TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [Z] [U] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06884 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPAP

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 17 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [U] [C], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Lucie BUREAU, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06884 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPAP

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mai 2012, la RIVP a donné à bail à Mme [Z] [U] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] – rez-de-chaussée – porte DD à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 596,82 euros, outre la provision sur charges de 140 euros et pour une durée de six ans.

Par contrat du 2 janvier 2019, une cave en sous-sol du même immeuble a été donnée en location à Mme [Z] [U] [C] pour un loyer de 15 euros par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier à Mme [Z] [U] [C] par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025 un commandement de payer la somme de 1801,47 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, la RIVP a fait assigner Mme [Z] [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à compter du 16 juin 2025 ;

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [U] [C] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet ;

— condamner Mme [Z] [U] [C] à lui payer la somme de 1876,13 euros, sauf à parfaire, représentant les loyers et charges contractuels dus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure ;

— condamner Mme [Z] [U] [C] à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés ;

— condamner Mme [Z] [U] [C] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 15 décembre 2025.

La RIVP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à la somme de 1932,24 euros au 11 décembre 2025. Elle a précisé que les derniers loyers ont été réglés et qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais mais avec dans des conditions permettant de régler la dette dans les délais légaux.

Comparante en personne, Mme [Z] [U] [C] a indiqué être à la retraite et percevoir des revenus de 1243 euros par mois ; que sa fille est autonome ; qu’elle vit seule avec son fils. Elle demande la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois dans l’attente du versement du FSL. Elle présente une décision du FSL du 25 juillet 2025 octroyant son concours à hauteur de 1932,23 euros.

Le juge des contentieux de la protection a donné connaissance de la fiche diagnostic.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, jour de prononcé par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juillet 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 17 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2025.

En conséquence, l’action introduite par la RIVP est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 mai 2012 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour payer la dette locative suite au commandement de payer. En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 avril 2025, pour la somme en principal de 1801,47 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire et précise la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est en effet constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Le contrat de bail conclu le 18 mai 2012 à effet du même jour pour une durée de six années s’est reconduit tacitement pour la dernière fois le 18 mai 2024. Ainsi, Mme [Z] [U] [C] disposait effectivement d’un délai de deux mois suite au commandement de payer pour régler la dette locative. Dans ce délai, sont intervenus les règlements suivants : 400 euros le 11 mai 2025, 300 euros le 20 mai 2025, et 700 euros le 6 juin 2025, soit un total de 1400 euros, somme insuffisante à régler la totalité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025.

Il sera considéré que le contrat de bail du 2 janvier 2019 portant sur la cave du sous-sol doit être considéré comme un accessoire du contrat du 18 mai 2012, et sera ainsi résilié dans les mêmes conditions.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, la RIVP produit un décompte faisant apparaître que Mme [Z] [U] [C] restait devoir la somme de 1932,24 euros à la date du 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1932,24 euros arrêtée au 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, compte tenu des règlements intervenus depuis le commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Z] [U] [C] a effectivement repris le paiement du loyer courant avant l’audience. En outre, elle a pu expliquer sa situation et les démarches entreprises qui sont confirmées par la fiche diagnostic. Compte tenu de ces éléments, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus, dans les termes sollicités par la défenderesse.

Faute pour Mme [Z] [U] [C] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation serait due par Mme [Z] [U] [C] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non respect des délais de paiement accordés par le présent jugement.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient de souligner pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que le montant du loyer hors provision sur charges comprise est de 632,41 euros pour novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [U] [C] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 avril 2025.

L’équité commande de ne la condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des situations respectives des parties et des faits de la cause.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2012 entre la RIVP et Mme [Z] [U] [C], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] – rez-de-chaussée – porte DD à [Localité 2], tout comme celle du contrat du 2 janvier 2019 portant sur la cave située en sous-sol du même immeuble, sont réunies à la date du 16 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [Z] [U] [C] à payer à la RIVP à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 11 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse la somme de 1932,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Mme [Z] [U] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités d’un montant de 100 euros, et ceci le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant complétée par le solde de la dette ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant,

DIT que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DIT qu’alors, et à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [Z] [U] [C] et à celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE en ce cas Mme [Z] [U] [C] au paiement à la RIVP à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTE la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [U] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire  ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT