TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Mai 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Février 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e Antoine D’ALMARIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 Mai 2025

à M^e Florence RICHARD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02690 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43YW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [D]

née le 10 Décembre 1938 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine D’ALMARIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

1EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 18 décembre 2015 ayant pris effet le 1er janvier 2016, Madame [V] [H] a consenti à Madame [M] [D] un bail d’habitation portant sur un appartement avec cave situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1050 euros outre 150 euros de provisions sur charges;

Madame [M] [D] a donné congé et a quitté les lieux le 29 décembre 2023 , un état des lieux de sortie ayant été signé à cette date ;

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 11 juillet 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Madame [M] [D] a fait assigner Madame [V] [H] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir, en substance:

.sa condamnation à restituer à Madame [D] la somme de 550 euros au titre du dépôt de garantie

.sa condamnation au paiement de la somme de 105 euros au titre de la majoration légale

. sa condamnation au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts

.sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’indemnité de l‘article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens;

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 13 février 2025 ;

A cette audience, Madame [M] [D], représentée par son avocat fait valoir que la retenue de garantie à hauteur de 50% n’était pas justifiée, que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une retenue de 20% et demande au tribunal d’appliquer la loi et de réparer le préjudice de Madame [D];

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [V] [H], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

Débouter Madame [M] [D] de l’ensemble de son argumentation et de ses demandes;Donner acte à Madame [H] qu’elle s’engage au paiement de la somme de 5,46 euros à titre de compensation avec les charges dues par Madame [M] [D] au titre des charges de l’exercice 2023/2024Condamner Madame [M] [D] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Madame [V] [H] fait valoir que la retenue de 500 euros était justifiée par la régularisation des charges ; elle ajoute qu’elle a justifié des précédentes régularisations de charges et que Madame [H] doit 5,46 euros à sa locataire .

Elle remet à Maître [Z] le solde non contesté de 5,46 euros ;

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application des articles 1103 et 1104 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ils doivent être formés, négociés et exécutés de bonne foi.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoires et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’ immeuble . La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’ immeuble . Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes ;

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

Madame [M] [D] fait valoir que Madame [V] [H] ne pouvait retenir que 20% du dépôt de garantie versée soit la somme de 210 euros jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble et que la somme de 550 euros est indûment retenue ;

Madame [M] [D] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de son départ des lieux le 29 décembre 2023.

Il n’est pas contesté qu’à l’entrée dans les lieux Madame [M] [D] a versé à titre de dépôt de garantie la somme de 1050 euros et que Madame [V] [H] a restitué le 15 janvier 2024 à Madame [M] [D] la somme de 500 euros au titre du remboursement partiel du dépôt de garantie ;

Il ressort de surcroît de l’attestation signée par Madame [V] [H] que les lieux ont été restitués par la locataire en parfait état ;

Madame [V] [H] expose qu’elle a conservé la somme de 550 euros au titre du dépôt de garantie au motif qu’au cours des années précédentes, Madame [R] a dû régler un solde de charges locatives proche de 500 euros et qu’elle a rencontré des difficultés à chaque fois pour s’en acquitter; elle fait valoir que cette retenue n’était ni arbitarire ni fantaisiste;

Toutefois, quelles que soient les explications de Madame [H] il ressort des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles sont d’ordre public que Madame [V] [H] ne pouvait retenir que 20% du dépôt de garantie soit la somme de 210 euros;

Madame [V] [H] a par consequent indument retenue la somme de 340 euros;

Sur les comptes entre les parties, Madame [V] [H] justifie par l’appel de fonds adressé par le syndic le 3 janvier 2025 en vue de l’assemblée générale annuelle du 6 février 2025, que le solde de charges récupérables est de 2584,54 euros ;

Il n’est pas contesté que le montant de la provision sur charges mensuelle réglée par Madame [M] [D] est de 170 euros soit un total annuel de 2040 euros ;

Madame [M] [D] reste donc devoir la somme de 544,54 euros ;

Madame [V] [H] ayant retenue la somme de 550 euros, la requérante est redevable à l’égard de Madame [M] [D] de la somme de 5,46 euros ;

Il sera donné acte à Madame [V] [H] de ce qu’elle a remis à la barre par l’intermédiaire de son avocat, un chèque de 5,46 euros à l’ordre de Madame [M] [D] ;

Sur la majoration légale de 10%

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…).

Madame [M] [D] sollicite la condamnation de Madame [V] [H] à lui verser la somme de 105 euros au titre de la majoration légale ;

Il ressort des développements susvisés que Madame [V] [H] a restitué dans les délais prescrits la somme de 500 euros à Madame [D] et qu’elle a conservé la somme de 550 euros alors qu’elle n’était autorisée à retenir que la somme de 210 euros ;

La somme de 340 euros a donc été indûment retenue ;

Il s’ensuit qu’il sera fait droit à la demande de Madame [M] [D] à hauteur de 105 euros ainsi que sollicitée dans l’assignation ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Madame [M] [D] sollicite la condamnation de Madame [V] [H] au paiement de la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral en faisant valoir son âge, la rétention abusive d’une somme d’argent et les tracas et le stress engendrés par la présente procédure ;

Toutefois, si Madame [M] [D] est âgée de 85 ans, elle a choisi de saisir le tribunal afin de régler le litige alors que des modes de règlement amiables alternatifs existent ainsi que le souligne Madame [H] ; de surcroît la requérante ne justifie pas de son préjudice ;

En conséquence, elle sera débouté de sa demande de ce chef;

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la solution apportée au litige, il sera fait masse des dépens et les parties seront condamnées à les prendre en charge par moitié ;

L’équité commande en outre de débouter chacune des parties de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [M] [D] de sa demande de restitution de la somme de 550 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;

DIT ET JUGE que Madame [V] [H] est redevable envers Madame [M] [D] de la somme de 5,46 euros ;

DONNE ACTE à Madame [V] [H] de ce qu’elle a remis à la barre un chèque de 5,46 euros à Madame [M] [D] par l’intermédiaire de son avocat ;

CONDAMNE Madame [V] [H] à payer à Madame [M] [D] la somme de 105 euros au titre de la majoration légale de 10%;

DEBOUTE Madame [M] [D] de sa demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE Madame [M] [D] et Madame [V] [H] de leurs demandes réciproques au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

FAIT MASSE des dépens et condamne les parties à les prendre en charge à hauteur de la moitié chacune ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE