Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p10 aud civile prox 1, 3 novembre 2025, n° 24/04335

TJ Marseille 3 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires avait produit les preuves nécessaires, notamment les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, et que Monsieur [N] [G] n'avait pas contesté ces décisions dans les délais impartis.
Rejeté
Caractère abusif de la résistance au paiement
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé la mauvaise foi de Monsieur [N] [G] ni le préjudice distinct du retard réparé par les intérêts moratoires, ce qui a conduit au rejet de la demande.
Rejeté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a constaté qu'aucun frais n'avait été justifié postérieurement à la mise en demeure, entraînant le rejet de cette demande.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice, en raison de la nécessité d'engager une procédure pour obtenir le paiement des charges.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p10 aud civ. prox 1, 3 nov. 2025, n° 24/04335
Numéro(s) :	24/04335
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	11 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurence ROUZEAUFrédéric RACHLIN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE, Greffière

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

GROSSE :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Frédéric RACHLIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Laurence ROUZEAU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04335 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GHO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. RESIDENCE EDEN BOXES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [G] ou encore [Adresse 1]

né le 19 Août 1978 à [Localité 7] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurence ROUZEAU, avocat au barreau d’ESSONNE

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [G] est propriétaire du lot n° 131 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [N] [G] de payer la somme de 3.387,62 euros en principal suivant décompte de charges du 22 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [N] [G] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

17.386,63 euros au titre des charges de copropriété dues au 19 février 2019 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 8 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a modifié sa demande principale – due à une erreur de plume – en fixant le montant de la créance à la somme de 5.445,52 euros.

M. [N] [G], représenté par son conseil, a déposé des écritures aux termes desquelles il sollicite l’octroi de délais de paiement de 24 mois et le rejet de la demande d’indemnisation pour résistance abusive, à défaut pour le syndicat des copropriétaires de justifier ni d’un préjudice moral ou d’un préjudice distinct du simple retard réparé par les intérêts moratoires, ni de la mauvaise foi du débiteur.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de M. [N] [G] ;

— la mise en demeure du 27 novembre 2023;

— le décompte de la créance ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— le contrat de syndic ;

— les décomptes individuels de charges ;

— les appels de fonds ;

— le procès-verbal des assemblées générales du 11 février 2016, 28 février 2017, 22 septembre 2020, 3 décembre 2021, 13 octobre 2022, 10 octobre 2023.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées que les charges de copropriété exigibles à la date du 1er avril 2024 s’élèvent à la somme en principal de 2.823,47 euros, déduction faite des frais divers.

Il convient donc de condamner M. [N] [G] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.622,05 euros au titre des frais nécessaires. Cependant, aucun frais n’étant mentionné postérieurement à la mise en demeure du 27 novembre 2023, dont le coût n’est pas précisé, il ne pourra être fait droit à la demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de M. [N] [G], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [G] sera condamné aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, il sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

Condamne M. [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.823,47 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [6] sis [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne M. [N] [G] aux entiers dépens de la procédure ;

Condammne M. [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE