TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/467

AFFAIRE : N° RG 24/00543 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3O2T

Copie à :

M^e Anne SEILLIER

Copie exécutoire à :

M^e Camille EUZET

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PROMOLOGIS

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Camille EUZET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [H] [M]

née le 15 Septembre 1982 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 18 juin 1944)

Représentée par M^e Anne SEILLIER, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 14 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2019 avec prise d’effet au 26 mars 2019, la société anonyme PROMOLOGIS (ci-après désignée SA PROMOLOGIS), prise en la personne de son représentant légal, a donné en location à Madame [R] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 7], pour un loyer principal mensuel de 484,84 euros, un loyer accessoire de 15,18 euros et un loyer correspondant au parking de 20,25 euros.

Le 14 octobre 2022, un procès-verbal de constat était établi après le départ de la locataire et en son absence malgré sa convocation.

Soutenant l’existence de loyers impayés et de désordres locatifs, par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du Code de procédure civile, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Madame [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de céans, aux fins de voir

condamner Madame [R] [M] aux paiement des sommes suivantes : 2.405,80 euros au titre des loyers et charges ; 9.240,64 euros au titre des travaux de remise en état et des frais de ménage ;500,00 euros au titre de dommages et intérêts ; 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par décision du 11 octobre 2024, l’affaire a été radiée.

Par conclusions reçues le 15 octobre 2024, Madame [R] [M] a sollicité la réinscription de l’affaire auprès du greffe du tribunal judiciaire de Béziers.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 06 décembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 31 janvier 2025 puis du 14 mars 2025.

A l’audience, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil sollicite du tribunal de :

condamner Madame [R] [M] au paiement des sommes suivantes : 2.405,80 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges, arrêtée au 14 octobre 2022 avec intérêts à compter de la mise en demeure ; 9.240,64 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts à compter de la mise en demeure ; validation des délais de paiements sur trente-six mois avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect des engagements.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

La SA PROMOLOGIS soutient que Madame [R] [M] est à l’origine de nombreux désordres d’ordre locatif pour un montant total de 9.240,64 euros. Elle ne s’oppose pas à ce que des délais de paiement soient accordés à Madame [R] [M] compte tenu de la situation financière précaire de cette dernière.

Madame [R] [M], représentée par son conseil sollicite du tribunal de :

rejeter les prétentions du bailleur, à défaut, les réduire à de plus justes proportions en déduisant la somme de 2.944,41 euros ; accorder à Madame [R] [M] les plus larges délais de paiement ; écarter l’exécution provisoire ; condamner la société PROMOLOGIS au paiement de la somme 1.500 euros et a minima 1.360,80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les sommes réclamées au titre des dégradations locatives ne sont pas justifiées. Elle sollicite le rejet des demandes de la SA PROMOLOGIS au titre des dégradations locatives et à défaut, la déduction de la somme de 2.944,41 euros. Elle fait valoir sa situation précaire et le dépôt d’un dossier de surendettement au soutien de sa demande d’octroi des plus larges délais de paiement.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre des dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 26 mars 2019 et le procès-verbal de constat établi le 14 octobre 2022 par commissaire de justice en l’absence de Madame [R] [M] que les désordres dont il est demandé la reprise dans l’ensemble de l’appartement sont justifiés.

En effet, l’état des lieux d’entrée fait apparaître un logement en état « neuf» . En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat que :

concernant la porte d’entrée : il est constaté la présence de rayures, de traces de frottement et d’une microfissuration verticale sur la face extérieure de la porte ainsi que d’un impact, de coulures, de rayures et de traces de frottement sur l’intérieur de la porte ; concernant l’entrée : il est fait état de rayures sur le carrelage, de traces de frottement et noircissures sur le dos de la porte. Il est constaté que la surface d’un mur est « éclatée » et que la trappe de visite est partiellement dévissée ; concernant les toilettes : il est fait état de de deux petits impacts au niveau de l’arête de la face extérieure de la porte, de salissures sur la partie basse de la poignée et de la porte, de trous de cheville, traces et salissures d’usage sur les murs, de traces de salissures sur la faïence et la vasque. Il est également constaté le dysfonctionnement du néon lumineux ; concernant le séjour : il est fait état la présence de trous d’ancrage et de cheville, de projections, de marques d’encadrement sur les murs ainsi que des traces de salissures sur le coffre du volet roulant, les vitres et sur la séparation séparative avec la pièce technique. Il est constaté que la surface du mur est trouée et que le volet mécanique est bloqué dans son coffre sans pouvoir être descendu ; concernant la cuisine : il est constaté que les murs sont affectés de trous d’ancrage et marques d’encadrement, que le plafond est marqué de déjections d’insecte, que la face extérieure du caisson bas de l’évier est marquée de coulures et taches, que les surfaces d’étagères sont salies, que les surfaces de murs sont marquées de trous d’ancrage et coulures ; concernant la pièce technique : il est fait mention de l’absence de porte, de salissures sur le sol et de traces de frottement sur les revêtements de murs ; concernant la montée d’escalier : il est constaté que les murs et la partie basse de la montée d’escalier sont affectés de traces de frottement et salissures ; concernant la première chambre à droite : des salissures sont constatées sur la face extérieure de la porte, sur le placard ainsi que sur les murs ; concernant la seconde chambre à droite : il est constaté une marque de réparation sur la face extérieure de la porte. Le pêne est bloqué dans le coffre. Il est constaté la présence de diverses traces au niveau de la cloison séparative avec la chambre voisine ; concernant la troisième chambre à droite : il est fait mention de l’impossibilité de fermer la porte. Quelques traces de frottement sont constatées sur les murs ; concernant le cabinet de toilette : il est fait état de l’absence de porte ; concernant la salle de bains : il est fait mention d’une trace de réparation sur la porte et de trous d’ancrage sur les murs,

Ainsi, il convient de constater que le logement présente de multiples dégradations.

