Tribunal Judiciaire d'Albertville, 3e chambre referes paf, 21 avril 2026, n° 26/00044

TJ Albertville 21 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires demandait au juge des référés d'interdire à la S.A.R.L. des Vallées de louer saisonnièrement un appartement, arguant que cela violait le règlement de copropriété qui impose un usage d'habitation exclusif. La société défenderesse contestait cette interprétation et l'existence d'un trouble.

La question juridique posée était de savoir si la location saisonnière, avec des prestations para-hôtelières, constituait un trouble manifestement illicite au regard du règlement de copropriété. Le tribunal a jugé que cette activité, caractérisée par des séjours de courte durée et des services, était étrangère à l'usage d'habitation strict défini par le règlement.

En conséquence, la juridiction a ordonné à la S.A.R.L. des Vallées de cesser les locations saisonnières sous astreinte, condamnant également la société aux dépens et à verser une somme au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Albertville, 3e ch. réf. paf, 21 avr. 2026, n° 26/00044
Numéro(s) :	26/00044
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	1 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédérick DUTTER
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 1 ] dit [ Adresse 2 ] c/ S.A.R.L. DES VALLEES

Texte intégral

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21/04/2026

N° RG 26/00044 – N° Portalis DB2O-W-B7K-C5MD

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] dit [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole M. [W] [J]

c/o Monsieur [J] [W]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Frédérick DUTTER, avocat plaidant au barreau de PARIS, et M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,

DÉFENDEUR(S) :

S.A.R.L. DES VALLEES

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Chloé VATELOT, avocat paidant au barreau de PARIS, et M^e Virginie MANTELLO de la SELARL MLB AVOCATS, avocat postulant au barreau D’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : […]

assistée lors des débats de […] et de la mise à disposition au greffe de […], greffiers

Débats : en audience publique le : 10 Mars 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 21 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier“[Adresse 1]” dit “[Adresse 2]” sis [Adresse 5] à [Localité 3] (Savoie), comprend un ensemble de trois bâtiments, dont un bâtiment C constitué de deux logements, situés l’un au rez de chaussée et l’autre au premier étage.

Suivant acte en date du 27 octobre 1989, M. et Mme [W] [J] ont acquis en l’état futur d’achèvement l’appartement situé au premier étage de ce bâtiment, avec ses dépendances (lots 1, 2, 6 et 7).

L’appartement situé au rez de chaussée du même bâtiment, avec ses dépendances (lots n°3, 4 et 5), a été acheté en l’état futur d’achèvement en mai 1991 par la SCI du domaine d'[Localité 4], qui l’a cédé à la société à responsabilité limitée (Sarl) la société des Vallées suivant acte de vente en date du 17 mai 2023.

Invoquant des travaux réalisés sans autorisation empiétant sur sa propriété, la société des Vallées a fait citer les consorts [J] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de condamnation sous astreinte à leur démolition par acte en date du 30 juillet 2025. L’affaire est pendante devant le tribunal judiciaire.

Suivant acte en date du 29 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]”, dit “[Adresse 2]” (le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic bénévole, M. [W] [J], a fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville au visa de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile la société des Vallées aux fins de voir :

— lui faire interdiction de donner en location saisonnière l’appartement et ses dépendances qui forment les lots n°2, 3 et 4 de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 6] à [Localité 3] (Savoie), [Adresse 7],

— assortir cette interdiction d’une astreinte de 5 000 euros par infraction journalière constatée à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours courant à compter de la signification de l’ordonnance,

— réserver au pouvoir du président statuant en référé la liquidation de l’astreinte qu’il aura fixée,

— condamner la Sarl des Vallées à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl des Vallées aux entiers dépens de l’instance et dire que M^e Philippe Murat, avocat, pourra, en application de l’article 699 du code de procédure civile, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont elle déclarera avoir fait l’avance sans avoir perçu provision.

Selon dernières conclusions transmises le 9 mars 2026, le syndicat des copropriétaires maintient ses prétentions et soutient, en substance, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, que la mise en location par la société des Vallées de ses biens contrevient au réglement de copropriété définissant la destination de l’immeuble par un usage d’habitation, exclusivement. Il fait valoir que le régime de location de tourisme constitue une activité s’apparentant à une activité hôtelière avec des prestations para-hotelières correspondant à la notion de “meublé de tourisme” prévue par l’article L 324-1-1 du code du tourisme et qu’une telle activité est étrangère à l’usage d’habitation défini par le réglement de copropriété.

Il en déduit que cette atteinte à la destination générale de l’immeuble caractérise en soi un trouble manifestement illicite, indépendamment des nuisances de voisinage liées au comportement de clients de passage.

En réponse, selon conclusions transmises le 26 février 2026, la société des Vallées demande au juge des référés de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses entières demandes,

— dire et juger que les charges de copropriété afférentes à la présente procédure ne lui seront pas imputées,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société des Vallées soutient que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un trouble, que les nuisances de voisinage alléguées ne sont pas établies, que son activité, qui ne présente pas une nature commerciale est conforme au règlement de copropriété et que seule une interprétation du règlement de copropriété pourrait conduire à conclure à l’illicéité de l’activité de location saisonnière ce qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 mars 2026. A cette date les parties dûment représentées, ont développé leurs écritures respectives. Lors de la clôture des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 21 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’application de l’article 835 du code de procédure civile n’est donc pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée, ni à l’absence de contestation sérieuse.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est ainsi jugé que le juge des référés ne peut trancher une contestation sérieuse sur la nature juridique des relations liant les parties ou sur le sens et la portée d’un acte (3ème Civ, 8 février 2018 pourvoi n°16-17.943, 22 mars 2018 pourvoi n°17-15.272, 14 juin 2018 pourvoi n°16-19.216).

L’illicéité du trouble doit être manifeste, la seule méconnaissance d’une réglementation étant à cet égard insuffisante. La violation de la règle de droit, au sens large du terme, doit être criante et justifier qu’il soit mis fin à l’acte perturbateur.

L’existence d’une contestation sérieuse ne fait pas obstacle au pouvoir du juge des référés de faire cesser le trouble manifestement illicite : le juge des référés est tenu de trancher la contestation, même sérieuse, pour se prononcer sur l’existence du trouble manifestement illicite

Le juge qui constate l’existence d’un trouble manifestement illicite doit le faire cesser même en présence d’une contestation sérieuse.

Au cas particulier, la preuve du trouble manifestement illicite doit être rapportée par le syndicat des copropriétaires qui invoque une violation du réglement de copropriété par la société des Vallées.

L’article 2, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire”.

L’article 8 – I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : “un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.”

L’article 9 de la même loi prévoit que : “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot'; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.”

Le réglement de copropriété définit expressément la destination de l’immeuble dans les termes suivantes :

“ Chapitre 1 – Destination de l’immeuble

L’immeuble est destiné à l’usage d’habitation, exclusivement. Les locations sont autorisées”.

Cette clause limite ainsi la destination de l’immeuble à un strict usage d’habitation, et prohibe donc non seulement toute activité professionnelle ou commerciale, mais également toute autre activité étrangère à une habitation par ses occupants.

L’interprétation de cette clause ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse quant à sa portée, contrairement à ce que soutient la société des Vallées.

Or, il est acquis aux débats que la société des Vallées propose le logement meublé en location saisonnière à la semaine par l’intermédiaire d’agences de location.

En outre, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le courrier en date du 4 décembre 2025 selon lequel la société des Vallées confirme louer le logement meublé, via une agence immobilière, à la semaine.

La société des Vallées produit le mandat exclusif d’administration de biens signé le 9 octobre 2023 avec [Localité 3] Agence pour proposer l’appartement à la location, via différents partenaires et selon les tarifs du marché des locations de vacances en sport d’hiver, avec les relevés d’état des locations dressés par l’agence immobilière, faisant apparaître des mises en location par période de sept jours.

Et le syndicat des copropriétaires démontre que cette location s’accompagne de prestations para-hotelières en produisant des annonces publiées sur différents sites, proposant le logement en location à la semaine et précisant “lits faits à l’arrivée, draps et serviettes de toilette inclus, kit de bienvenue, ménage de fin de séjour”.

Sans qu’il soit nécessaire de déterminer s’il s’agit d’une activité commerciale exercée par la société des Vallées, il s’évince de ces éléments que la location pratiquée par la société des Vallées est destinée à une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la semaine et qui ne s’y installe pas en vue d’y établir son habitation ou sa résidence.

Les caractéristiques de ce type de location s’apparentent en effet à la définition de location de meublés de tourisme énoncée l’article L 324-1-1 du code du tourisme dans les termes suivants “les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois”.

Aussi c’est par un moyen inopérant que la société des Vallées soutient que cette activité ne présente pas un caractère commercial.

Ainsi, il est établi que les locataires de la société des Vallées n’occupent le logement que pour une courte période, dans le contexte de la saison des sports d’hiver ou d’été, et qu’ils bénéficient de prestations de confort à leur arrivée et leur départ, ce qui démontre qu’ils ne recherchent pas une certaine stabilité dans les lieux.

Dans ces circonstances, l’occupation de l’appartement par ces locataires se révèle étrangère à un usage d’habitation.

L’activité de location saisonnière exercée par la société des Vallées constitue donc une violation de la clause de destination de l’immeuble définie par le règlement de copropriété.

Et si la société des Vallées discute de la réalité des nuisances invoquées par le syndicat des copropriétaires du fait de changements d’occupants ignorants de la vie de l’immeuble, elle ne conteste nullement de la régularité de la clause ni ne soutient que la destination de l’immeuble aurait évolué.

Cette violation du réglement de copropriété caractérise un trouble manifestement illicite que le juge a l’obligation de faire cesser.

En conséquence il y a lieu de faire interdiction à la société des Vallées de donner en location saisonnière l’appartement et ses dépendances qui forment les lots n°2, 3 et 4 de l’immeuble en copropriété, et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction journalière constatée à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, et ce jusqu’à modification éventuelle de la clause de destination de l’immeuble.

2 – Sur les demandes accessoires

La société des Vallées, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’ article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires ayant été contraint d’engager une procédure aux fins de voir cesser les troubles manifestement illicites subis, il apparaît inéquitable de lui laisser la charge des frais engagés. La société des Vallées est donc condamnée à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure de civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, […], juge des référés,

Statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNONS à la Sarl des Vallées de cesser de donner en location saisonnière l’appartement et ses dépendances qui forment les lots n°2, 3 et 4 de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 3] (Savoie), et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction journalière constatée, passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance jusqu’à modification éventuelle de la clause de destination de l’immeuble ;

NOUS RESERVONS le contentieux de la liquidation de l’astreinte provisoire ;

CONDAMNONS la Sarl des Vallées aux entiers dépens de l’intance ;

AUTORISONS Maître Murat, en qualité de conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” dit “[Adresse 2]” , à recouvrer auprès de la Sarl des Vallées ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir perçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la Sarl des Vallées de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la Sarl des Vallées à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” dit “[Adresse 2]” la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026, la minute étant signée par […], juge des référés, et […], greffière;

La greffière, Le juge des référés,