Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 24 juin 2025, n° 21/10098

TJ Marseille 24 juin 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Trouble anormal du voisinage
La cour a estimé qu'aucun droit à la vue n'est consacré par la jurisprudence et que les demandeurs ne bénéficiaient pas d'une vue particulière.
Rejeté
Impact sur l'ensoleillement
La cour a constaté que les mesures d'ensoleillement n'avaient pas pu être réalisées et que les preuves fournies n'étaient pas suffisantes pour établir une perte d'ensoleillement significative.
Rejeté
Atteinte à l'intimité
La cour a jugé que les nouveaux bâtiments ne génèrent pas un trouble de jouissance excessif par rapport à ce qui existait auparavant.
Rejeté
Perte de valeur vénale
La cour a jugé que l'évaluation de la perte de valeur était imprécise et insuffisante pour établir une perte significative.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 24 juin 2025, n° 21/10098
Numéro(s) :	21/10098
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Charlotte BOTTAIOlivier BURTEZ-DOUCEDE
Cabinet(s) :	BOTTAI BELLAICHE
Parties :	C

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 24 JUIN 2025

Enrôlement : N° RG 21/10098 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZJ4U

AFFAIRE : Mme [U] [H], M. [W] [H] (la SELARL BOTTAI-BELLAICHE)

C/ S.A.E.M. CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL (la SCP CABINET [I], [G], BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 11 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 juin 2025 prorogée au 24 juin 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [W] [H]

né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 6] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Madame [U] [H]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 6] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître Charlotte BOTTAI de la SELARL BOTTAI-BELLAICHE, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A.E.M. CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 470 801 168

prise en son établissement secondaire sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 5].

La SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL a obtenu un permis de construire pour un ensemble immobilier de deux bâtiments en R+4 et R+5 sur des parcelles voisines.

Suivant exploit du 8 novembre 2021, Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] ont fait assigner la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL devant le présent tribunal.

Par ordonnance d’incident du 24 mai 2022, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL.

Par ordonnance d’incident du 8 juillet 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise et a nommé Monsieur [Y] pour y procéder.

Le rapport a été déposé le 15 décembre 2023.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2024, Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] demandent au tribunal de :

— débouter la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL de ses demandes,

— condamner la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL à leur payer à titre de dommages et intérêts :

—  10.000 euros au titre de la perte de vue,

—  30.000 euros au titre de la perte d’ensoleillement,

—  30.000 euros au titre de la perte d’intimité,

—  62.521 euros au titre de la perte de valeur vénale évaluée à 10 % sur la base d’un prix au m2 moyen de 6.070 euros ,

— condamner la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais d’expertise.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2024, la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] de leurs demandes,

— condamner Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] à payer à la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise,

— juger n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble anormal du voisinage

Il est constant que nul ne peut causer à autrui de trouble anormal du voisinage.

Le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux du voisinage.

En l’espèce, Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] sont propriétaires d’une maison individuelle de plein pied implantée sur une parcelle d’environ 156 m2, mitoyenne avec une autre habitation située au Sud Ouest de leur parcelle.

La parcelle de Monsieur [W] [H] est séparée de la parcelle de la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL par un chemin privé d’environ 4,4 m de large.

Un mur séparatif entre la parcelle de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] et le chemin privé a été édifié et est d’une hauteur d’environ 3,20 m. Un autre mur séparatif a été édifié entre ce chemin et la parcelle de la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL.

L’expert judiciaire a mesuré une distance de 21 mètres entre la limite du fonds de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] et l’ancien immeuble ADOMA.

Sur le fonds de la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL se trouvait un bâtiment ancien de forme cubique en R+3 utilisé comme foyer par la société ADOMA. Trois fenêtres par niveau donnaient sur la propriété de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H], sans aucun balcon ou terrasse.

La SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL a obtenu le permis de construire deux bâtiments en R+4 et R+5 à la place de cet immeuble préalablement démoli. Les plans du permis de construire montrent que le bâtiment détruit doit être remplacé par un bâtiment avec une implantation proche de l’ancienne, avec toutefois un rapprochement en certains points de deux mètres environ par rapport à l’ancienne. Les déclarations de l’expert suivant lesquelles l’immeuble nouveau sera plus éloigné que l’ancien sont alors manifestement erronées.

Le second bâtiment se trouve dans une zone non édifiée jusque là, au Sud-Ouest du premier bâtiment.

Le procès-verbal de constat des 24 et 25 septembre 2024 montre que les deux bâtiments nouveaux présentent sur leurs façades donnant sur la propriété de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] des balcons et terrasses à chaque niveau. Le bâtiment le plus proche contient 10 balcons-terrasses. Le second bâtiment est plus éloigné et ne donne pas directement sur leurs fonds, et contient moins de balcons.

Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] font valoir que ce programme immobilier leur cause une perte de vue, d’ensoleillement, d’intimité et de valeur vénale de leur bien.

Il convient cependant de constater que Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] ont saisi le tribunal alors que le projet n’était pas achevé. Lors de l’expertise judiciaire qu’ils ont réclamée, les travaux étaient en cours mais les deux bâtiments litigieux n’étaient pas construits. Dans les derniers procès-verbaux de constat produits en septembre 2024, les deux bâtiments ont été édifiés mais les travaux ne sont pas achevés. L’expert a dû utiliser un drone pour apprécier les vues susceptibles d’être créées à chaque niveau du bâtiment situé en face de la propriété de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] et aucune mesure d’impact d’ensoleillement n’a pu être réalisée en présence des bâtiments.

S’agissant de la perte de vue de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H], les photographies des procès-verbaux de constat d’huissier qu’ils produisent montrent qu’à partir de leur jardin ils ne disposaient d’aucune vue, cette dernière étant barrée par le mur de leur clôture d’une hauteur de 3,20 mètres. Si des photographies prises dans leur jardin montrent qu’ils disposaient d’un aperçu très lointain sur des collines, cet aperçu était limité et au-dessus de leur mur de clôture très élevé, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il s’agissait d’une vue sur les collines.

Les clichés de leurs procès-verbaux de constat de 2019 montrent également que si avant travaux ils n’avaient qu’un seul bâtiment en vue immédiate, d’autres bâtiments étaient déjà implantés sur le côté droit à l’arrière plan. Ils ne disposaient donc pas d’une vue dégagée sur la droite du bâtiment existant comme ils les prétendent.

Il ne peut être dit qu’ils bénéficiaient d’une vue particulière, étant rappelé qu’aucun droit à la vue n’est consacré par la jurisprudence en dehors de cas très particuliers de vue exceptionnelle.

En conséquence, la construction d’un second bâtiment à droite du bâtiment existant ne prive Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] d’aucune vue.

S’agissant de la perte d’ensoleillement, il a été dit que l’expertise n’a pu procéder à des mesures car les bâtiments n’étaient pas construits. Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] versent aux débats pour pallier à cette carence une projection de shadowmap réalisée le 19 mars 2024. Toutefois, cette pièce n’est pas de nature à établir la perte d’ensoleillement réelle. Il s’agit d’un outil informatique destiné au public qui ne donne que des informations très imprécises. Par ailleurs, le second bâtiment construit par la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL ne figure pas sur ce document.

Il ne peut être tiré aucune conséquence de cette pièce.

Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] ont fait établir des procès-verbaux de constat en septembre 2019 et septembre 2024 pour montrer les pertes d’ensoleillement.

La comparaison de ces procès-verbaux montre qu’en début de matinée à 8h30 l’implantation des immeubles ne modifie aucunement l’ensoleillement, le bâtiment le plus proche de leur maison étant quasiment au même endroit que l’ancien. Par ailleurs, suivant l’inclinaison du soleil, la hauteur du bâtiment est indifférente.

Pour le reste des photographies, la comparaison des photographies ne permet pas de constater un manque d’ensoleillement significatif, la météo sur les photographies du 20 au 25 septembre 2024 paraissant plus nuageuse que sur les photographies prises entre le 14 et le 26 septembre 2019.

Sur les photographies des 24 et 25 septembre 2024 il apparaît que le soleil passe au dessus de l’immeuble situé en face de la maison de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H].

Au final, la comparaison des clichés du mois de septembre 2019 et du mois de septembre 2024 ne met pas en évidence de perte d’ensoleillement excédant les inconvénients normaux du voisinage.

S’agissant de la perte d’intimité, il a été constaté que des ouvertures directes sur la propriété de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] existaient du fait de l’immeuble démoli. Le nouveau bâtiment contient un étage de plus et des balcons. L’existence de ces balcons permet de dire que l’usage qui sera fait de cette partie de l’immeuble donnant sur la propriété de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] sera différent et probablement plus préjudiciable.

Les photographies prises par l’expert au moyen d’un drone au niveau des balcons à créer montrent qu’en R+1 la vue sur la propriété de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] est limitée par le mur de clôture.

En R+2 les clichés montrent une vue partielle sur le jardin de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H].

En R+3 il est notable que la vue concerne la quasi totalité du jardin de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H].

En R+4, la vue sur le jardin est totale. Toutefois, il convient de constater que la vue mer importante qui se dégage à cette hauteur paraît être l’élément qui accroche le regard pour les habitants de cet appartement et non le jardin de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H].

L’expert n’a pas pris de photographies au niveau du second bâtiment. Toutefois, les plans et photographies montrent que ce dernier est excentré par rapport à la maison de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] et qu’il ne donne pas directement sur leur fonds. Il ne peut être dit que ce bâtiment génère pour eux un trouble de jouissance.

Le caractère excessif du trouble et son anormalité doit être apprécié au regard de ce qui existait auparavant. Par ailleurs, la 3ème chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du 27 mars 2025, pourvoi n°23-21.076, a affirmé qu’il convient de rechercher si l’urbanisation de la zone où se trouvent les immeubles n’est pas de nature à écarter l’existence d’un trouble anormal.

Or en l’espèce, d’une part il a été dit que le bâtiment susceptible de causer une atteinte à l’intimité remplace un bâtiment existant qui contenait quatre fenêtres à chaque niveau, donnant sur le fonds de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H], soit 12 fenêtres à partir du R+1.

D’autre part, les bâtiments construits par la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL se trouvent en zone UC2 qui autorise le développement de collectifs discontinus avec des hauteurs maximales de 16 mètres.

L’expertise a permis de constater la conformité du projet de la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL aux contraintes de la zone UC2.

Au regard des vues qui existaient sur l’immeuble démoli, qui offrait déjà de nombreuses fenêtres sur 4 niveaux sur le fonds de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H], et compte tenu des caractéristiques urbaines de la zone, il ne peut être considéré que la création des balcons sur la façade litigieuse induit des troubles qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

La demande au titre de la perte d’intimité de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] sera rejetée.

S’agissant de la perte de valeur vénale du bien de Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H], ces derniers vont valoir une perte de 10 % sur la base d’une seule évaluation immobilière réalisée par la société ORPI du 14 octobre 2019. Or, cette seule évaluation avant réalisation des travaux est imprécise et insuffisante pour démontrer de la réalité de la perte de valeur de leur bien. Par ailleurs, il est admis en jurisprudence qu’une perte de valeur de 10 %, à la supposer démontrée, ne revêt pas le caractère excessif dépassant les inconvénients du voisinage.

Enfin, dans la mesure où il vient d’être jugé que Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] ne souffrent d’aucune perte de vue, ne démontrent pas les contours d’une perte d’ensoleillement, et ne sont pas victimes d’une perte d’intimité excédant les inconvénients normaux du voisinage, leur demande au titre de la perte de valeur vénale ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés aux entiers dépens.

Il doit être rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le sort de l’expertise judiciaire, qui est comprise par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL de la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] à payer à la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] aux dépens, qui comprennent les frais d’expertise,

Condamne Monsieur [W] [H] et Madame [U] [H] à payer à la SAEM CDC HABITAT SUD EST LOGIS PROVENCAL la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE