TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 05 Février 2024

N° RG 23/00005 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XCRU

DEMANDEUR :

M. [M] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Philippe TALLEUX, substitué par M^e Perrine BAILLIEZ, avocats au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. THE’O, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie LAGAYETTE, substituée par M^e Anne-Sophie BERNARD, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 08 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2024

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2003, la société civile immobilière Saint Patrick, aux droits de laquelle vient désormais M. [M] [S], a donné à bail à la SARL THE’O des locaux commerciaux dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2003 et moyennant un loyer annuel de 16 464 euros hors taxes hors charges.

Une boutique de thé et salon de thé sous l’enseigne « UNAMI » est exploitée dans les locaux.

Par acte extrajudiciaire du 7 février 2012, la SARL THE’O a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2012.

En l’absence d’opposition du propriétaire, le bail s’est trouvé renouvelé à compter de cette date.

Par avenant du 17 juin 2013, les parties ont convenu qu’à compter du 22 juin de la même année, le preneur aura en sus la jouissance de l’appartement n°10 donnant sur la cour, moyennant une révision du loyer, porté à 27 903,60 euros hors taxes hors charges par an.

Par exploit du 10 novembre 2021, M. [M] [S] a fait donner congé à la locataire avec offre de renouvellement au 1er juillet 2022, moyennant un loyer déplafonné de 70 000 euros hors taxes hors charges par an.

Par courrier du 13 décembre 2021, la SARL THE’O a accepté le principe du renouvellement mais refusé le déplafonnement du loyer.

Par mémoire préalable en fixation de loyer, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 1er juillet 2022 à la SARL THE’O, M. [M] [S] a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 70 000 euros hors taxes hors charges à effet du 1er juillet 2022.

Par acte d’huissier signifié le 30 mars 2023, M. [M] [S] a assigné la SARL THE’O devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire n°1, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 17 novembre 2023, M. [M] [S] demande au juge de :

A titre principal,

Dire que le loyer doit être déplafonné en raison de la modification notable des caractéristiques des lieux loués, de la modification notable de la destination des lieux loués et de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ;Dire que le loyer du bail de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] doit être fixé à la valeur locative à compter du 1er juillet 2022 ;Fixer le loyer à la somme de 70 000 euros hors taxes hors charges par an à compter du 1er juillet 2022 ;Condamner la SARL THE’O à lui payer :le rappel des loyers à compter du 1er juillet 2022 ;les intérêts courant de plein droit à compter du 1er juillet 2022 au fur et à mesure des échéances entre l’ancien et le nouveau loyer ;Dire et juger que les intérêts se capitaliseront conformément à l’article 1343-2 du code civil dès lors qu’il seront dus au moins pour une année entière ;Subsidiairement,

Désigner expert avec mission de donner son avis sur la modification notable des caractéristiques des lieux loués, la modification notable de la destination des lieux loués et la modification notable des facteurs locaux de commercialité, ainsi que sur la valeur locative au 1er juillet 2022 ;En tout état de cause,

Condamner la SARL THE’O à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris, le cas échéant, les frais d’expertise.

M. [M] [S] fait valoir que les caractéristiques du local ont subi une modification notable avec l’adjonction de la jouissance d’un appartement et la modification corrélative du loyer et que selon la jurisprudence, il s’agit d’une modification notable des caractéristiques du bail. Il soutient qu’il y a bien eu modification de l’assiette du bail, nonobstant le fait qu’il s’agisse d’un studio à usage d’habitation. Il discute la surface du studio, pour retenir une adjonction de surface de 19,76 %. Il se prévaut d’une modification notable des obligations respectives des parties en raison de l’augmentation du loyer de 27,76 % entre le 1er juillet 2012, date du renouvellement du bail expiré et le 22 juin 2013. Il soutient que l’existence d’une contrepartie à l’augmentation du loyer est sans impact sur la notion de modification ou sur la notabilité. Le bailleur rappelle que le caractère notable de la modification de la destination du bail s’apprécie exclusivement au regard des possibilités commerciales offertes par l’extension, par rapport à la destination contractuelle initiale, sans que le bailleur soit tenu de rapporter la preuve que cette modification a entrainé une amélioration effective de la commercialité ou de la rentabilité. Il rappelle que la destination contractuelle initiale excluait la restauration et qu’en cours de bail il a autorisé le preneur à exercer en complément une activité de cuisine vapeur. Il considère ainsi que le preneur ne peut se prévaloir du caractère complémentaire de sa nouvelle activité par rapport à l’activité initiale. Le propriétaire argue également de la modification des facteurs locaux de commercialité eu égard aux travaux réalisés dans le secteur.

S’agissant de la fixation de la valeur locative, M. [S] propose une pondération des surfaces pour retenir une SUP de 92 m² pour le local commercial. Il se fonde sur le rapport amiable de M. [D] réalisé dans le cadre de l’évaluation d’un autre commerce du même secteur pour retenir un prix de 700€/m²P pour la surface commerciale et de 21€/m² pour le studio.

Dans son mémoire en défense n°2, la SARL THE’O demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

Constater, dire et juger que le principe du renouvellement du bail est acquis,Dire n’y avoir lieu à déplafonnement,Débouter M. [M] [S] de sa demande de fixation du loyer à la valeur locative de 70 000 € hors taxes hors charges par an à compter du 1er juillet 2022,Fixer le loyer du bail renouvelé au montant de 30 827,76 euros hors taxes hors charges par an,Dire que le loyer de renouvellement sera indexé sur l’ILC pour le commerce et sur l’IRL pour le studio,Débouter le bailleur du surplus de ses demandes,A titre subsidiaire, et s’il était jugé qu’il y a lieu à déplafonnement,

Désigner expert avec mission de donner son avis sur la modification des caractéristiques des lieux loués, de la destination des lieux loués et des facteurs locaux de commercialité, dire si ces modifications sont notables et donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2022,En tout état de cause,

Juger que si une expertise est ordonnée, l’avance de la provision sera à la charge du bailleur,Débouter M. [S] de toutes ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,Le Condamner au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SARL THE’O expose que pour obtenir le déplafonnement, le bailleur doit démontrer une modification notable d’un des éléments de l’article L.145-33 du code de commerce pendant la durée du bail expiré et ayant bénéficié au type de commerce exercé. Elle soutient que le studio adjoint est un local indépendant du fonds de commerce, avec un accès indépendant et à usage d’habitation, avec un loyer d’habitation, de sorte qu’il n’y a pas de modification des locaux commerciaux et qu’en toute hypothèse, la modification n’est pas notable. Elle conteste la surface du studio qu’elle estime à 12 m². Elle affirme que lors de la signature de l’avenant portant augmentation du loyer, il n’était pas dans l’intention des parties de se servir de cette augmentation du loyer due à l’adjonction du studio pour asseoir une demande de déplafonnement du loyer renouvelé sept ans plus tard. S’agissant de la destination des locaux, elle souligne que les locaux sont dotés d’un espace cuisine et que seule une restauration par cuisson vapeur de mets surgelés réchauffés sur une gazinière est exercée depuis une vingtaine d’années. Le preneur considère de ce fait que cette petite restauration ne peut être considérée comme une modification notable. Il insiste encore sur le fait que cette activité ne s’exerce que le samedi midi durant deux heures et que son chiffre d’affaires est réduit. Il conteste la modification notable des facteurs locaux de commercialité, en évoquant notamment l’étroitesse du trottoir devant le commerce, la suppression de places de parking [Adresse 6] et de places de livraison. Il calcule une surface pondérée de 71,84 m². Il critique les valeurs de référence du rapport de M. [D], aucune d’elle n’étant située [Adresse 7].

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 8 janvier 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d’expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les parties sont en désaccord sur la modification des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité, ainsi que sur les surfaces, leur pondération et les valeurs de référence servant de comparatifs.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé et le déplafonnement portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le diminuer à ce stade de la procédure.

II- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

Mme [J] [C] (S.A.R.L. [C] EXPERTISES) demeurant [Adresse 2] (tél : [XXXXXXXX01] email : [Courriel 4])

avec mission de :

Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution notable des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que M. [M] [S] devra verser au plus tard le 5 AVRIL 2024 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 5 OCTOBRE 2024, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux