TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 21 Mars 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 14 Février 2025

N° RG 24/03495 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HKF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Philippe DELANGLADE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BASTIDES [Adresse 7] dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic judiciaire le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 2] et actuellement sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSES DES FAITS

La société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE exerce une activité principale d’entretien de nettoyage de copropriétés.

Le 1er septembre 2019, elle a conclu un contrat d’entretien avec la copropriété [Adresse 5] suivant un planning et des conditions tarifaires précisés au contrat et des conditions générales de prestation de services dûment signées par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 8].

La copropriété a ensuite été administrée par le Cabinet THINOT à compter de mars 2023 et des factures sont restées impayées sur la période du 1er mars au 30 avril 2023 de sorte que s’ajoutent des pénalités de retard, étant précisé qu’il existe un avoir de régularisation d’une augmentation facturée à tort suite à une erreur de date.

Suivant ordonnance du 15 janvier 2024, le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER représenté par Monsieur [P] [F], a été désigné en qualité de syndic judiciaire de l’immeuble en copropriété.

Faisant valoir que l’intégralité de ses factures correspondant à des prestations effectuées sur l’armée 2023 et l’année 2024 n’ont pas été réglées, par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, au paiement de la somme provisionnelle de 12 000 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à complet paiement et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, à lui payer à titre provisionnel la somme de 3000 € du fait de sa résistance abusive à valoir sur l’indemnisation de son entier préjudice ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 février 2025.

À cette date, la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE, représenté par son conseil, développe ses conclusions en réponse n°2 auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :

— dire qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes ;

— juger qu’au 11 février 2025, un solde de factures lui est dû au titre des prestations à hauteur de 3392,96 € au titre des factures n°2023067420, 20230977858 et 202308181 après prise en compte d’un avoir n°2023097857 de 343,20 € ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, à lui régler à titre provisionnel la somme de 3390 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à complet paiement et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, à lui payer la somme provisionnelle de 3000 € du fait de sa résistance abusive à la valoir sur l’indemnisation de son entier préjudice ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, au paiement de la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires De l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire,,représentée par son conseil, développe ses conclusions récapitulatives auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :

— À titre principal, juger que les demandes de la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE sont irrecevables, faute d’intérêt à agir;

— Subsidiairement,

Juger que la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur des sommes qu’elle revendique et ne justifie donc pas d’une obligation non sérieusement contestable à son encontre,

Juger que la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, d’une quelconque résistance abusive de sa part ;

Débouter, par conséquent, la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE de l’ensemble de ses demandes, en principal, intérêts, frais et accessoires à son encontre comme infondées et, en tout état de gosse, injustifiées ;

— Très subsidiairement, si le tribunal devait considérer qu’elle est débitrice de certaine somme réclamée par la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE en principal, juger qu’elle bénéficiera des plus larges termes et délais de paiement soit deux ans ;

Débouter la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE de ses demandes au titre de l’indemnisation provisionnelle des préjudices dont elle n’apporte pas la preuve au titre de la prétendue résistance abusive ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dans tous les cas, condamner la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE au paiement de la somme de 2500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de son conseil.

SUR CE

Sur la demande provisionnelle

Attendu que par application de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Que dans le cas présent, sur le fondement de l’article précité, la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, au paiement provisionnel de factures impayées ;

Qu’en défense, le syndicat des copropriétaires lui oppose l’irrecevabilité de ses demandes pour défaut d’intérêt à agir ;

Sur l’exception d’irrecevabilité

Attendu qu’il est justifié que le 29 août 2024, date de l’assignation en justice, la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE a eu connaissance du virement du 28 août 2024 de 4296 € du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire,

Que toutefois, le syndicat des copropriétaires restait débiteur du paiement de factures de prestations d’entretien de l’année 2023 de sorte que l’intérêt à agir de la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE à son égard est parfaitement établi ;

Que l’exception d’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir sera donc écartée ;

Sur le fond

Attendu que par application de l’article 1353 « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait a produit l’extinction de son obligation » ;

Attendu qu’en l’espèce, les parties sont liées par un contrat de prestation de services d’entretien de la copropriété [Localité 6] du 1er septembre 2019 ;

Qu’à compter de l’année 2023, les règlements des prestations de la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE ont été irréguliers ;

Que la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE soutient que le paiement des factures n°2023067420, 20230977858 et 202308181 n’a pas été effectué ;

Que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du paiement des factures n°2023067420, 20230977858 ;

Que la copie du grand livre pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023 du cabinet THINOT fait mention du paiement de 6 factures de mars, mai, juillet, août, septembre et octobre 2023 les 2 et 3 novembre 2023 en ce en ce comprise la facture 2023108181 du 10 octobre 2023 ;

Que pour autant, le relevé de compte à vue de la copropriété pour la période du 31 octobre au 30 novembre 2023 ne porte mention que de deux virements enregistrés le 6 novembre 2023 pour la somme de 2148 € et 1074 € soit la somme totale de 3222 € ;

Que la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE reconnaît qu’un avoir du 7 septembre 2023 au titre de la facture n° 2023097857 de 343,20 € doit être déduit ;

Que la créance de la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 3392,96 € au titre des factures n° 2023067420, n° 20230977858 et n°2023108181, déduction faite de l’avoir du 7 septembre 2023;

Qu’il convient, en conséquence, de faire droit à la demande de la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3390 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Que la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 343-2 du Code civil ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE justifie de la carence du syndicat des copropriétaires dans le paiement de l’intégralité des factures d’entretien de la copropriété, manquement à une obligation légale qui constitue une faute à son égard ;

Que pour autant, elle se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur la demande de délai de paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois ;

Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Attendu qu’en l’occurrence, s’agissant de 2 factures de prestations d’entretien effectuées en 2023 et d’une pénalité de retard et, compte tenu des difficultés de la copropriété, désormais administrée par un syndic judiciaire, il convient d’accéder à la demande de délais de paiement en la limitant à une période sur 10 mois ;

Qu’il convient, en conséquence, de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, au paiement de la somme de 3390 € en 10 mensualités d’un montant égal, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auquel s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois ;

Attendu qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, le solde dû deviendra immédiatement exigible sans que soit nécessaire une mise en demeure préalable de payer ;

Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE les frais qu’elle a dû engager à l’occasion de la présente instance ;

Qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, sera condamné à lui verser la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’irrecevabilité soulevée ;

CONDAMNONS la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, à payer à la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE la somme provisionnelle de 3390 € à valoir sur les factures n° 2023067420, n° 20230977858 et n° 2023108181;

DISONS que la somme de 3390 € portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ;

DÉBOUTONS la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE de sa demande de dommages-intérêts ;

ACCORDONS au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, un délai de 10 mois pour se libérer du paiement de sa dette conformément à l’article 1343–5 du Code civil ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, devra, en conséquence, rembourser à la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE la somme de 3390 € en 10 mensualités d’un égal montant, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auxquels s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois;

DISONS qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, le solde dû sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable de payer ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, à verser à la société NES NETTOYAGE ENTRETIEN SERVICE la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], représenté par le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, agissant en qualité de syndic judiciaire, aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT