TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06682 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOPG

NAC : 72I

Jugement Rendu le 18 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [8] 18, dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par Maître [O] [V], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 7], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, Assistée du Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 euros immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 2]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 22 Octobre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Juin 2025 et mise en délibéré au 18 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [M] est propriétaire des lots numéros 370, 110 et 132 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 5].

Par exploit de commissaire de Justice du 22 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires [8] 18, représenté par Maître [O] [V], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, assistée du Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner M. [R] [M] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 11 767,21 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus,

les frais de recouvrement de sa créance, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts, 2 160,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

***

En l’état de ses dernières conclusions en demande, régulièrement notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires [8] 18 sollicite le tribunal judiciaire d’EVRY de :

Débouter M. [R] [M] de l’intégralité de ses demandes,

Déclarer le Syndicat des copropriétaires [8] 18 recevable en ses demandes,

Condamner M. [R] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires [8] 18 la somme de 13 013,69 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus,

Condamner M. [R] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires [8] 18 les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 630 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

Condamner M. [R] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires [8] 18 des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024, date de la mise en demeure, en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

Condamner M. [R] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires [8] 18 la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

Condamner M. [R] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires [8] 18 la somme de 2 160,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner M. [R] [M] aux entiers dépens.

Au soutien il fait remarquer, concernant l’irrecevabilité de la mise en demeure soulevée par le défendeur, que celle-ci distingue bien l’arriéré et les appels de provision, les comptes de l’exercice n’étant pas encore approuvés, et, sur le montant des charges de copropriété, il précise que la disparité entre les deux décomptes produits s’explique par l’imputation des règlements effectués par le défendeur sur la dette la plus ancienne, en application de l’article 1342-10 du code civil.

Il rappelle que le compte de M. [R] [M] est débiteur depuis de nombreuses années et que les quelques règlements intervenus sont insuffisants, que les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaires, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges.

Cela met en danger l’équilibre de leur budget, d’autant plus que le syndicat des copropriétaires est en difficulté financière et sous administration provisoire. Le compte de M. [R] [M], débiteur de plus de 10 000,00 euros, contribue à l’opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier [Localité 6].

Il s’oppose à l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois aux motifs que le défendeur n’a respecté aucun des deux protocoles signés et que la copropriété rencontre de graves difficultés financières.

***

En l’état de ses dernières conclusions n°2, régulièrement notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, M. [R] [M] sollicite le tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir :

A titre principal,

Juger le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] 18 sise [Adresse 1] irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] 18 sise [Adresse 1] à verser à M. [R] [M] une somme de 3 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Dispenser M. [R] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure supportés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] 18 sise [Adresse 1], en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

A titre subsidiaire,

Juger que la dette de M. [R] [M] s’élève à la somme de 10 965,91 euros,

Octroyer à M. [R] [M] des délais de paiement sur 24 mois selon un échéancier de 500 € par mois pendant 23 mois, en sus des charges courantes, et le solde au 24ème mois,

Juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] 18 sise [Adresse 1] pour le surplus de ses demandes.

A titre principal, il rappelle la nécessité d’une mise en demeure spécifique et invoque l’irrégularité et la non conformité celle-ci qui lui a été adressée par le syndicat des copropriétaires le 21 août 2024 au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle lui réclame l’intégralité de l’arriéré de charges et non une provision exigible.

A titre subsidiaire, il s’oppose au paiement de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires au motif que le recours à la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 interdit toute actualisation de la créance et il sollicite l’octroi de délais de paiement sur 24 mois selon un échéancier de 500,00 euros par mois pendant 23 mois, en sus des charges courantes, le solde au 24ème mois, en expliquant qu’il est de bonne foi, qu’il se trouve dans sa situation financière actuelle en raison des impayés de son locataire et des importantes régularisations de charges, qu’il a acquis les biens au moyen d’un emprunt qu’il doit rembourser par mensualités de 900,00 euros, qu’il a mis en vente un logement lui appartenant au CONGO afin d’apurer sa dette, que son salaire net mensuel est de 2 489,00 euros et que son épouse perçoit un revenu de 1 615,00 euros par mois.

***

A l’audience du 19 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [8] 18 a comparu par avocat, a indiqué que le montant des arriérés est toujours rappelé dans ses mises en demeure et distingué des provisions, puis a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Il a rappelé que le défendeur n’ayant pas respecté les délais de paiement des protocoles d’accord, et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

M. [R] [M] a comparu à l’audience par avocat et s’est référé à ses conclusions, précisant avoir des difficultés à chiffrer les demandes, et a sollicité l’octroi d’un délai de paiement sur 24 mois.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer dans le délai de trente jours une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Ainsi, la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [8] 18 verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 21 août 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [R] [M], dont l’avis de réception a été signé le 24 août 2024.

Le défendeur soulève l’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires au motif que cette mise en demeure vise un arriéré de charges et non une provision exigible et ne répond donc pas aux conditions posées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, la lettre de mise en demeure du 21 août 2024 indique avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours (l’exercice 2023 étant approuvé seulement le 27 août 2024, il s’agit donc bien de provisions) en ces termes : “Cette somme se décompose comme suit :. Appels de provision du 01/01/2023 au 19/08/2024 pour un montant total de 5 804,93 €. Arriéré : 5 160,98 €”et vise bien le défaut de paiement des seules provisions ci-dessus dans le délai de 30 jours, ce qui ressort du paragraphe : “Par ailleurs, faute de paiement dans le délai de trente jours des provisions dont le montant est rappelé ci-avant, conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la totalité des provisions de l’exercice, y compris celles votées non encore échuies ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviendront immédiatement exigibles…” . De plus, est joint le décompte des différentes provisions.

Elle répond donc bien aux conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 .

Il conviendra, en conséquence, de rejeter l’irrecevabilité soulevée par M. [R] [M].

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

Il est ici rappelé que l’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires [8] 18 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les 7ème, 9ème, 13ème, 14ème, 15ème, 18ème, 19ème, 22ème, 25ème, 31ème et 34ème procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté,

— un décompte des charges de copropriété et appels travaux échus et impayés du 8 octobre 2024, arrêté au 1er octobre 2024, appel 4ème trimestre 2024 et 4/4 fonds travaux ALUR 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 11 767,21 euros,

— un extrait de compte du 1er octobre 2019 au 19 août 2024,

— un décompte actualisé au 7 avril 2025,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— les ordonnances des 17 septembre 2019 et 6 septembre 2024 missionnant Maître [V] et le Cabinet PRECLAIRE,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le Syndicat des copropriétaires [8] 18 sollicite le tribunal de condamner M. [R] [M] à lui payer la somme de 13 013,69 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, appel de charges et fonds travaux ALUR 2ème trimestre 2025 inclus, sur la base du décompte actualisé au 7 avril 2025, versé aux débats, ce à quoi s’oppose M. [R] [M] au motif que la mise en demeure de l’article 19-2 interdit toute actualisation des demandes dans le cadre de la procédure.

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de chaque année.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que le budget prévisionnel 2024 a été approuvé aux termes du 25ème procès-verbal de décisions de l’adminitrateur provisoire du 11 janvier 2023, modifié aux termes du 31ème procès-verbal de décisions de l’administrateur provisoire du 19 janvier 2024 et que le budget prévisionnel 2025 a été approuvé aux termes du 34ème procès-verbal de décisions de l’administrateur provisoire du 27 août 2024, postérieur à la mise en demeure adressée an application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des copropriétaires [8] 18 est en conséquence bien fondé à solliciter la condamnation au paiement des charges et provisions échues ainsi que des appels provisionnels non encore échus de l’exercice 2024 en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure, devenus exigibles en application de l’article 19-2.

En revanche, le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, procédure judiciaire spécifique, ne peut rendre immédiatement exigibles les appels de fonds provisionnels du budget 2025, aucune somme n’étant encore exigible au titre de ce budget au jour de la mise en demeure du 21 août 2024, seul le budget prévisionnel de l’exercice en cours au jour de la mise en demeure étant concerné par les dipositions combinées des article 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte que le décompte produit arrêté au 7 avril 2025 doit être expurgé des appels de provision et appels de fonds travaux ALUR des 1er et 2ème trimestres 2025.

Il conviendra également de déduire du montant réclamé par le Syndicat des copropriétaires [8] 18 :

— l’appel “travaux porte palière ascenseur” du 7 octobre 2020, d’un montant de 30,88 euros, le procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle ont été votés ces travaux n’étant pas versé aux débats,

— l’appel “tvx porte palière asc RDC 12 lefebvre” du 21 avril 2021 d’un montant de 33,22 euros, à défaut de production du procès-verbal de décisions de l’administrateur provioire approuvant ces travaux,

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires LAS CASE 18 peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété, appel 4ème trimestre 2024 et 4/4 appel fonds travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 11 203,11 euros (= 13 013,69€-833,46€-39,78€-833,46€-39,78€-30,88€-33,22€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 5 804,93 euros à compter du 21 août 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 22 octobre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, les manquements répétés de M.[R] [M] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, malgré la signature de deux protocoles en 2022 et 2023, qu’il n’a pas respectés, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Si le défendeur argue d’une situation financière compliquée en raison des impayés de son locataire, il n’en justifie pas, le décompte locatif versé aux débats n’étant corroboré ni par un relevé de compte ni par un contrat de location. De plus les sommes de 4 945,41 euros, 3 225,19 euros et 3 802,18 euros qu’il qualifie de régularisations de charges de copropriété des années 2021, 2022 et 2023, sont diminuées dans le même temps comme en fait état le décompte par les remboursements des provisions appelées sur chaque année. En conséquence, les régularisations sont moindre que les sommes dénoncées par le défendeur.

Il ressort toutefois du décompte actualisé au 7 avril 2025, versé aux débats, que M.[R] [M] a effectué quelques versements conséquents pour tenter de contenir sa dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

En conséquence, il conviendra donc de condamner M.[R] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires [8] 18 une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M.[R] [M] sollicite un délai de paiement sur une période de 24 mois par versements mensuels de 500,00 euros, en sus des charges courantes.

Il explique qu’il est de bonne foi et s’est trouvé dans une situation financière compliquée en raison des impayés de son locataire et des importantes régularisations de charges de la copropriété et qu’il a acquis les biens en contractant un emprunt qu’il doit rembourser par mensualités de 900,00 euros.

Il ajoute que, la vente des biens qu’il avait envisagée ne lui permettant pas de rembourser à la fois son emprunt et de régler l’arriéré de charges , il a dû mettre en vente un logement lui appartenant au CONGO afin de solder sa dette et qu’il est en mesure d’assurer le paiement des charges courantes, son locataire ayant repris partiellement le règlement des loyers.

Il précise qu’il perçoit un salaire net mensuel de 2 489,00 euros et que le salaire de son épouse s’élève à 1 615,00 euros par mois.

Au soutien, il produit le tableau d’amortissement de son prêt, un décompte locatif, une copie des quittances de loyers à son locataire pour les mois de décembre 2024, janvier et février 2025, un avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023faisant apparaître un revenu fiscal de référence de 50 440,00 euros et un bulletin de paye du mois de février 2025 au nom de Mme [T] [M] indiquant un salaire net mensuel de 1 615,50 euros.

M. [M] ne produit aucun contrat de location sur les biens, ni relevé de compte bancaire mentionnant le paiement des loyers, ni bulletin de salaire à son nom et ne verse concernant la vente de son bien au CONGO, qu’une feuille sur papier libre énonçant les caractéristiques du bien et ses coordonnées ce qui ne permet pas de prouver que le bien est effectivement en vente.

Ces éléments restent insuffisants pour justifier sa situation financière et patrimoniale ainsi que sa capacité à payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

La demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.

M. [R] [M] sera par conséquent débouté de cette demande.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [8] 18 réclame une somme de 630,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “Constitution dossier à l’avocat” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de protocole et de lettres de mise en demeure n’étant pas fondés en l’absence de versement aux débats d’un contrat de syndic ou d’un barème de l’administrateur provisoire, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [8] 18 de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[R] [M], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des Copropriétaires [8] 18 une somme de 1 200,00 euros,en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

REJETTE l’irrecevabilité soulevée par M. [R] [M];

CONDAMNE M. [R] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires [8] 18 la somme de 11 203,11 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, appel 4ème trimestre 2024 et 4/4 appel fonds travaux loi ALUR 2024 inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 5 804,93 euros à compter du 21 août 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 22 octobre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [R] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires [8] 18 la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil ;

DEBOUTE M. [R] [M] de sa demande de délai de paiement;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [8] 18 de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M. [R] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires [8] 18 la somme de 1.200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [R] [M] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,