Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 1, 21 juillet 2025, n° 25/02373

TJ Marseille 21 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la mise en demeure n'était pas régulière, car elle ne mentionnait pas le montant exact des provisions dues au titre de l'exercice en cours, rendant ainsi la demande irrecevable.
Rejeté
Frais de recouvrement
La cour a jugé que, faute de mise en demeure régulière, la demande de remboursement des frais de recouvrement était également irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 1, 21 juil. 2025, n° 25/02373
Numéro(s) :	25/02373
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	8 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aude VAISSIERE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 21 Juillet 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Juin 2025

N° RG 25/02373 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6OR6

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice, Le Cabinet F.E.I, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [X] est copropriétaire des lots 1 et 2 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 04 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet F.E.I, a fait citer Monsieur [S] [X] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 30 juin 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [S] [X] au paiement :

De la somme de 8200,39 euros au titre des charges échues, des charges prévisionnelles et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2025 ; De la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Il sollicite également du tribunal de déclarer que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance sont imputables aux seuls copropriétaires défaillants.

Assigné à domicile, Monsieur [S] [X] n’a pas comparu

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

A titre liminaire, un exercice correspond à une année durant laquelle le syndic de copropriété engage des frais que les copropriétaires recouvrent chacun pour leur quote-part.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales que l’exercice budgétaire commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre de chaque année. Ainsi à la date de la mise en demeure, soit le 13 mars 2025, les provisions dues au titre de l’exercice en cours sont celles pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025.

Par courrier en date du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [S] [X] en raison de l’absence de paiement des charges de copropriété. Il est indiqué « votre compte présente à ce jour un solde débiteur d’un montant de 7157,74 € au titre des charges échus et provisionnelles outre les frais de recouvrement (…) Cet arriéré comprend notamment la somme de 936,30 € au titre des charges provisionnelles et fonds travaux (…) En conséquence, je vous mets en demeure de payer la somme de 7157,74 € dans un délai de 30 jours à compter de la date de notification de la présente ».

Pour justifier de ce montant, un relevé de compte est joint à la mise en demeure. Il en ressort que le montant réclamé correspond aux charges des exercices antérieurs (2023 et 2024), aux provisions dues au titre de l’exercice en cours ainsi qu’aux provisions sur travaux décidés en assemblée générale. Ce décompte comporte également des sommes dues au titre des frais de recouvrement.

Ainsi, il apparait clairement à la lecture de cette mise en demeure que le débiteur n’a pas été mis en demeure de payer uniquement les provisions dues au titre de l’exercice en cours (soit à la date de mise en demeure, l’appel du 01 janvier 2025) mais un arriéré global de charges et de frais.

La mention du montant dû pour l’exercice en cours et du fait qu’à défaut de paiement sous 30 jours de cette somme le syndicat agira en recouvrement des charges de copropriété selon la procédure accélérée au fond, intervient dans un second temps et ne figure qu’à titre indicatif. Cette mention ne met pas en demeure le débiteur de payer cette somme.

Or, c’est uniquement pour les sommes de l’exercice en cours, à la date de la mise en demeure, que le débiteur doit être mis en demeure de procéder à un paiement dans le délai de 30 jours pour faire échec à la mise en œuvre de la procédure accélérée au fond. En l’espèce, cette somme était de 227,55€ au 13 mars 2025 et non de 7157,74 €.

Au surplus, il semblerait que Monsieur [S] [X] se soit acquitté des provisions de l’exercice en cours. En effet, sur le décompte joint à la mise en demeure figure un règlement de 227,55 € en date du 06 février 2025 au titre de « RGL [X] ADF 1er trimestre 2025 ».

La délivrance d’une mise en demeure régulière est une condition préalable indispensable à la mise en œuvre d’une procédure accélérée au fond.

Ainsi, faute de mise en demeure régulière, la procédure sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet F.E.I supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE l’ensemble des demandes le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet F.E.I, irrecevables ;

DIT ni avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet F.E.I.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 21 juillet 2025

À M^e Aude VAISSIERE