TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 19 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2025

N° RG 25/00851 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CE7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ORGANISATIONS

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [M]

né le 26 Mai 1994 à [Localité 4] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [M] est titulaire d’un contrat de bail en date du 20 mai 2022 consenti par la société ORGANISATIONS pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2022 pour se terminer le 31 mai 2031 portant sur un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 1], moyennant un loyer principal annuel de 4200 € et comportant une clause résolutoire.

Considérant que Monsieur [K] [M] ne s’acquitte pas régulièrement du paiement du loyer et des charges au terme convenu, la société ORGANISATIONS lui a fait délivrer un commandement de payer la somme principale de 2093,32 € visant la clause résolutoire le 19 novembre 2024, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 24 février 2025, la société ORGANISATIONS a fait assigner Monsieur [K] [M], aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

— la condamnation de Monsieur [K] [M] au paiement :

1°) de la somme provisionnelle de 1871,37 € au titre des loyers et accessoires arrêtés au 11 février 2024,

2°) d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, éventuellement révisés, due jusqu’à parfaite libération des divers locaux,

3°) de la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024, du certificat de non inscription au RCS et de l’État des créanciers inscrits.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025.

À cette date, la société ORGANISATIONS, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions en réplique auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, aux torts et griefs exclusives de Monsieur [K] [M] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [M] et celle de tous occupants pour lui ou avec lui des locaux loués et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner Monsieur [K] [M] à lui payer :

1°) la somme provisionnelle de 322,17 € au titre des loyers et accessoires arrêtés au 10 juin 2025,

2°) une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, éventuellement révisés, due jusqu’à parfaite libération des divers locaux,

3°) la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024, du certificat de non inscription au RCS et de l’État des créanciers inscrits.

Monsieur [K] [M], représenté par son conseil à l’audience, développe ses conclusions auxquelles il sera renvoyé :

In limine litis, sollicite voir constater et déclarer nul le commandement de payer délivré le 19 novembre 2024 en ce qu’il couvre des sommes étrangères aux obligations contractuelles nées du bail commercial,

Au principal,

— sollicite voir constater l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes formulées par la société ORGANISATIONS et dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de celle-ci et la renvoyer à mieux se pourvoir,

— conclut au débouté de l’intégralité des demandes la société ORGANISATIONS et à sa condamnation lui verser la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

À titre subsidiaire, sollicite :

— la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail et le bénéfice d’un délai de grâce pour s’acquitter du solde réel de la créance locative à échelonner sur une période de 24 mois par mensualités égales,

— au besoin, la compensation des sommes dues,

— voir dire que la clause résolutoire ne pourra recevoir effet dès lors qu’il se conforme aux échéances qui lui seront fixées,

— voir écarter exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir ;

À titre reconventionnel,

— sollicite voir rétracter l’ordonnance du 7 novembre 2024 prononcée par le tribunal judiciaire de ce siège et condamner la société ORGANISATIONS à lui rembourser les sommes avancées au titre des frais de justice engagée pour cette procédure.

SUR QUOI

Sur la demande in limine litis

Attendu que dans le cas présent, Monsieur [K] [M] oppose, à la demande en constatation de la résiliation de bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 19 novembre 2024 qui lui a été délivré, la nullité de ce commandement ;

Attendu qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de faire droit la demande formée in limine litis par Monsieur [K] [M] au titre de la nullité du commandement de payer ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Que si le juge des référés ne peut se prononcer sur la validité d’un commandement de payer, il doit néanmoins s’assurer que le commandement de payer a été délivré de bonne foi, qu’il est suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables ou, le cas échéant de formuler des contestations ;

Qu’il appartient au bailleur, qui demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de rapporter la preuve de sa créance ;

Qu’un commandement de payer est néanmoins valable quand bien même il porte sur un montant erroné dès lors qu’il permet au débiteur de connaître les sommes effectivement dues ;

Attendu qu’en l’espèce, le contrat de bail commercial du 20 mai 2022 contient une clause résolutoire au terme de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux ;

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que le montant du loyer s’établit à la somme de 415,35 € charges comprises en 2024 ;

Que le commandement de payer la somme principale de 2093,32 € du 19 novembre 2024 délivré par le bailleur au preneur comporte en annexe un extrait de compte détaillé pour la période du 20 mai 2022 au 31 décembre 2024 ;

Que l’analyse de cet extrait de compte montre que la somme de 2093,32 € porte non seulement sur des loyers et provisions pour charges, mais aussi sur les régularisations de charges 2023 et 2022, sur des frais de requête pour la somme de 720 € et une vacation travaux de 200 € outre des frais divers de relance et de relance recommandée ;

Attendu que l’ordonnance sur requête du 7 novembre 2024 met à la charge de Monsieur [K] [M] les frais exposés par la société ORGANISATIONS sur présentation de factures ;

Que la société ORGANISATIONS ne justifie d’aucune facture dans le cas de la présente instance ni préalablement adressée à Monsieur [K] [M], pas plus qu’elle ne justifie du montant de la vacation travaux facturée pour la somme de 200 € ;

Que l’exigibilité de la somme de 920 € (frais requête et vacation travaux) et des multiples frais de relance simple et de relance recommandée pour la somme de 124 € entre le 1er janvier et le 30 octobre 2024, en l’absence de toutes pièces justificatives, est sérieusement contestable ;

Que s’agissant des sommes facturées au titre des régularisations de charges 2022 et 2023, il appartient au bailleur de justifier de son compte de régularisation annuelle de charges ;

Que néanmoins, à la date de la délivrance du commandement de payer du 19 novembre 2024, Monsieur [K] [M] ne s’est acquitté que partiellement des loyers de juillet et septembre 2024 pour n’avoir versé que la somme de 400 € pour chacune de ces deux échéances et n’a effectué aucun versement au titre des échéances d’août et de novembre 2024 ;

Que de manière sérieusement incontestable, Monsieur [K] [M] se trouve débiteur de la somme de 857,40 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à l’échéance de novembre 2024 comprise ;

Que le surplus des sommes réclamées par le bailleur fait l’objet de contestations sérieuses du preneur qui, suite au commandement de payer du 19 novembre 2024 les loyers visant la clause résolutoire, s’est acquitté de la somme de 1000 € en deux versements effectués le 25 novembre 2024 de 400 € et le 5 décembre 2024 de 600 € ;

Qu’au regard des versements effectués dans le délai de 30 jours de la délivrance du commandement de payer, le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire du bail n’est pas démontré ;

Qu’il convient, en conséquence, de débouter la société ORGANISATIONS de l’intégralité de ses demandes en référé, formées au titre du bail la liant à Monsieur [K] [M] ;

Sur la demande reconventionnelle en rétractation

Attendu que Monsieur [K] [M] sollicite, à titre reconventionnel, la rétractation de l’ordonnance sur requête de ce tribunal du 7 novembre 2024 sans justifier des motifs de sa demande ni produire aucune pièce à l’appui de celle-ci ;

Qu’il sera dit n’y avoir lieu à rétractation de l’ordonnance susvisée ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

Que la société ORGANISATIONS, qui succombe en toutes ses demandes, sera condamnée aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉBOUTONS Monsieur [K] [M] de sa demande formée au titre de la nullité du commandement de payer du 19 novembre 2024 ;

DÉBOUTONS la société ORGANISATIONS de l’intégralité de ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à rétractation l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille en date du 7 novembre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

CONDAMNONS la société ORGANISATIONS aux entiers dépens de référé ;

REJETONS le surplus de l’intégralité des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 19 Septembre 2025

À

— Maître Philippe DE GOLBERY

— M^e Naïma BELARBI