A l’appui de sa demande de réparation à hauteur de 9.240,64 euros, la SA PROMOLOGIS fournit aux débats un chiffrage des dégradations locatives en vertu d’une facture établie par la société PROXISERVE chiffrant la réparation de la porte intérieure du cellier, de la poignée de la porte intérieure de la chambre n°2, de la porte fenêtre, de la serrure de la boite aux lettres, de la reproduction de clefs de la boite aux lettres, du mécanisme de la bonde du lavabo, de la porte intérieure des toilettes, du volet roulant du séjour et du néon lumineux de la salle de bain pour un montant de 1.036,15 euros, d’une facture établie par la société MRS PACHOT PEINTURE DECO AM INTERIEUR chiffrant l’application de peinture dans l’ensemble des pièces du logement et les interventions de rebouchage pour un montant de 8.220,96 euros ainsi que d’une facture de la société PLD PROPRETE ET SERVICES chiffrant le nettoyage pour un montant de 816,35 euros.

Madame [R] [M] conteste les dégradations locatives et sollicite le rejet des prétentions formulées à ce titre. A défaut de leur rejet, elle sollicite la déduction de la somme de 2.944,41 euros ramenant la somme totale due au titre des dégradations locatives à 6.296,23 euros. Madame [R] [M] conteste les sommes réclamées au titre du renouvellement des clefs de la boite aux lettres qu’elle considère excessives. En outre, elle soutient que le dysfonctionnement du volet électrique situé dans le séjour ne lui est pas imputable. Enfin, elle conteste le montant des réparations retenu pour l’enlèvement des encombrants et les travaux de peinture et « rebouchage » des trous.

Pour autant, au vu des diverses pièces versées aux débats, il apparait que la totalité de points d’intervention listés correspond à un désordre relevé dans l’état des lieux de sortie établi par la SA PROMOLOGIS ainsi que par le procès-verbal de constat du 14 octobre 2022.

Par conséquent, il y a lieu de dire que la SA PROMOLOGIS sera fondée à conserver la somme de 519,00 euros du dépôt de garantie et de la déduire de la somme totale retenue au titre des frais de reprise des dégradations locatives.

Madame [R] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 9.240,64 euros (9.759,64 euros- 519,00 euros) au titre des frais de reprise des dégradations locatives.

Sur la demande au titre du reliquat dû au titre des loyers impayés

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que Madame [R] [M] restait devoir, déduction faite des sommes imputées dans le décompte au titre des dégradations locatives et des frais de procédure, la somme de 1.886,80 euros à la date du 03 janvier 2024 (mensualité d’octobre 2024 comprise).

Madame [R] [M], n’apportant aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 3 que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la S.A. d’HLM PROMOLOGIS sollicite l’octroi de dommages et intérêts d’un montant 500 euros en application des dispositions susvisées.

Elle fait valoir la résistance abusive et injustifiée de Madame [R] [M]. Elle expose que par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2022, elle a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers et charges pour un arriéré de loyer de 1424,60 euros, que le 27 septembre 2022, la locataire a quitté le logement en laissant la porte ouverte aux quatre vents. Elle indique avoir été prévenue par le voisinage et qu’elle a fait intervenir un commissaire de justice avec un serrurier pour sécuriser le logement. Elle fait valoir qu’après l’établissement d’un procès-verbal de constat le 14 octobre 2022 en l’absence de la locataire malgré sa convocation et suite à des relances infructueuses, elle a dû mettre en demeure la locataire de régler la somme de 12 131,99 euros au titre des loyers et charges impayées et des réparations locatives avec une proposition d’échéancier de paiement restée sans suite et a dû faire assigner la locataire devant le tribunal judiciaire.

Ainsi, la S.A. d’HLM PROMOLOGIS démontre la résistance abusive de Madame [M] qui lui a nécessairement causé un préjudice qu’il convient de réparer.

Par conséquent, Madame [R] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, au vu de la situation économique de Madame [R] [M], du partage de ses charges avec son compagnon Monsieur [F] [V], du montant de la dette et de l’accord du bailleur pour un échelonnement de la dette locative, il y a lieu d’accorder à Madame [R] [M] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [M], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [R] [M], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à une somme qu’il est équitable de fixer à 400,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [R] [M] à payer à la société anonyme PROMOLOGIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 9240,64 euros (neuf mille deux cent quarante euros et soixante quatre centimes) à titre de remboursement des travaux nécessaires à la reprise des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie;

CONDAMNE Madame [R] [M] à payer à la société anonyme PROMOLOGIS la somme de 1.886,80 euros (mille huit cent quatre-vingt-six euros et quatre-vingt centimes) au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 14 octobre 2022 (mensualité d’octobre 2024 comprise) avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 ;

CONDAMNE Madame [R] [M] au paiement de la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE Madame [R] [M] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 300,00 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant celui de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut du paiement d’une seule échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

CONDAMNE Madame [R] [M] à payer à la société anonyme PROMOLOGIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 400 euros (quatre cent euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé le NEUF MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,