TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Audrey CHELLY SZULMAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05578 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BWF

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. CNP ASSURANCES

MANDATAIRE SASU ESSET RCS NANTERRE 484 882 642

Garantie par GALIAN ASSURANCES [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 3]

Madame [T] [F], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1406

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05578 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BWF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 septembre 2015, la société CNP ASSURANCES a donné à bail à M. [B] [F] et Mme [T] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1 563 euros outre 294 euros de provision sur charges.

Par courrier du 7 janvier 2022, M. [B] [F] et Mme [T] [F] ont donné congé pour le 21 février 2022, date à laquelle l’état des lieux de sortie amiable a été dressé.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, la société CNP ASSURANCES a fait assigner M. [B] [F] et Mme [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation à lui payer les sommes suivantes :

3 797,19 euros solidairement au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, outre 379,72 euros au titre des pénalités contractuelle,2 000 euros, in solidum, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,avec capitalisation des intérêts,

2 000 euros, in solidum, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 4 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties pour pouvoir mettre le dossier en état d’être jugé, pour être finalement retenue à l’audience du 19 février 2025.

A l’audience du 19 février 2025, la société CNP ASSURANCES, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient les demandes de son assignation actualisant simplement sa demande formée au titre des pénalités contractuelles à la somme de 379,72 euros.

M. [B] [F] et Mme [T] [F], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de :

prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de qualité,prononcer l’irrecevabilité des demandes faute de conciliation préalable,débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes,à titre subsidiaire,

condamner la société CNP ASSURANCES à rembourser la somme de 3 528 euros au titre des charges de l’année 2021 et 3 528 euros au titre des charges de l’année 2019,limiter les demandes de frais de remise en état à la somme de 567 euros,ordonner la compensation des sommes qui leur sont dues et la somme de 567 euros,débouter la société CNP ASSURANCES des demandes en paiement au titre des pénalités contractuelles et des dommages et intérêts,écarter l’exécution provisoire,condamner la société CNP ASSURANCES à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la fin de non recevoir tirée de l’absence de tentative de conciliation préalable obligatoire

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, il doit être tenu compte de la demande en paiement formée au titre des dommages et intérêts, conformément à l’article 35 du code de procédure civile, le fait qu’elle ne soit pas motivée est sans incidence. Ainsi, la demande en justice portant sur une somme supérieure à 5 000 euros, elle est recevable, et la fin de non-recevoir soulevée est rejetée.

Sur l’exception de nullité de l’assignation

L’article 117 du code de procédure civile prévoit que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 119 du code civil vient préciser que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

En l’espèce, l’assignation a été délivré par la société CNP ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal et représentée par sa mandataire la société ESSET, ayant pour avocat M^e Emilie ASSOUS. Cette formulation est sans incidence sur le fait que les demandes sont bien formées par et pour la société CNP ASSURANCES qui est en tout état de cause représentée à l’audience par un avocat. L’exception de nullité doit, en conséquence, être rejetée.

Sur les demandes en paiement au titre du contrat de bail

La société CNP ASSURANCE sollicite le paiement de la somme de 3 797,19 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, outre 379,72 euros au titre des pénalités contractuelle. Elle précise dans ses écritures que ce montant est décomposé de la manière suivante :

1 880,30 euros au titre des loyers et provisions sur charge,274,85 euros au titre de la régularisation des charges au titre de l’année 2019,3 434,61 euros au titre de frais de remise en état.Elle déduit ensuite le montant du dépôt de garantie (1 563 euros) et de la régularisation des charges pour l’année 2020 (229,57 euros).

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte établi par la bailleresse qu’à la date de restitution des lieux soit le 21 février 2022, la somme due au titre des loyers et charges échus s’élève à 1 880,30 euros.

M. [B] [F] et Mme [T] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Sur la demande en paiement au titre des charges récupérables

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il convient de préciser que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction. Par conséquent, la bailleresse produisant les justificatifs, soit le décompte par nature de charges ainsi que, le mode de répartition entre les locataires, dans le cadre de la présente instance, conformément à l’article précité, la demande en paiement de la somme de 274,85 euros au titre de la régularisation des charges au titre de l’année 2019 sera accueillie.

Il convient de rappeler que les articles 6 et 9 du code de procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. Ainsi, le fait pour les défendeurs de venir indiquer que la consommation d’eau facturée ne correspondrait pas à leur consommation d’eau sans plus d’élément n’est pas suffisant à venir remettre en cause le décompte produit. En ce qui concerne la possibilité de consulter les documents justificatifs, s’agissant d’une obligation légale, ils appartenaient aux locataires de se renseigner et de se rapprocher de leur bailleur s’ils souhaitaient les consulter. Enfin, la facturation de l’eau chaude pour deux périodes distinctes de chauffe n’est pas en soi l’indication d’une erreur de facturation.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives et du défaut d’entretien du preneur

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

La société CNP ASSURANCES demande le paiement de la somme de 3 434,61 euros décomposé comme suit :

1 154,40 euros HT pour réfection du revêtement au sol,1 215,87 euros HT pour la peinture des murs,294,84 euros HT pour la réfection des plinthes de la cuisine,84,67 euros HT pour la réfection du système électrique,275 euros HT pour le remplacement de clés manquantes.

Elle produit pour justifier cette demande l’état des lieux d’entrée amiable et contradictoire, et l’état des lieux de sortie qui n’a pas été signé par les locataires et dont les photographies annexées sont des photocopies en noir et blanc de très mauvaise qualité ne permettant pas de constater l’état décrit des pièces.

Les locataires reconnaissent avoir laissé des trous non rebouchés dans les murs et acceptent le chiffrage proposé par la demanderesse soit la somme de 567 euros.

Pour le reste, la bailleresse, par la production de ces seuls éléments, et n’ayant pas pris la peine de se ménager la preuve des dégradations par l’établissement, à ses frais d’un constat d’huissier, échoue à démontrer la réalité de dégradations locatives imputables aux locataires.

Sur les pénalités

Au terme de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre publique, est réputée non écrite toute clause : qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, il est réclamé le paiement de la somme de 379,72 euros au titre des pénalités contractuelles en application de la clause 3.6 du contrat de bail. Cette clause qui prévoit, en cas de retard de paiement du loyer ou des charges ou de toutes autres sommes dues au titre du contrat, une indemnité de 10% des sommes dues doit être réputée non écrite en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 précité. La demande en paiement est donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raon du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La société CNP ASSURANCES ne justifie ni de la mauvaise foi du débiteur ni d’un préjudice distinct du retard de paiement, lequel est déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en répétition des provisions sur charges non régularisées

M. [B] [F] et Mme [T] [F] soutiennent qu’en l’absence de régularisation des charges pour les années 2019 et 2021, ils sont fondés à demander le remboursement des provisions versées.

La régularisation des charges pour l’année 2019 étant intervenue, cette demande devient sans objet. S’agissant de l’année 2021, comme indiqué plus haut, l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et peut encore intervenir, la demande en paiement doit donc être rejetée comme prématurée.

Sur la demande de compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

• la société CNP ASSURANCES est redevable de la somme de 1 792,57 euros (dépôt de garantie de 1 563 euros et régularisation 2020 de 229,57 euros),

• M. [B] [F] et Mme [T] [F] sont redevables de la somme de 2 722,15 euros (arriéré locatif de 1 880,30 euros, régularisation 2019 de 274,85 euros et réparation locatives de 567 euros).

En conséquence, M. [B] [F] et Mme [T] [F] seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité du bail, à payer à la société CNP ASSURANCES la somme de 929,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023, lendemain de la date de la lettre de mise en demeure en l’absence de mention de la date de réception sur le bordereau signé par les défendeurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [B] [F] et Mme [T] [F], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et l’issue du litige justifient de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et apparaît nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative de conciliation préalable obligatoire,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation,

CONDAMNE M. [B] [F] et Mme [T] [F] à verser à la société CNP ASSURANCES la somme de 929,58 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE les demandes en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [F] et Mme [T] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

La greffiere, Le juge des contentieux

de la protection