TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 22 AVRIL 2025

Enrôlement : N° RG 23/08530 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3W26

AFFAIRE : Mme [J] [O], M. [S] [O] (M^e SAVI)

C/ S.N.C. [W] & BROAD PROMOTION 3 (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 22 avril 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [S] [O]

né le 26 février 1979 à [Localité 8] (22)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [O]

née le 5 janvier 1974 à [Localité 12] (38)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Julie SAVI, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.N.C. [W] & BROAD PROMOTION 3

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 444 266 381

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en son établissement sis [Adresse 4]

prise en la personne de son Directeur Général

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] ont acquis le 3 avril 2017 une maison d’habitation sise [Adresse 1].

Suivant permis de construire du 4 août 2016, modifié le 5 septembre 2019 et transféré le 16 juin 2020, la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 a entrepris la construction d’un immeuble d’habitation en R+3 et R+4 comprenant 49 logements sur la parcelle mitoyenne de Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] après démolition de deux maisons pré-existantes.

Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] ont saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 31 mai 2022 a désigné Madame [G] en qualité d’expert.

Le rapport a été déposé le 27 avril 2023.

*

Suivant exploit du 18 juillet 2023, Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] ont fait assigner la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 juillet 2024, Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] demandent au tribunal de :

— condamner la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 au paiement de la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur vénale de leur maison,

— condamner la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 à leur payer la somme de 21.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance au cours des travaux,

— condamner la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— condamner la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais d’assignation en référé puis au fond, ainsi que les frais d’expertise à hauteur de 9.600 euros.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 avril 2024, la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, juger que la perte de valeur vénale ne saurait excéder la somme de 40.000 euros,

— rejeter la demande formulée au titre du préjudice moral,

— condamner Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble anormal du voisinage

Il est constant que nul ne peut causer à autrui de trouble anormal du voisinage.

Le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux du voisinage.

En l’espèce, Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] ont acquis le 3 avril 2017 un bien immobilier constituant leur habitation principale sur la parcelle mitoyenne de celle sur laquelle la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 a fait édifier un immeuble en R+3et R+4.

La lecture de l’acte de vente montre que Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] étaient informés de l’existence de ce projet immobilier, le permis de construire ayant été obtenu le 4 août 2016.

L’acte stipule que “lors de la signature de l’avant contrat sus visé en date du 12 décembre 2016, le vendeur a informé l’acquéreur qu’il existe un projet de construction par la société [W] AND BROAD sur les parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 6] sises [Cadastre 5] et [Adresse 7] et jouxtant le bien objet des présentes.

Cette société a par ailleurs déjà obtenu un permis de construire en vue de la démolition des constructions existantes et de l’édification d’un immeuble de logements collectifs.

Connaissance prise de cette information, l’acquéreur déclare maintenir sa volonté d’acquérir le bien.”

Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] font valoir qu’ils n’ont pas connu les contours du projet, leurs vendeurs ne leur ayant pas transmis.

Toutefois, le permis de construire avait été obtenu le 4 août 2016 et pouvait être consulté librement en mairie. Cet argument est totalement inopérant.

La construction de cet ensemble immobilier et ses détails, comme les plans et l’implantation des fenêtres et balcons donnant sur la propriété de Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] était connue par Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] lors de leur acquisition.

Le rapport d’expertise de Madame [G] montre que le projet édifié par la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 est totalement conforme au permis de construire obtenu et à disposition de Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O].

Si les vendeurs de Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] ont pu faire valoir auprès de la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 un trouble anormal du voisinage compte tenu de la modification de leur voisinage et la création de nombreuses ouvertures sur leur fonds, Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] n’étaient pas dans la même situation, qui ne leur était pas imposée lors de leur acquisition.

Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] font également valoir qu’ils pouvaient légitimement penser que le projet n’aboutirait pas compte tenu des recours à l’encontre du permis de construire. Toutefois, cet argument est inopérant en l’absence de démonstration d’un recours à l’encontre du projet lors de leur acquisition.

La construction du projet immobilier conformément au permis de construire ne peut constituer un trouble anormal au détriment de Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] qui n’étaient pas propriétaires du bien lors de l’obtention du permis de construire.

Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] ont acquis 3 avril 2017 leur bien 470.000 euros. Cette estimation qu’ils ont acceptée comportait nécessairement la perte de valeur vénale en lien avec le permis de construire obtenu et qu’ils ont évaluée librement lors de l’achat éclairé du bien.

La construction étant conforme au permis de construire, Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] ne peuvent pas invoquer de dommage de perte vénale supplémentaire.

Ils ne peuvent faire valoir une perte de valeur en comparant la valeur à ce jour entre 820.000 ou 840.000 euros si l’immeuble n’avait pas été construit et la valeur en l’état entre 680.000 et 700.000 euros suivant avis de valeur qu’ils produisent.

Le montant de la différence de prix entre les deux configurations, avec et sans immeuble, a augmenté proportionnellement à l’augmentation de la valeur de la maison compte tenu de l’évolution très favorable du marché de l’immobilier dans le secteur en quelques années depuis leur acquisition.

En l’état, Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] ne subissent aucune perte et ne peuvent pas prétendre qu’ils étaient légitimes à bénéficier du prix de la maison sans modification de l’état du voisinage alors qu’ils ont accepté cette situation.

Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] ne subissent pas de perte de valeur vénale.

Madame [G] avait également ajouté dans la perte de valeur vénale la constitution d’une servitude non aedificandi par leurs auteurs avec la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 suivant les protocoles signés.

Or, il convient de constater que les protocoles n’ont été suivis d’aucun acte notarié et qu’en l’état, aucune servitude ne grève leur bien immobilier. Cette absence de servitude est d’ailleurs rappelée dans leur titre de propriété.

En conclusion, Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] ne subissent aucune perte de valeur vénale du fait de la construction de l’immeuble par la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3.

Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

S’agissant des préjudices inhérents aux opérations de construction, Madame [J] [O] et Madame [J] [O] font état de bruits et poussières pendant 21 mois. Toutefois, ils n’ont fait établir aucun procès-verbal de constat au cours de ce chantier. Ils formulent une demande de principe, non étayée par des pièces. Dans ces conditions, ils ne démontrent pas que les troubles subis au cours de la construction ont excédé les inconvénients normaux du voisinage.

Ils seront déboutés de cette demande.

Ils seront également nécessairement déboutés de leur demande au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés aux entiers dépens.

Il doit être rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le sort de l’expertise judiciaire, qui est comprise par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] à payer la somme de 1.000 € à la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] aux dépens, qui comprennent les frais d’expertise,

Condamne Madame [J] [O] et Monsieur [S] [O] à payer à la SNC [W] & BROAD PROMOTION 3 la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE