N° du répertoire général : N° RG 21/02539 – N° Portalis DBW5-W-B7F-HU6Z

51Z Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

S.A.S., [Adresse 1]

RCS de, [Localité 1] n° 434 583 464

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 2]

représentée par la SELARL PIEUCHOT et ASSOCIES agissant par M^e Stéphane PIEUCHOT avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 80

et

DEFENDEURS :

— Monsieur, [P], [Z]

né le 31 Août 1945 à, [Localité 2]

demeurant, [Adresse 3]

— Madame, [I], [Z]

née le 11 Septembre 1976 à, [Localité 2]

demeurant, [Adresse 4]

— Madame, [D], [Z]

née le 17 Avril 1978 à, [Localité 2]

demeurant, [Adresse 5]

— Madame, [T], [Z]

née le 11 Février 1980 à, [Localité 2]

demeurant, [Adresse 5]

— Monsieur, [H], [Z]

né le 10 Février 1983 à, [Localité 3]

demeurant, [Adresse 6]

tous représentés par M^e Jean-marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 11

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Chloé BONNOUVRIER, Juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Jean-marin LEROUX-QUÉTEL – 11, M^e Stéphane PIEUCHOT – 80

Greffière : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe ;

DÉBATS à l’audience publique du 13 Janvier 2026,

DÉCISION Contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte reçu le 28 février 2001 par Maître, [Y], notaire à, [Localité 1], la société civile immobilière BSV a donné à bail à la SAS Café MP, [W] des locaux commerciaux situés, [Adresse 7] à, [Localité 4]. Ces locaux correspondent aux lots 1 à 4 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et dénommé «, [Adresse 8] ».

Le bail commercial confère au locataire le droit d’exercer dans les lieux une activité de commerce de petite restauration, petite brasserie, salon de thé, glaces, confiseries, pâtisseries, débit de boissons et vente à emporter.

Par acte reçu par Maître, [Y] le 17 février 2006, la société civile immobilière BSV a vendu lesdits lots à Monsieur, [P], [Z].

Aux termes d’un acte reçu le 10 décembre 2012 par Maître, [Y], Monsieur, [P], [Z] a consenti au renouvellement du bail commercial au profit de la société Café MP, [G] la, [Adresse 9]. Ce bail a pris effet rétroactivement le 26 juillet 2012 pour une durée de neuf ans (soit jusqu’au 25 juillet 2021) moyennant un loyer annuel de 71 211,41 € TTC.

Aux termes d’un acte reçu par Maître, [U], [S], notaire à, [Localité 4], le 26 octobre 2019, Monsieur, [Z] a donné à Madame, [I], [Z], Madame, [D], [Z], Madame, [T], [Z] et Monsieur, [H], [Z] (ci-après l’indivision, [Z]) la nue-propriété des locaux et en a conservé l’usufruit.

La société, [Adresse 1] a engagé des travaux au début de l’année 2020. Par courrier recommandé en date du 29 janvier 2020, l’indivision, [Z] a mis en demeure la société Café MP, [W] de lui communiquer divers documents traitant de travaux réalisés.

L’indivision, [Z] a fait délivrer à la société, [Adresse 1], le 14 août 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur le paiement des loyers de juillet et août 2020 et sur une régularisation de charges.

Par acte d’huissier en date du 19 janvier 2021, l’indivision, [Z] a fait signifier à la société Café MP, [G], [Adresse 10] un congé sans offre de renouvellement du bail commercial aux motifs du non-paiement des charges locatives pour un montant de 35 700 €, du non-paiement de deux mois de loyer (avril et mai 2020) et réalisation de travaux dans les lieux loués sans autorisation du bailleur.

Par exploits d’huissier en date des 21 et 22 juillet 2021, la société Café MP, [W] a assigné Monsieur, [P], [Z], Madame, [I], [Z], Madame, [D], [Z], Madame, [T], [Z] et Monsieur, [H], [Z] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de constater que le congé sans renouvellement n’a pas été précédé d’une mise en demeure, que les griefs invoqués ne constituent pas des motifs graves et légitimes et l’irrégularité du congé sans offre de renouvellement en l’absence d’indemnité d’éviction mais également de voir condamner l’indivision, [Z] à lui verser une indemnité d’éviction et voir désigner, avant-dire droit un expert.

Par conclusions d’incident de 2022, les consorts, [Z] ont sollicité une mission d’expertise confiée à un expert de la construction afin de déterminer si les travaux modifiaient ou non le gros œuvre ou la structure de l’immeuble.

Par ordonnance du 11 mai 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par l’indivision, [Z]. Cette dernière a interjeté appel de cette ordonnance mais s’est désistée et ce désistement a été constaté par une ordonnance du 22 mai 2024 rendue par le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de, [Localité 1].

Dans ses dernières conclusions récapitulatives n° 4 notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, la société, [Adresse 1] demande au tribunal de :

– à titre liminaire, vu l’article 789 (5°) du code de procédure civile, déclarer irrecevable et mal fondée la demande des consorts, [Z] visant à voir désigner un expert judiciaire et les en débouter ;

– au fond, vu les articles L 145 – 14 et L 145 – 17 du code de commerce, constater que les consorts, [Z] n’ont pas fait délivrer à la société Café MP, [W] la mise en demeure par acte extrajudiciaire qu’impose l’article L 145 – 17 du code de commerce ;

– dire et juger que les griefs invoqués par les consorts, [Z] aux termes du congé sans offre de renouvellement délivré à la société Café MP, [W] ne constituent pas des motifs graves et légitimes au sens de l’article L 145 – 17 du code de commerce ;

– en conséquence, dire et juger que le congé sans offre de renouvellement délivré à la société, [Adresse 1] est irrégulier en ce qu’il ne comporte pas d’offre de versement d’une indemnité d’éviction ;

– condamner solidairement Monsieur, [P], [Z], Madame, [I], [Z], Madame, [D], [Z], Madame, [T], [Z] et Monsieur, [H], [Z] à verser à la société Café MP, [G], [Adresse 10] une indemnité en réparation du préjudice subi du fait de son éviction du local commercial situé, [Adresse 11] à, [Localité 5] ;

– statuant avant-dire droit, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal en lui impartissant, notamment, la mission suivante :

réunir les parties,

∙chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction et des indemnités accessoires,

∙dire que l’expert « sera mis en œuvre » et devra accomplir sa mission dans un délai de quatre mois à compter de sa désignation,

∙faire précéder le dépôt de son rapport d’expertise par un pré-rapport sur lequel les parties en présence seront invitées à fournir leurs observations,

– fixer le montant de la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, provision qui devra être consignée dans un délai de quinzaine à compter de l’accomplissement des formalités de signification de la décision à intervenir ;

– dire et juger que cette provision sera laissée à la charge des consorts, [Z] sous astreinte de 500 € par jour de retard en cas de défaillance constatée à l’expiration d’un délai de quinzaine suivant l’accomplissements desdites formalités ;

– surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise quant au montant de l’indemnité d’éviction ;

– en toute hypothèse, condamner solidairement Monsieur, [P], [Z], Madame, [I], [Z], Madame, [D], [Z], Madame, [T], [Z] et Monsieur, [H], [Z] à verser à la société Café MP, [W] une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts ;

– condamner solidairement Monsieur, [P], [Z], Madame, [I], [Z], Madame, [D], [Z], Madame, [T], [Z] et Monsieur, [H], [Z] à verser à la société, [Adresse 1] une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement Monsieur, [P], [Z], Madame, [I], [Z], Madame, [D], [Z], Madame, [T], [Z] et Monsieur, [H], [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

– accorder à Maître Stéphane Pieuchot, membre de L’AARPI Inter –Barreaux Pieuchot et Associés, le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en réponse notifiée par voie électronique le 13 janvier 2025, l’indivision, [Z] demande au tribunal de :

– à titre principal, vu l’article L 145 – 17 du code de commerce, débouter la société MP Café, [W] de l’intégralité de ses demandes ;

– autoriser Madame, [I], [Z], Madame, [D], [Z], Madame, [T], [Z], Monsieur, [H], [Z] et Monsieur, [P], [Z] à procéder à l’expulsion de la société MP Café, [G] la, [Adresse 9] et de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux donnés à bail et situé, [Adresse 11] à, [Localité 4] (14), lesdits locaux correspondant aux lots 1 à 4 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et dénommé «, [Adresse 8] », avec si besoin l’assistance de la force publique ;

– juger que la société MP Café, [G] la, [Adresse 9] reste tenue du paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun à compter du 26 juillet 2021 et jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

– condamner la société MP Café, [G] la, [Adresse 9] au paiement de l’indemnité d’occupation de droit commun fixée à la somme annuelle de 64 303 € sans charges, ni taxes à compter du 26 juillet 2021 et jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

– condamner la société MP Café, [G] la, [Adresse 9] au paiement d’une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société, [Adresse 12] au paiement des entiers dépens ;

– subsidiairement, vu les articles 143 et 144 du code de procédure civile, ordonner avant-dire droit une mesure d’expertise confiée à un expert de la construction avec mission :

∙de se rendre sur place, d’entendre les parties et de décrire les travaux réalisés par la société MP Café, [W] depuis le 1er janvier 2019,

∙d’entendre tout sachant et de se faire communiquer toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission (devis, marchés de travaux, études préparatoires, autorisations d’urbanisme etc.…),

∙de dire si les travaux réalisés modifient ou non le gros œuvre ou la structure de l’immeuble,

∙de dire si les travaux réalisés portent ou non atteinte aux parties communes,

– ordonner un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur la recevabilité de la demande d’expertise.

L’article 789 5° du code de procédure civile dispose que «le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ».

En l’espèce, une demande d’expertise n’est ni une fin de non-recevoir ni une exception de procédure.

La demande au fond aux fins d’expertise ne contrevient nullement à l’article 789 5° du Code de procédure civile, qui dispose simplement que pendant la phase d’instruction, une telle demande relèverait bien du juge de la mise en état.

Au surplus, bien que le juge de la mise en état ait, par ordonnance du 11 mai 2023, débouté l’indivision, [Z] de sa demande d’expertise, il convient de rappeler que cette décision n’a pas l’autorité de la chose jugée.

Par conséquent, la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par les consorts, [Z] sera déclarée recevable.

II. Sur la régularité du congé.

L’article L 145 – 17 I1° du code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité: s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ».

Toutefois, il est constant que la mise en demeure est inutile lorsque l’infraction commise a un caractère irréversible, à savoir est définitivement réalisée sans possibilité d’y remédier. Il est admis qu’un retard dans le paiement du loyer n’est pas une infraction irréversible.

En l’espèce, les deux parties se prévalent d’un courrier de Monsieur, [P], [Z] daté du 20 décembre 2018 aux termes duquel « Monsieur, [Z] vous a donné son accord de principe sur les travaux que vous souhaitez entreprendre ; à savoir le percement d’une ouverture entre la cuisine et la salle du restaurant ainsi que l’installation d’un extracteur de fumées avec cheminée dans le jardin. […] Il conviendra donc que vous preniez toutes les précautions nécessaires quant à ses travaux. En premier lieu, prendre contact avec « Foncia Normandie, [Localité 6] » pour avoir l’aval de l’architecte de l’immeuble sis le mur que vous voulez percer s’avérerait être un mur porteur ? Dans tous les cas, il vous faut son autorisation tant pour ce percement que pour l’installation de l’extracteur de fumées dans le jardin et avec le service de l’urbanisme de la ville de, [Localité 4]. » Il ressort de ce document que Monsieur, [Z] a donné un accord de principe pour la réalisation des travaux mais que celle-ci est conditionnée à l’octroi de deux autorisations. Or, la demanderesse ne justifie pas avoir sollicité les autorisations susmentionnées.

Il n’est pas contesté que le preneur a effectué des travaux comme en attestent d’ailleurs les constats d’huissier versés au dossier. Ainsi, le gérant de la la société, [Adresse 1] indique lui-même, dans le procès-verbal en date du 14 février 2020, avoir refait le sol de la « véranda », effectué une ouverture pour une sortie de secours sans toucher à la structure de la véranda, changé le sens d’ouverture de la porte, refait le sol et l’habillage du bar de la salle de réception, refait un WC pour personnes à mobilité réduite dans le cabinet de toilette et posé trois portes vitrées avec ouverture sur l’extérieur ainsi que deux fenêtres.

La création d’ouverture (portes vitrées et fenêtres) constituent des travaux qui ne peuvent faire l’objet de remise en état. En outre, les travaux réalisés excèdent ceux pour lesquels une autorisation de principe avait été délivrée.

En présence d’une infraction irréversible, il n’est pas nécessaire de délivrer de mise en demeure.

Par conséquent, le congé envoyé par l’indivision, [Z] sans mise en demeure préalable est régulier.

III. Sur le non renouvellement du bail sans paiement d’indemnité.

A. Sur l’existence de motifs graves ou légitimes.

L’article L 145 – 17 I1° du code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité: s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ».

Il est constant que la charge de la preuve pèse sur le bailleur.

L’indivision, [Z] affirme qu’il existe un arriéré de charges et de loyers justifiant le congé avec refus de renouvellement. Toutefois, il convient de relever qu’aucun document financier n’est versé au dossier. De plus, la société Café MP, [W] se prévaut d’un virement de 12 563,70 € effectué au profit de Monsieur, [P], [Z] dont elle justifie. Il n’est donc pas démontré que la société locataire n’a pas payé l’intégralité de ses loyers et charges.

Concernant la réalisation des travaux, comme évoqué ci-avant, bien que Monsieur, [Z] ait donné un accord de principe quant à la réalisation de ceux-ci, ils étaient conditionnés à l’octroi de l’accord de l’architecte de l’immeuble ainsi que de la ville de, [Localité 4]. Or, il n’est pas démontré que le preneur a sollicité ces autorisations. Au surplus, il ressort de la lecture du procès-verbal de Maître, [O] en date du 14 février 2020 comportant les déclarations du gérant de la société, [Adresse 1] que notamment trois portes vitrées et deux fenêtres ont été installées.

La réalisation de travaux sans accord du bailleur et de la copropriété caractérise un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans paiement d’indemnité.

Par conséquent, l’ indivision, [Z] sera autorisée à procéder à l’expulsion de la société Café MP, [G] la, [Adresse 9] des locaux commerciaux situés, [Adresse 11] à, [Localité 4].

B. Sur le paiement d’une indemnité d’occupation.

L’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que «les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

En l’espèce, l’indivision, [Z] sollicite que la société, [Adresse 1] soit redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 26 juillet 2021 et jusqu’à son départ effectif des locaux pour un montant annuel de 64 303 € sans charges ni taxes. Toutefois, elle ne fournit aucun moyen à l’appui de sa prétention. Ainsi, la somme qu’elle sollicite et les modalités de calcul la justifiant ne sont pas explicitées.

Par conséquent, le tribunal n’est pas saisi de cette demande.

IV. Sur la demande indemnitaire formée par la société Café MP, [W].

En l’espèce, la société demanderesse sollicite la somme forfaitaire de 5000 € à titre de dommages-intérêts en raison d’une demande d’expertise judiciaire jugée abusive. Néanmoins, d’une part, il apparaît que la demande est recevable et, d’autre part, le refus de renouvellement du bail sans indemnité est justifié et la demande principale de la société, [Adresse 1] n’a pas abouti.

Par conséquent, il y a lieu de la débouter de sa demande de dommages-intérêts.

V. Sur les autres demandes.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Café MP, [W], partie perdante, sera condamnée à payer les entiers dépens de l’instance.

La société, [Adresse 1], qui succombe, sera condamnée à payer à l’indivision, [Z] la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal rappelle, qu’en vertu de l’article 514 du même code, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE RECEVABLE la demande d’expertise formée par Monsieur, [P], [Z], Madame, [I], [Z], Madame, [D], [Z], Madame, [T], [Z] et Monsieur, [H], [Z] ;

DIT que le congé envoyé par Monsieur, [P], [Z], Madame, [I], [Z], Madame, [D], [Z], Madame, [T], [Z] et Monsieur, [H], [Z] sans mise en demeure préalable est régulier ;

AUTORISE Monsieur, [P], [Z], Madame, [I], [Z], Madame, [D], [Z], Madame, [T], [Z] et Monsieur, [H], [Z] à procéder à l’expulsion de la SAS Café MP, [G] la, [Adresse 9] et de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux donnés à bail situés, [Adresse 11] à, [Localité 4], lesdits locaux correspondant au lot 1 à 4 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et dénommé «, [Adresse 8] », avec si besoin assistance de la force publique ;

DIT que le tribunal n’est pas saisi de la demande relative à l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la SAS, [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SAS Café MP, [W] à payer les entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS, [Adresse 1] à payer à Monsieur, [P], [Z], Madame, [I], [Z], Madame, [D], [Z], Madame, [T], [Z] et Monsieur, [H], [Z] la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS Café MP, [W] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le dix neuf Mars deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Emmanuelle MAMPOUYA Chloé BONNOUVRIER