TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2025

Président : Madame VOYTEL, Vice-Présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Octobre 2025

N° RG 25/00847 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6B6F

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC [Localité 10] sis [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 8]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [Y], née le 14 Novembre 1972 en ALGERIE

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Patricia FAURE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

[X] [W] est copropriétaire du lot 14 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 28 Février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 4] a fait citer [X] [W] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été appelée aux audiences des 19 Mars , 7 Mai, 18 Juin, 3 Septembre, 22 Octobre 2025 pour mise en état de l’affaire.

A cette dernière audience, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner [X] [W] au paiement :

De la somme de 5 124,42 euros au titre des charges impayées ;De la somme de 1 819,61 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1 282,64 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;De la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens avec distraction au profit de Maître BOISSAC sur ses offres de droitDes frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir ;

Il demande de rejeter toutes demandes adverses.

Dans ses dernières conclusions , faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, [X] [W] demande au tribunal de juger irrecevable la demande de paiement des provisions non échues à défaut de justifier du caractère définitif de l’assemblée générale du 19 Décembre 2024 , débouter le syndicat de ses demandes au titre des frais, dépens, article 700 du Code de Procédure Civile, intérêts de retard, lui accorder 24 mois de délais à compter du jugement sans intérêts ni majorations, condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 5 Septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la requise de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours. Le requérant produit les attestations de non recours de l’ensemble des assemblées générales.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 8 Juin 2023, 24 Septembre 2024 comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds pour la période réclamée, la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 Septembre 2024 rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

le commandement de payer délivré le 19 DÉCEMBRE 2023,le relevé de compte arrêté au 1er Octobre 2025 à la somme de 5 124,42 euros dus au titre des charges et travaux échus et 1 131,49 dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours pour un total de 1 819,61 €, le contrat de syndic.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Au vu des pièces fournies au débat, [Y] [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 124,42 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er Octobre 2025.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 5 Septembre 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 19 Décembre 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025 et l’assemblée extraordinaire du 20 Mars 2025 les travaux provisionnels.

Le requérant produit l’attestation de non recours du 17 Septembre 2025 des assemblées générales ordinaires du 24 Septembre 2024,19 Décembre 2024 et 20 Mars 2025.

Il convient donc de condamner [Y] [W] au paiement de la somme de 1 819,61 € correspondant aux provisions du 15 Février 2025 au 1er Octobre 2025.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que la requise sera condamnée au paiement de la somme de 45 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit la mise en demeure du 9 Septembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, le requérant ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [Y] [W] ne justifie pas les conditions de remboursement dans un délai de 24 mois de sa dette ni des ressources lui permettant.

La demande est rejetée.

Sur la demande relative à l’exécution forcée

La demande de mise à la charge des frais potentiels d’exécution forcée est prématurée en l’état.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la requise supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[Y] [W], qui succombe, sera condamnée à payer au requérant la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC [Localité 10] sis [Adresse 2] de l’ensemble immobilier représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 4], les sommes suivantes :

—  5 124,42 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er Octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du Septembre 2024 ou l’assignation,

—  1819,61 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles ,

—  45 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] [Adresse 9] LOUIS représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 4] ;

CONDAMNE [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] LOUIS représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 4], la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [Y] [W] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande de condamnation aux frais d’exécution forcée de la présente décision présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] LOUIS représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 4];

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Grosse délivrée le 17/12/2025

À

— M^e Valérie BOISSAC

— M^e Patricia FAURE