [Localité 5] (86),

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe GALLI de la SELAS CG CHRISTOPHE GALLI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. LIBER,

dont le siège social est sis Villa [4] – [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 01 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 2 mars 2004, Monsieur et Madame [C] [K], propriétaires de la Villa [4] située à [Localité 3] ont fait établir un règlement de copropriété avec état descriptif de division portant création de 10 lots sur deux bâtiments distincts A et B.

Par un second acte notarié du même jour, ils ont cédé à Monsieur [T] [I] [F] et Madame [S] [A] [H] [I] épouse [I] [F] les lots 1, 2, 5, 6 et 10 de l’immeuble.

Selon acte notarié du 28 décembre 2008, portant modificatif de l’état descriptif de division, Monsieur [N] [W] a acquis les lots 3 et 11, le lot 11 provenant de la suppression de l’ancien lot n°8 et de sa subdivision en deux lots :

— le lot 11 constitué de la jouissance exclusive et particulière d’une partie du terrain à usage de jardin avec une partie de l’abri à bois située à l’arrière du bâtiment A,

— le lot 12 constitué de l’autre partie de l’abri à bois.

L’acte du 28 décembre 2004 fait état du procès-verbal d’assemblée générale du 16 juillet 2004 qui a :

— autorisé la constitution des deux lots 11 et 12,

— autorisé rétroactivement Monsieur [C] [K] à installer une dalle en béton en couverture de l’espace qui se trouve dans la partie du lot 7 située entre les lots n°4 et 8, pour servir de remise et à édifier un mur de clôture séparant le lot n°7 et les lots n°3 et 4,

— autorisé Monsieur [C] [K] à réaliser à ses frais exclusifs, les travaux suivants: aménagement d’une rampe d’accès pour automobiles à la place de la volée d’escalier existante sur la partie commune spéciale aux lots 3 et 4, installation de sous-compterurs d’eau et d’électricité,

Par acte notarié du 23 juin 2011, la SCI Liber, dont Monsieur [T] [I] [F] est le gérant, a acquis de Monsieur et Madame [C] [K] les lots restants, N°4, 7, 9 et 12.

Monsieur [T] [I] [F] a assuré les fonctions de syndic bénévole de la copropriété de 2004 à 2014 et depuis le 18 décembre 2014, un syndic professionnel a été désigné, la société L’Immobilière des Calanques.

Monsieur [W] fait grief à la SCI Liber et aux époux [I] [F] d’avoir réalisé de nombreux travaux, transformations et annexions de parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale et en méconnaissance du règlement de copropriété.

Par jugement du 14 mai 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a

— condamné M. [T] [I] [F] et Mme [S] [A] [H] épouse [I] [F] à remettre dans son état initial le lot n°5 de la copropriété villa CHANTE-VENT, sis [Adresse 1], incluant le comblement de la pièce de dégagement, la cave et l’escalier reliant ce lot à leur appartement, sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’expiration du délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement;

— condamné M. [T] [I] [F] et Mme [S] [A] [H] [I] épouse [I] [F] à restituer à la copropriété et remettre en l’état les trois placards creusés dans le sous-sol du lot 11° 1, soit dans les parties communes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration du délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement;

— débouté M. [N] [W] de ses demandes de remise en état relatives aux lots n° 1, 4, 7 et 9 de la copropriété de l 'ensemble immobilier Villa CHANTE-VENT sis [Adresse 1];

— débouté M. [N] [W] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance et de la dépréciation de son bien à l’encontre des époux [I] [F] et de la SCI Liber;

— déclaré recevable la demande de M. [N] [W] à l’encontre de M. [T] [I] [F] ès qualité de syndic bénévole pour la période allant du 29 juillet 2011 au 18 décembre 2014, et prescrite pour la période antérieure;

— condamné M. [T] [I] [F] ès-qualités de syndic bénévole pour la période allant du 29 juillet 201l au 18 décembre 2014 à payer à M [N] [W] la somme de 10.000,00 en réparation des carences fautives à mission de syndic de copropriété;

— condamné in solidum M. [T] [I] [F] et Mme [S] [A] [H] [I] épouse [I] [F] à payer à M. [N] [W] la somme de 5. 000, 00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

— condamné in solidum M. [T] [I] [F] et Mme [O] [A] [H] aux entiers dépens en ce compris les frais de requête aux fins de désignation d’un huissier et du procès-verbal de constat ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par arrêt du 6 octobre 2022 la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a

— confirmé le jugement rendu le 14 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille sauf en ce qu’il a :

— condamné Monsieur et Madame [I] [F] à restituer à la copropriété et à remettre en état les trois placards creusés dans le sous-sol du lot n°1, soit dans les parties communes, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à l’expiration du délai de trois mois à compter de la signification du jugement;

— débouté Monsieur [N] [W] de ses demandes de remise en état relatives aux lots n° 7 et 9 de la copropriété de l’ensemble immobilier Villa [4], sis [Adresse 1] ;

— condamné Monsieur [I] [F], en sa qualité de syndic, à payer à Monsieur [N] [W] la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts

— statuant à nouveau des chefs infirmés :

— débouté Monsieur [N] [W] de sa demande de remise en état du lot n°1, ainsi que des trois placards creusés dans le sous-sol ;

— condamné la SCI Liber à remettre le lot n°7 dans son état antérieur de terrain à usage de jardin avec remise, conformément à l’autorisation délivrée par l’assemblée générale des copropriétaires du 16 aout 2004 ;

— condamné la SCI Liber à remettre le lot n°9 en son état initial, sous astreinte de 120 euros par jour de retard, passé un délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et ce, pendant trois mois, par voie d’infirmation du jugement, cette remise en état comprenant :

* la suppression des six emplacements de parking,

* la destruction du mur de soutènement ;

— débouté Monsieur [N] [W] de sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de Monsieur [T] [I] [F], en sa qualité de syndic

— ajoutant au jugement :

— dit que que les travaux de remise en état du lot n° 5 seront effectués sur la base du dossier déposé pour la demande de permis de construire pour la réalisation d’un garage et d’un local technique, et, en particulier, du plan intitulé « Etat des lieux-Plan de masse », Référence CI (1), en date du 29 juin 2006

— condamné in solidum la SCI Liber ainsi que Monsieur et Madame [I] [F] à payer à Monsieur [N] [W] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— condamné in solidum la SCI Liber ainsi que Monsieur et Madame [I] [F] aux dépens d’appel.

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Cet arrêt a été signifié à la SCI Liber le 24 novembre 2022.

Un pourvoi en cassation a été interjeté par Monsieur [N] [W], lequel a été rejeté le 8 février 2024.

Selon acte d’huissier en date du 28 août 2023 Monsieur [N] [W] a fait assigner la SCI Liber à comparaître devant le juge de l’exécution de Marseille.

A l’audience du 7 mai 2024, Monsieur [N] [W] a, par conclusions réitérées oralement, demandé de

— condamner la SCI Liber à lui payer la somme 11.040 euros en règlement de l’astreinte concernant le lot 9, comptes arrêtés au 29 juin 2023

— condamner la SCI Liber à régler une astreinte journalière de 250 euros à compter du 29 juin 2023 pour le lot 9

— subsidiairement, dans l’hypothèse où malgré l’augmentation de cette astreinte les requis n’auraient pas procédé aux travaux prescrits par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un délai de 3 mois à compter de la notificatopn du présent jugement l’autoriser à faire effectuer les travaux préconisés par la cour par l’entreprise de son choix aux frais de la SCI Liber

— condamner la SCI Liber à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Il a souligné que Monsieur et Madame [I] [F] avaient essayé de transformer la copropriété initialement composée de deux grands appartements, un studio et une chambre en une copropriété multi appartements de 440 m² de surface habitable et ce sans autorisataion de l’assemblée générale. Il a ainsi soutenu que la Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait coondamné la SCI Liber à remetre les lieux en leur état antérieur c’est à dire l’état tel que précisé par M. [I] [F] dans le procès-verbal de constat établi par Me [R], huissier de justice, le 25 juillet 2013 ; qu’elle était donc tenue de réaliser la suppression réelle et effective des 6 emplacements de parkings visés à l’arrêt de la cour, de restaurer à leur état initial les limites des parties supérieure et inférieure du lot n°9 avec la voie commune d’accès aux immeubles, de reconstruire le mur détruit type restanque et le faux puit. Il a affirmé que la SCI Liber n’avait pas cru devoir procéder entièrement aux travaux mis à sa charge ; que notamment le petit muret type restanque n’avait pas été restauré. Le faux puit avec dallage en pierre -pour lequel les terres de remblai mentionnés dans le même procès-verbal n’avaient pas été dégagées- n’avait pas davantage été restauré mais avait été remplacé par une esplanade en béton ; qu’enfin la SCI Liber ne respectait même pas cet arrêt en ce qui concerne la suppression des six emplacements de parging puisque si une esplanade avait été substituée au parking, cela était une pure illusion, cette esplanade étant un parking comme le prouvait la photographie prise après le 24 mars.

Par conclusions réitérées oralement, la SCI Liber a demandé de

— débouter Monsieur [N] [W] de ses demandes

— condamner Monsieur [N] [W] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle a soutenu qu’elle avait parfaitement exécuté l’obligation mise à sa charge par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, à savoir supprimer les six emplacements de parking et détruire le mur de soutènement et qu’en réalité Monsieur [N] [W] ne supportait plus la vie en copropriété et ne cessait de remettre en cause les aménagements effectués qui ne lui causaient en toute hypothèse aucun préjudice.

Par jugement avant dire droit du 4 juin 2024 le juge de l’exécution a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

A l’audience du 22 mai 2025, M. [N] [W] a, par conclusions réitérées oralement, réitéré ses demandes et moyens et a demandé de juger que la SCI Liber devait

* réaliser la suppression réelle et effective des 6 emplacements de parking visés par l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence

* restaurer à leur état initial les limites des parties supérieure et inférieure du lot n°9 avec la voie commune d’accès aux immeubles

* reconstruire le mur détruit type restanque

* reconstruire le faux-puits.

La SCI Liber a également réitéré ses demandes et moyens.

MOTIFS

Sur la liquidation de l’astreinte :

Aux termes de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Il est constant que l’astreinte tendant, dans l’objectif d’une bonne administration de la justice, à assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, il incombe au juge appelé à liquider cet astreinte, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction. Il est également tenu d’apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Le juge de l’exécution ne peut pas modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites. En revanche, il partage avec le juge qui a rendu cette décision le pouvoir d’interpréter le titre afin de déterminer la teneur et la portée des obligations qu’il contient.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a condamné la SCI Liber à remettre le lot n°9 en son état initial, cette remise en état comprenant

— la suppression des six emplacements de parking,

— la destruction du mur de soutènement

après avoir rappelé que

— le lot 9 était désigné au règlement de copropriété comme la jouissance exclusive et particulière d’une partie de terrain à usage de jardin situé en façade sur l'[Adresse 2], telle qu’elle est figurée par un liseré jaune et le numéro 9 sur le plan qui est demeuré ci-annexé après mention, et les 22/1000èmes des parties communes générales

— il était reproché à la SCI Liber d’avoir créé sur ce lot six emplacements de stationnement extérieur, en méconnaissance du règlement de copropriété, et sans autorisation de l’assemblée générale

— le règlement de copropriété contenait la disposition suivante : «Les propriétaires des lots 5, 8 et 9 auront le droit d’édifier sur la partie du terrain dont ils ont la jouissance exclusive, un garage pouvant comprendre 2 places de stationnement et une piscine, le tout sous réserve des autorisations administratives nécessaires ».

Et la cour de souligner qu’il ressortait du procès-verbal de constat dressé le 25 juillet 2013, par Maître [R], huissier de justice, les mentions suivantes : “Monsieur [I] me confirme avoir lui-même réalisé ces espaces de parking et avoir monté un mur de soutènement entre les deux parties du lot compte tenu de la pente naturelle du terrain[…], il m’indique aussi qu’il existait un faux puits avec un dallage en pierres qui a été comblé par des terres de remblai, ['], il me confirme également que les matériaux stockés sur le lot n°9 lui appartiennent”.

Et la Cour d’appel d’Aix-en-Provence de juger que la SCI Liber n’avait fait édifier, sur la partie du terrain dont elle avait la jouissance exclusive, aucun garage pouvant comprendre deux places de stationnement, mais six emplacements de stationnement, outre la construction d’un mur de soutènement, sans qu’aucune décision d’assemblée générale ne l’y ait autorisée.

Ainsi, il est constant que contrairement à ce que soutient Monsieur [N] [W] par une interprétation erronée de l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence l’obligation pesant que la SCI Liber tendant à remettre le lot n°9 en son état initial à savoir un terrain à usage de jardin, cette remise en état comprenant uniquement

* la suppression des six emplacements de parking,

* la destruction du mur de soutènement.

La SCI Liber avait donc jusqu’au 24 mars 2023 pour exécuter l’obligation mise à sa charge par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.

S’agissant d’une obligation de faire, il lui appartient de prouver qu’elle a respecté son obligation.

La SCI Liber produit un procès-verbal établi le 17 mars 2023 par Maître [U] [L], commissaire de justice, par lequel “il constate dans l’allée, sur le côté droit, la destruction du mur en béton ainsi que de l’arase béton réalisée sur le mur de soutènement en pierres apparentes”.

L’obligation de détruire le mur de soutènement a donc bien été exécutée.

Elle revanche les photographies produites (pièces 3) non datées et non annexées au procès-verbal de constat ne permettent pas de prouver que la SCI Liber a bien supprimé les 6 emplacements de parking.

Le lot n°9 n’a donc pas été remis en son état initial à savoir un terrain à usage de jardin.

L’astreinte doit donc être liquidée à la somme de 5.520 euros, la SCI Liber étant condamnée au paiement de pareille somme.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte :

Selon l’article L131-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Il est constant que la SCI Liber n’a pas donné suite à l’injonction qui lui a été donnée de supprimer les six emplacements de parking. L’astreinte fixée dans cette décision avait une durée limitée. En l’état de la date de la décision de condamnation susvisée, la SCI Liber a déjà bénéficié de délais de fait importants.

Au vu de ces éléments, il échet d’assortir l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 6 octobre 2022 d’une astreinte provisoire journalière de 150 euros laquelle commencera à courir 4 mois après la signification du présent jugement et pendant 3 mois.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI Liber, succombant supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI Liber, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à M. [N] [W] une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 1.300 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution,

Liquide l’astreinte ordonnée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt en date du 6 octobre 2022 à la somme de 5.520 euros ;

Condamne la SCI Liber à payer cette somme à M. [N] [W] ;

Condamne la SCI Liber à remettre le lot n°9 en son état initial, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement et ce, pendant trois mois, cette remise en état comprenant la suppression des six emplacements de parking ;

Condamne la SCI Liber aux dépens ;

Condamne la SCI Liber à payer à M. [N] [W] la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.

Le greffier Le juge de l’exécution