Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b5, 20 octobre 2025, n° 22/06373

TJ Marseille 20 octobre 2025

Arguments

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Autre
Refus de renouvellement du bail
Le tribunal a constaté qu'il ne disposait pas des éléments nécessaires pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction, ordonnant ainsi une expertise.
Autre
Fixation de l'indemnité d'occupation
Le tribunal a également ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative des locaux afin d'évaluer l'indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b5, 20 oct. 2025, n° 22/06373
Numéro(s) :	22/06373
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Johann LEVYGilles HITTINGER ROUXFrédéric RACHLIN
Cabinet(s) :	SCP CBF ASSOCIES
Parties :	), S.N.C. LIDL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/06373 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2DEB

AFFAIRE :

S.N.C. LIDL (M^e Frédéric RACHLIN)

M. [E] [P] (M^e Johann LEVY)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 15 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 20 Octobre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Marion BINGUY, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.N.C. LIDL

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le N° 343 262 622

dont le siège social est sis 72-92 avenue Robert Schuman – 94533 RUNGIS CEDEX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

ayant pour avocat postulant Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

ayant pour avocat plaidant Maître Gilles HITTINGER-ROUX de la SCP H.B. & ASSOCIES, avocats au barreau de Paris

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [E] [P], chef d’entreprise

né le 07 Septembre 1968 à BOULOGNE-BILLANCOURT, de nationalité Française,

demeurant Pau Claris 154,1-2 – 08009 BARCELONE – ESPAGNE

venant aux droits de Madame [X] [P]

représenté par M^e Johann LEVY de la SCP A. VIDAL NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Le 21 janvier 1992, un contrat de bail commercial d’une durée de ans a été conclu entre [X] [P] aux droits et obligations de laquelle vient [E] [P], bailleur, et la SNC LIDL, preneur, relativement à des locaux situés 137 avenue Clot Bey 13008 MARSEILLE.

Le 02 mai 2011, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à effet du 01 mars 2010 pour se terminer le 28 février 2019.

Par acte en date du 07 avril 2020, la SNC LIDL a signifié à [E] [P] une demande de renouvellement de bail à compter du 01 juillet 2020.

Par acte en date du 06 juillet 2020, [E] [P] a refusé le renouvellement du bail et offert la somme de 1.300.000,00 Euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Par acte en date du 21 juin 2022, la SNC LIDL a assigné [E] [P] aux fins d’obtenir :

— la somme de 3.886.418,00 Euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— subsidiairement, une mesure d’expertise,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par acte en date du 30 juin 2022, [E] [P] a assigné la SNC LIDL aux fins d’obtenir :

— la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 213.500,00 Euros par an,

— subsidiairement, une mesure d’expertise,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, la SNC LIDL demande :

— la somme de 4.223.095,00 Euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— subsidiairement, une mesure d’expertise,

— la somme de 10.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, [E] [P] demande la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 216.832,00 Euros par an HT et HC correspondant à la valeur locative des locaux,

Il conclut :

— au rejet de la demande d’indemnité d’éviction en l’absence de justificatifs suffisants,

— subsidiairement, à une mesure d’expertise aux frais de la SNC LIDL.

Reconventionnellement, [E] [P] demande la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

— Sur l’indemnité d’éviction

L’article L145-14 du Code de Commerce prévoit :

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Le tribunal ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de l’indemnité d’éviction, il convient d’avoir recours à un avis technique et d’ordonner une mesure d’expertise.

— Sur l’indemnité d’occupation

L’article L145-28 du Code de Commerce prévoit :

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

La SNC LIDL ne conteste pas le principe de l’évaluation de l’indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative des locaux.

[E] [P] fait valoir que le loyer est extrêmement bas au regard de la valeur locative des locaux.

Le tribunal ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Sur l’indemnité d’éviction due à la SNC LIDL

ORDONNE une expertise

COMMET pour y procéder

Monsieur [S] [G]

23 boulevard André Aune 13006 MARSEILLE

Tél : 04.91.13.51.20 Fax : 09.91.13.51.21

Port. : 06.17.97.10.44 Mail : or@roussel-experts.fr

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d’expert, la mission de:

Se rendre sur les lieux situés 137 avenue Clot bey 13008 MARSEILLE

Se faire remettre par les parties tous documents, notamment contractuels, et tous autres documents, comptables et fiscaux, relatifs à l’évaluation du fonds de commerce exploité dans les lieux, permettant d’évaluer l’indemnité d’éviction due à et ce conformément aux règles applicables en la matière et notamment à l’article L 145-14 du Code de Commerce.

Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction et évaluer celle-ci dans le cas:

1) d’une perte de fonds: valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice,

2) de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant: acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation afférents à cette acquisition, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, perte du stock et tous autres postes de préjudice.

Faire d’une façon générale toutes investigations et observations utiles.

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s’adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que la SNC LIDL devra consigner au Service de la Régie du Tribunal dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires du de l’expert,

Sur l’indemnité d’occupation due à [E] [P]

ORDONNE une expertise

COMMET pour y procéder

Monsieur [S] [G]

23 boulevard André Aune 13006 MARSEILLE

Tél : 04.91.13.51.20 Fax : 09.91.13.51.21

Port. : 06.17.97.10.44 Mail : or@roussel-experts.fr

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d’expert, la mission de:

Se rendre sur les lieux situés 137 avenue Clot bey 13008 MARSEILLE

— les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux en précisant notamment :

* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,

* la destination des lieux prévue au bail,

* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 06 juillet 2020,

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que [E] [P] devra consigner au Service de la Régie du Tribunal dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires du de l’expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d’instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d’une consignation supplémentaire,

DIT que l’expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle due pendant la procédure au montant du dernier terme du loyer auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 20 octobre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT