TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 20 Août 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Août 2025

N° RG 25/03367 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6W2H

PARTIES :

DEMANDERESSES

Compagnie d’assurance MAIF, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [O] [D] [Z]

née le 09 Août 1972 à [Localité 20], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [L]

né le 02 Février 1969 à [Localité 18], demeurant [Adresse 17]

représenté par Maître Léa AZAÏS de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [L]

né le 10 Octobre 1953 à [Localité 18], demeurant [Adresse 15]

représenté par Maître Léa AZAÏS de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [H], [P] [L]

née le 26 Février 1975 à [Localité 16], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Léa AZAÏS de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [L]

née le 05 Janvier 1961 à [Localité 18], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Léa AZAÏS de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.C.I. SHAAR IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Madame [M] [K] [B] épouse [E]

née le 16 Mars 1987 à [Localité 18], demeurant [Adresse 13]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

L’indivision [L] est propriétaire d’un bien, extrêmement dégradé, situé [Adresse 8] et figurant au cadastre sous la section [Cadastre 14] B numéro [Cadastre 3], [Adresse 19], pour l’avoir hérité de feu Monsieur [V] [L], et qui a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité le 27 avril 2023.

Le rapport établi par les services de la ville de [Localité 18] du 14 avril 2023 a conclu à l’existence d’un danger imminent sur l’immeuble situé [Adresse 8], entraînant un risque pour le public.

Madame [R] [Z] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 10].

À l’occasion de travaux de rénovation, Madame [R] [Z] a constaté l’existence de désordres affectant des éléments en bois du plancher.

Une expertise amiable a été diligentée par son assureur, la MAIF qui a mandaté le cabinet ELEX. Un rapport a été établi le 29 décembre 2023.

Madame [R] [Z] a mandaté le cabinet POLY STRUCTURE aux fins de réaliser une étude structure qui a donné lieu à un rapport du 2 juin 2023.

Au visa des différents rapports, Madame [R] [Z] et son assureur la société d’assurance MAIF ont saisi le tribunal judiciaire de ce siège d’une demande d’expertise judiciaire au contradictoire des consorts [L].

Par ordonnance du 30 mai 2025, le tribunal a fait droit à la demande d’expertise judiciaire et désigné Monsieur [X] [A] pour procéder à l’examen du bien en cause. Suivant ordonnance du 24 juin 2025, Monsieur [S] [J] a été désigné en remplacement de Monsieur [X] [A].

Madame [Z] a pris un logement en location pour lequel le loyer est intégralement pris en charge par son assureur.

Elle a constaté que d’importants travaux étaient entrepris sur le bien voisin des consorts [L] et a appris qu’une vente était intervenue le 15 juillet 2025 entre les consorts [L] et la SCI SHAAR IMMO.

C’est dans ces circonstances que régulièrement autorisées suivant ordonnance du 1er août 2025, par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, Madame [R] [Z] et la société d’assurance MAIF ont fait assigner Monsieur [N] [L], Madame [G] [L], Madame [M] [E], Madame [Y] [L] et Monsieur [U] [L] et la SCI SHAAR IMMO devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant d’heure à heure, aux fins de voir :

— condamner la SCI SHAAR IMMO sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir à cesser tous travaux entrepris sur le bien situés [Adresse 9] ;

— condamner in solidum les consorts [L], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à leur communiquer la copie intégrale de l’acte de vente intervenue le 15 juillet 2025 au profit de la SCI SHAAR IMMO ou à défaut tout acte notarié permettant de déterminer si :

la SCI SHAAR IMMO a été informée de la mesure d’expertise judiciaire en cours,les consorts [L] s’étaient engagés à conserver la maîtrise de la procédure qu’elles ont initiée ;

— condamner in solidum la SCI SHAAR IMMO et les consorts [L] à verser à Madame [Z] une provision de 5000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

— déclarer communes et opposables à la SCI SHAAR IMMO les opérations d’expertise confiées à Monsieur [J] par ordonnance de référé de ce tribunal du 30 mai 2025 ;

— condamner in solidum la SCI SHAAR IMMO et les consorts [L] au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 août 2025.

À cette date, Madame [Z] et la société d’assurance MAIF, représentées par leur conseil à l’audience, développent leurs conclusions récapitulatives auxquelles il sera renvoyé et sollicitent :

— la condamnation de la SCI SHAAR IMMO sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir à cesser tous travaux entrepris sur le bien situés [Adresse 9] ;

— la constatation de ce qu’elles se désistent à l’encontre des consorts [L] de leur demande de condamnation communiquer la copie intégrale de l’acte de vente du 15 juillet 2025 en l’état de la production du document sollicité ;

— la condamnation in solidum de la SCI SHAAR IMMO et des consorts [L] à verser à Madame [Z] une provision de 5000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

— le rejet du surplus des demandes, fins et conclusions des consorts [L] ;

— voir déclarer communes et opposables à la SCI SHAAR IMMO les opérations d’expertise confiées à Monsieur [J] par ordonnance de référé de ce tribunal du 30 mai 2025 ;

— la condamnation in solidum de la SCI SHAAR IMMO et des consorts [L] au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [N] [L], Madame [G] [L], Madame [Y] [L] et Monsieur [U] [L], représentés par leur conseil à l’audience, développent leurs conclusions responsives et récapitulatives n°1 auxquelles il sera renvoyé et concluent :

— au rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Madame [R] [Z] et de son assureur la société MAIF dirigeait à leur encontre ;

— à la condamnation de Madame [R] [Z], et plus généralement, de café tout succombant, à leur payer la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Madame [M] [E], régulièrement assignée, à sa personne est défaillante.

La SCI SHAAR IMMO, régulièrement assignée par procès-verbal remis par procès-verbal remis en étude, n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR CE

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les demandes principales

Attendu que l’article 835 du même code prévoit « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Sur la demande de communication de l’acte de vente

Attendu que Madame [Z] et son assureur la société d’assurance MAIF se désistent de leur demande de communication de l’acte de vente du 15 juillet 2025 entre les consorts [L] à la SCI SHAAR IMMO devenue sans objet par suite de la production de l’acte authentique dans le cadre de la présente instance ;

Qu’il y a lieu de constater le désistement de cette demande ;

Sur la demande d’arrêt des travaux

Attendu que l’existence de désordres graves affectant le bien de Madame [Z] n’est pas sérieusement contestable en ce qu’ils résultent du rapport de visite des services de la ville de [Localité 18] du 14 avril 2023 qui conclut à l’existence d’un danger imminent sur l’immeuble de Madame [Z], pour avoir notamment constaté un risque d’effondrement de la toiture mono-pente de l’immeuble et du système de gestion d’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble du [Adresse 7] vers le mur mitoyen de l’immeuble [Adresse 11] et un risque imminent de dégradation des éléments porteurs de ce mur mitoyen 31/33 ;

Que dans ce contexte, le tribunal a fait droit à la demande d’expertise judiciaire de Madame [Z] et de son assureur MAIF au contradictoire des consorts [L], en leur qualité de propriétaire indivis de l’immeuble mitoyen suivant ordonnance de référé RG 24/03552 du 30 mai 2025 ;

Que l’expert a notamment pour mission de déterminer la nature, la gravité, l’origine, les causes et l’imputabilité des désordres, les préjudices subis ainsi que les mesures et travaux nécessaires pour y mettre un terme ;

Que dans ces conditions, il est nécessaire qu’il puisse procéder à un examen des lieux sans que la cause des désordres ne puisse être masquée par les travaux entrepris par la SCI SHAAR IMMO qui en a fait l’acquisition suivant actes authentiques du 15 juillet 2025 ;

Qu’il convient en conséquence d’ordonner à la SCI SHAAR IMMO l’arrêt immédiat des travaux sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard durant trois mois ;

Sur l’extension des opérations d’expertise contradictoire de la SCI SHAAR IMMO

Attendu que suivant ordonnance du 30 mai [Immatriculation 6]/03552, le tribunal a ordonné une mesure d’expertise judiciaire à la requête de Madame [R] [Z] et de son assureur la société d’assurance MAIF et désigné en qualité d’expert Monsieur [X] [A] qui a été remplacé par Monsieur [S] [J] suivant ordonnance du 24 juin 2025 ;

Que Madame [Z] et son assureur la société d’assurance MAIF justifient d’un motif légitime à voir étendre les opérations d’expertise au contradictoire de la SCI SHAAR IMMO en sa qualité de nouveau propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 8] et figurant au cadastre sous la section [Cadastre 14] B numéro [Cadastre 3], [Adresse 19], venant aux droits des consorts [L] ;

Qu’il y a lieu de déclarer communes et opposables à la SCI SHAAR IMMO les opérations d’expertises en cause ;

Sur la demande provisionnelle

Attendu que PARIS sollicite la condamnation in solidum des consorts [L] et de la SCI SHAAR IMMO au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice résultant du défaut d’information des consorts [L] sur la vente intervenue et du comportement de la SCI SHAAR IMMO à décider de poursuivre la réalisation des travaux en dépit de la mise en garde du commissaire de justice faite à l’occasion de son procès-verbal du 8 juillet 2025 ;

Attendu que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit ;

Qu’en effet, la demande paraît prématurée dès lors que l’expertise est précisément destinée à déterminer ou non l’existence d’un droit à indemnisation au profit de Madame [Z] envers les les héritiers de Monsieur [V] [L] et la SCI SHAAR IMMO et dans l’affirmative à le quantifier ;

Que s’agissant du préjudice moral allégué, Madame [Z] a été informée de la décision des héritiers de Monsieur [V] [L] de vendre le bien indivis pour avoir été destinataire du premier compromis du 22 décembre 2023 ;

Que s’agissant de la réalisation de vente effective du bien à la SCI SHAAR IMMO, elle en a été informée le 30 juillet 2025 soit dans un délai raisonnable de 15 jours après la réalisation de l’acte de vente compte tenu de la période estivale ;

Que l’acte de vente fait mention de l’état dégradé du bien d’une déclaration de sinistre par Madame [Z] à son assureur, de l’engagement des vendeurs à supporter tous les frais engendrés par la procédure de sinistre mais ne fait pas mention de l’assignation en justice ni de la décision de référé de ce tribunal du 30 mai 2025 ;

Que s’agissant de l’information incomplète donnée à l’acquéreur par les vendeurs, seule la SCI SHAAR IMMO peut éventuellement se prévaloir d’un préjudice résultant de ce défaut d’information de la part des vendeurs ;

Que par ailleurs, la SCI SHAAR IMMO n’a enfreint aucune interdiction de procéder à la réalisation de travaux ;

Qu’il n’y a donc pas lieu d’accueillir la demande provisionnelle formée par Madame [R] [Z] ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] et de son assureur la société d’assurance majuscule MAIF les frais qu’elles n’ont dû engager à l’occasion de la présente instance ;

Qu’il convient en conséquence de condamner Monsieur [N] [L], Madame [G] [L], Madame [Y] [L], Madame [M] [E] et Monsieur [U] [L] à payer à Madame [R] [Z] à leur payer la somme de 1500 € ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement de Madame [R] [Z] et de la société d’assurance MAIF de leur demande de communication de l’acte de vente intervenu le 15 juillet 2025 ;

ORDONNONS à la SCI SHAAR IMMO de procéder à l’arrêt immédiat des travaux entrepris sur le bien situé [Adresse 8] et figurant au cadastre sous la section [Cadastre 14] B numéro [Cadastre 3], [Adresse 19], sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard durant trois mois ;

DÉCLARONS commune et opposable à la SCI SHAAR IMMO l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Marseille du 30 mai 2025 (RG N 24 / 03552);

DÉCLARONS communes et opposables à la SCI SHAAR IMMO les opérations d’expertise confiées à Monsieur [S] [J];

DISONS que l’expert devra désormais convoquer et associer la SCI SHAAR IMMO aux opérations d’expertise afin que celles-ci lui soient communes et opposables ;

DÉBOUTONS Madame [R] [Z] de sa demande provisionnelle ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L], Madame [G] [L], Madame [Y] [L], Madame [M] [E] et Monsieur [U] [L] à payer à Madame [R] [Z] à la société d’assurance MAIF la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L], Madame [G] [L], Madame [Y] [L], Madame [M] [E] et Monsieur [U] [L] aux entiers dépens de référé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Expédition délivrée le 19/08/2025

À

— [S] [J] (expert)

Grosse délivrée le 19/08/2025

À

— Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE

— Maître Léa AZAÏS