DOSSIER N° RG 24/02349 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZXGC

Jugement du 20/01/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

[F] [R]

[M] [R]

C/

[W] [Z]

Le :

Copie exécutoire délivrée

à M^e COSTA (T.88)

Expédition délivrée à :

M^e VIEUX-ROCHAS (T.908)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le mardi vingt janvier deux mil vingt six,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [F] [R],

demeurant 17 rue de l’Eden – 31180 ROUFFIAC TOLOSAN

Monsieur [M] [R],

demeurant 17 rue de l’Eden – 31180 ROUFFIAC TOLOSAN

représentés par M^e Olivier COSTA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 88

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [W] [Z],

demeurant 22 chemin de Boutary – 69300 CALUIRE ET CUIRE

représentée par M^e Emmanuelle VIEUX-ROCHAS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 908

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 01/10/2024

Date de la mise en délibéré : 16/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 mai 2017, Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] ont donné à bail à Madame [W] [Z] une maison située 6 chemin du petit mont-cindre à Saint Romain au Mont d’Or (69270).

Le 15 avril 2022, Madame [W] [Z] a donné congé aux bailleurs. Un état des lieux de sortie a été réalisé le 9 juin 2022.

Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] ont réalisé des travaux suite au départ de Madame [W] [Z]. Ils ont sollicité le paiement de la somme de 12131,07 euros auprès de cette dernière, qui a contesté ce montant.

Par courrier du 15 novembre 2023, ils ont sollicité le paiement de la somme de 11753,37 euros.

Suivant acte de commissaire de justice du 15 février 2024, Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] ont fait assigner Madame [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 11753,37 euros au titre des travaux de remise en état engagés du fait des dégradations locatives, outre une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 16 octobre 2025, Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R], représentés par leur avocat, s’en remettent aux conclusions qu’ils déposent et aux termes desquelles ils demandent de :

— juger leur action recevable et bien fondée,

— rejeter l’intégralité des demandes reconventionnelles formées par Madame [W] [Z],

— condamner Madame [W] [Z] à leur payer la somme de 9953,37 euros au titre des travaux de remise en état engagés du fait des dégradations locatives,

— juger que la somme portera intérêt au taux légal à compter du jour où Madame [W] [Z] a été avisée de la mise en demeure du 15 novembre 2023,

— déclarer comme acquis à Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] le dépôt de garantie versé par Madame [W] [Z] d’un montant de 1500 euros,

— rejeter la demande de Madame [W] [Z] tendant à obtenir la restitution du dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard à compter du mois de juillet 2022,

— rejeter la demande de Madame [W] [Z] tendant à obtenir le versement de 10000 euros de dommages et intérêts pour atteinte à la vie privée et violation de domicile,

— rejeter la demande de Madame [W] [Z] de condamnation au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [W] [Z] à leur payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [W] [Z] aux dépens dont distraction au profit de la SELARL AD VALORIA, représentée par M^e Olivier COSTA (toque 88).

Ils fondent leur demande principale en paiement sur les articles 1103, 1104, 1728, 1732 du code civil, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987, et soutiennent que Madame [W] [Z] a manqué à son obligation de jouissance paisible et d’entretien des lieux loués. Ils produisent les états des lieux d’entrée et de sortie et prétendent que leur comparaison démontre que des désordres sont apparus en cours de bail. Ils précisent que Madame [W] [Z] a signé les deux états des lieux, et a été mise en mesure d’être présente lors de l’état des lieux de sortie. Ils soutiennent ne pas avoir fait réaliser plus de travaux que nécessaires, et que l’état du logement au départ de la locataire n’était pas lié à l’usure normale du bien ou à la vétusté des équipements. A ce titre, ils soutiennent que Madame [W] [Z] a accueilli de nombreux animaux dans le logement dans le cadre de l’association “Sans croquette fixe” et relèvent que les désordres constatés résultent d’un manque d’entretien. Ils précisent qu’il n’y a jamais eu de problème d’humidité dans le logement auparavant et que Madame [W] [Z] ne leur a rien signalé pendant toute la durée du bail.

En réponse aux demandes reconventionnelles de Madame [W] [Z], ils soutiennent tout d’abord sur le fondement de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le dépôt de garantie leur est acquis en raison des dégradations et du montant des travaux entrepris. Ils sollicitent le rejet de la demande de dommages et intérêts fondée sur une disposition du code pénal, et à la supposer fondée sur l’article 1240 du code civil, soutiennent que Madame [W] [Z] ne rapporte pas la preuve d’une faute et d’un préjudice.

Madame [W] [Z], représentée par son avocat, développe les conclusions qu’elle dépose et auxquelles elle se réfère pour demander de :

— A titre principal :

— rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 11753,37 euros,

— rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— A titre reconventionnel :

— condamner solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] à restituer le dépôt de garantie, soit la somme de 1500 euros, à Madame [W] [Z], somme majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, à compter du mois de juillet 2022,

— condamner solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] au paiement de la somme de 10000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’atteinte à sa vie privée et la violation de son domicile,

— condamner solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1730 du code civil et 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, elle soutient que la somme réclamée au titre des dégradations locatives est excessive. Elle expose que l’état des lieux d’entrée est très sommaire en comparaison de l’état des lieux de sortie, et comportait des erreurs qu’elle dit avoir signalées, ainsi que des imprécisions sur l’état de certaines pièces. Elle soutient que Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] ne rapportent pas la preuve d’un défaut d’entretien du logement et que les dégradations sont le résultat d’une importante humidité dans le logement. Elle conteste que l’ensemble des chambres ait eu besoin d’une réfection au regard des mentions de l’état des lieux de sortie. Elle indique qu’il faut tenir compte de la vétusté et soutient qu’au-delà de 5 ans d’occupation, les travaux de rénovation sont inhérents à l’occupation du bien.

Concernant la taille des arbres, elle indique que le contrat de bail précise qu’elle est à la charge du propriétaire.

Quant à l’association “Sans croquettes fixes”, elle indique qu’il s’agissait simplement de la domiciliation de l’association, de laquelle elle est trésorière. Elle précise avoir deux chiens, et avoir nourri des chats du voisinage, sans les héberger de manière pérenne.

Estimant que les réparations locatives ne sont pas justifiées, elle fonde sa demande de restitution du dépôt de garantie sur l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle fonde sa demande de dommages et intérêts sur l’article 226-4 du code pénal et 1240 du code civil et indique que Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] se sont introduits dans son jardin pour prendre les photographies qu’ils produisent en pièce 10. Elle indique à ce titre éprouver une grande anxiété.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location […] ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 3-2 de la même loi, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement.

Les états des lieux ont été établis dans les formes prescrites par le texte susvisé et Madame [W] [Z] a signé les deux documents. S’il est constant qu’elle n’était pas présente lors de l’état des lieux de sortie, elle n’établit pas avoir été privée de la possibilité de s’y rendre et n’a émis aucune réserve lors de la signature.

Madame [W] [Z] soulève une différence de précision entre les deux états des lieux. Toutefois, les pièces dans lesquels des travaux ont été réalisés, c’est-à-dire les cinq chambres et une salle d’eau, sont bien examinées dans les deux états des lieux qui en détaillent l’état et les équipements.

Concernant la salle d’eau, si les intitulés ne sont pas les mêmes dans les deux états des lieux, la désignation des deux salles de bain permet de comparer l’état à l’entrée et à la sortie, l’une étant située en rez-de-chaussée (salle de bain dans l’état des lieux de sortie) et l’autre en rez-de-jardin (salle d’eau dans l’état des lieux de sortie, salle de bain 2 dans l’état des lieux d’entrée, avec mention d’une douche).

A l’état des lieux d’entrée il est relevé la présence de quelques trous sur les murs, et l’absence d’une plinthe. La douche et le lavabo sont notés comme étant à l’état “moyen”, avec le bas de la cabine de douche abîmé.

A la sortie, l’état du sol est décrit comme moyen (tâché, rouillé, sale), les plinthes en mauvais état et sales, les murs sont décrits comme étant très dégradés, présentant des traces noires et des moisissures, la douche est en mauvais état, très dégradée, encrassée, le joint très dégradé, et le lavabo en état dit “moyen”, sale avec de petits éclats et rouillé. Les meubles sont en mauvais état, décrits comme abîmés et sales pour certains.

La comparaison des états des lieux démontre ainsi une dégradation globale de l’état de la salle d’eau pendant l’occupation du bien par Madame [W] [Z]. Toutefois, l’intégralité des travaux entrepris ne saurait être mise à sa charge, les équipements de la salle d’eau étant déjà en état “moyen” à l’entrée, et Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] indiquant que la précédente rénovation remonte à l’année 2009. Dans ces conditions, il sera uniquement retenu à la charge de la locataire une partie de la somme de 1300 euros engagée, selon facture, pour la réfection de cette pièce, dont le montant sera fixé au regard des sommes retenues au chiffrage des dégradations locatives de l’état des lieux correspondant à des frais de nettoyage ou de remplacement devant être mis à la charge du locataire. Dès lors la somme de 136 euros sera retenue à ce titre.

Concernant les chambres, il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’à l’exception de la chambre 2 présentant des gonflements sur les murs, et de la chambre 4 présentant des traces sur les plinthes, leur état est jugé comme bon, tant pour le sol que pour les murs.

A la sortie, le sol apparaît en moyen ou mauvais état pour les chambres 2, 3, 4 et 5. L’état des murs est décrit comme moyen pour les chambres 1 et 2 et mauvais pour les chambres 3, 4, et 5.

Il apparaît que des traces sont constatées sur les murs, notamment dans les chambres 3, 4 et 5. Le parquet apparaît rayé et abîmé dans la chambre 5, et très dégradé et sale dans la chambre 4.

Ainsi, il ressort de la comparaison des états des lieux que l’état des chambres s’est dégradé. Les éléments relevés, notamment les traces sur les murs et le sol, sont imputables à la locataire, qui a manqué à son obligation d’entretien. En outre, il est établi par la production de photographies et des extraits de son compte public sur les réseaux sociaux, qu’elle a pu accueillir, même temporairement, des animaux au domicile, susceptibles d’être à l’origine notamment de dégradations du sol (rayures, traces). Si la présence d’animaux n’était pas interdite au bail, la locataire est responsable des conditions d’occupation du logement, ce qui justifie sa participation aux frais de remise en état.

En revanche, la totalité des frais engagés ne sauraient être mis à sa charge, en raison de l’usure normale des équipements après plusieurs années d’occupation, étant précisé que Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] indiquent avoir refaits précédemment la peinture des chambres en 2015, soit deux ans avant l’entrée dans les lieux de la locataire, et 7 ans avant son départ.

Concernant l’humidité présente dans la maison, il n’est pas établi par Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] que la présence de traces d’humidité ou moisissures serait due à une mauvaise ventilation ou une absence de chauffage des lieux par Madame [W] [Z]. Les attestations produites ne permettent pas d’établir de problème structurel d’humidité, mais Monsieur [T] [N] écrit que certaines pièces ont tendance à être humides. Madame [W] [Z] ne rapporte toutefois pas non plus la preuve d’une humidité trop importante, susceptible de limiter sa responsabilité en tant que locataire en lien avec l’obligation d’entretien.

Ainsi, pour prendre en compte le défaut d’entretien par la locataire (sols rayés, traces sur les murs) et l’usure normal des équipements dont les dernières rénovations remontent à 2015, 25% des sommes engagées par les propriétaires seront mises à la charge de Madame [W] [Z] soit la somme de 2163 euros.

Madame [W] [Z] reste ainsi redevable envers Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] de la somme de 2299 euros au titre des réparations locatives.

Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] demandent à ce que le dépôt de garantie leur soit déclaré acquis. Cette somme venant garantir le paiement des sommes dues par le locataire, en application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et Madame [W] [Z] restant redevable d’une somme supérieure au montant du dépôt de garantie, la somme de 1500 euros sera déduite des sommes dues par la locataire.

Dans ces conditions, Madame [W] [Z] sera condamnée à payer à Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] la somme de 799 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de l’assignation, en l’absence de justificatif d’envoi et de réception par Madame [W] [Z] de la mise en demeure du 15 novembre 2023.

La demande de restitution du dépôt de garantie formulée par Madame [W] [Z] devient dans ces conditions sans objet et elle en sera déboutée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [W] [Z] soutient qu’en violation de l’article 226-4 du code pénal, Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] se sont introduits dans son domicile ce qui a engendré une angoisse.

Il n’est pas contesté par Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] qu’ils ont pris des photographies du jardin de la maison et qu’ils se sont rendus sur le terrain pour rencontrer la locataire. Madame [W] [Z] n’établit pas de faute de leur part, et allègue un préjudice qui n’est pas non plus établi.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [Z] sera condamnée aux dépens et la SELARL AD VALORIA représentée par M^e Olivier COSTA, avocat, sera autorisée, en application de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [W] [Z] sera condamnée à payer la somme de 1000 euros à Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la présente décision est exécutoire par provision et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [W] [Z] à payer à Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] la somme de 799 euros, au titre des réparations locatives déduction du dépôt de garantie qu’ils conservent, outre intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024,

DEBOUTE Madame [W] [Z] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

DEBOUTE Madame [W] [Z] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [W] [Z] à payer à Madame [F] [R] et Monsieur [M] [R] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [Z] aux dépens,

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la SELARL AD VALORIA représentée par M^e Olivier COSTA, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE