REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 22/01514 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JMSQ

MINUTE N°2024/325

JUGEMENT

DU 18 Décembre 2024

[H] c/ [U]

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOTqui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [H]

né le 16 Mars 1976 à [Localité 12] (VAR)

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Julie VIGNERON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [S] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 18 Décembre 2024 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Julie VIGNERON

— [S] [U]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

M [H] [T] a donné en location à M. [U] [S] un local d’habitation sis [Adresse 4]) selon bail du 01/04/2021 pour un loyer mensuel de 1 200 € outre 50 € pour les charges.

Un commandement visant clause résolutoire a été signifié au locataire par huissier en date du 15/09/2021 pour un montant de 5 000 €, puis un second commandement a été signifié le 30/11/2021 pour un montant de 1 200 €.

Par assignation en date du 30/11/2021 M [H] [T] a fait citer M. [U] [S] par devant le juge des contentieux et de la protection pour l’audience du 26/04/2022 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute du paiement des causes du commandement ;

M. [U] [S] indique que la villa restait atteinte de différents désordres ;

Par jugement avant dire droit en date du 26/10/2022 une expertise a été ordonnée, le rapport a été déposé le 21/05/2024 ; l’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 16/10/2024, le demandeur étant représenté par son conseil, le locataire quant à lui étant corps présent ;

M [H] [T] par la voie de son conseil soutient ses conclusions, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et aux termes desquelles il est sollicité sur, notamment, les fondements des articles 1103, 1104, 1224, 1231-1 et 1728 du Code civil:

Déclarer recevable l’action de Monsieur [T] [H] ;

A titre principal :

Constater que le congé pour motifs légitimes et sérieux du 4/5/2023 à effet au 31/3/2024 n’a pas été contesté;

En conséquence,

Juger de la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux du 4/5/2023 à effet au 31/3/2024;

Juger que depuis le 1er avril 2024, Monsieur [U] est occupant sans droit ni titre des lieux;

Juger que Monsieur [U] ne respecte plus ses obligations en ne réglant plus ses loyers et charges depuis mars 2022;

Condamner Monsieur [U] à payer à Monsieur [T] [H] la somme de 30.000 Euros au titre de la dette locative, à parfaire au jour du jugement à intervenir; somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement;

Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] depuis le 1er avril 2024 et jusqu’à la libération parfaite et complète des Iieux et la remise effective des clefs au bailleur, à la somme de 1.250 Euros par mois, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du Code civil;

Condamner Monsieur [U] à payer à Monsieur [T] [H] ladite indemnité d’occupation ;

Juger que le paiement des sommes précitées devra intervenir sous astreinte journalière provisoire de deux cent euros par jour de retard commençant à courir à compter du prononcé de la décision à intervenir;

Juger que le dépôt de garantie d’un montant de 1.200,00 Euros versé par Monsieur [U] demeurera acquis de plein droit à Monsieur [H] à titre de clause pénale en réparation des préjudices subis;

Condamner Monsieur [U] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 32 961.68 Euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier;

— la somme de 10.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

— la somme de 3.500 Euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance;

— la somme de 1.000 Euros €à titre de dommages et intérêts pour le préjudice la perte de chance subie de percevoir des loyers ;

— la somme de 9.000 Euros au titre de la perte de chance de contracter avec un tiers ;

— la somme de 3.000 Euros au titre de l’atteinte au droit de propriété de Monsieur [H] ;

— la somme de 5.000 Euros au titre de la rétention abusive des sommes dues par Monsieur [U] et de son intention de nuire ;

ORDONNER l’expulsion immédiate de Monsieur [U] des lieux loués sis [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 1]), de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clés au bailleur et sans délai, et ce sous astreinte journalière provisoire de deux cent euros (200 €) par jour de retard commençant à courir à compter du prononcé de la décision à intervenir;

Supprimer le délai de 2 mois pour quitter les lieux;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE:

Refuser toute demande de délai eu égard au montant de l’arriéré ;

Juger qu’un état des lieux de sortie contradictoire devra être dressé par un huissier de justice le jour de la parfaite libération des locaux par Monsieur [U] et de tout occupant, aux frais de Monsieur [U];

Juger que les frais d’expertise restent à la charge de Monsieur [U];

Juger qu’à défaut de départ volontaire du défendeur ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux conformément aux dispositions des articles l 411-1, L 412-1 à l. 412-6 du Code des Procédures civiles d’exécution ; y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

Ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir;

Juger que la faute commise par Monsieur [U] a occasionné des préjudices financier, moral, de jouissance, de perte de chance de contracter à Monsieur [H];

Débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit;

Condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 9.38 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant les frais des commandements de payer, Ia dénonce et la signification de l’assignation.

Il est par ailleurs sollicité l’écartement des débats du PV d’huissier produit à la barre par M. [U] ;

M. [U] [S] , quant à lui, maintient sa position selon laquelle qu’il a signé le bail et l’état des lieux sans avoir pu examiner le bien objet du litige ; ainsi c’est lors de la prise de possession de la villa qu’il s’est rendu compte des désordres dont il a immédiatement informé le bailleur en tentant notamment de faire établir un nouveau constat sans succès ; il précise qu’il a du faire constater par ministère d’huissier les désordres multiples entachant le bien et la piscine inutilisable en l’état ; il indique en outre qu’il a été contraint de procéder à l’enlèvement de nombreux gravas demeurés sur le site ;

Il sollicite la condamnation de M. [H] [T] à lui payer les sommes de :

—  1 250 € x 9 mois de loyer de juillet à février

—  51 000 € de dommages intérêts

—  63 450 € au titre de préjudice de jouissance

— Les sommes correspondantes aux frais d’expertise ainsi qu’aux dépens outre la somme de 4 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;

M. [U] indique retirer de son dossier le PV remis à la barre à son contradicteur ;

Il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort ;

L’affaire a été mise en délibéré au 18/12/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 06/07/1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement…

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article 442-4 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce M. [T] [H] réclame paiement de la somme de 38 750 € actualisée à la barre et arrêtée au 05/09/2024, à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation.

M. [U] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative mais justifie le défaut de paiement en l’état des désordres dont il allègue l’existence ; toutefois, n’ayant pas été autorisé à ni à suspendre le règlement ni encore à consigner les loyers, le défaut de paiement constitue au sens de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 une faute justifiant, la résiliation du bail ;

Dans la mesure, où, le motif exprimé dans le congé délivré dans le délai légal par le propriétaire en date du 04/05/2023 à effet du 31/03/2024, est parfaitement régulier et légitime, la résiliation se justifie pleinement ; par suite, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter du 01/04/2024 et de condamner M. [U] [S] à payer à M. [T] [H] la somme de 38 750 € arrêtée au 05/09/2024 au titre de l’arriéré de loyer.

— Sur le montant du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 06/07/1989 prévoit que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Compte tenu de la nature du dépôt de garantie ce dernier ne peut rester acquis au bailleur, pour toute ou partie de son montant, que dans les cas et selon les conditions prévues par l’article de la loi précité, Monsieur [H] n’est donc pas fondé en sa demande indemnitaire, celle-ci demeurant étrangère aux principes édictés par les dispositions légales ; il sera débouté de sa demande ;

— Sur l’expulsion du locataire et l’indemnité d’occupation

L’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement… Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article 442-4 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Compte tenu de la résiliation du bail, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire dans les termes et délai repris dans le dispositif ; étant précisé que M. [U] [S] doit pouvoir bénéficier du délai légal visé à l’article précédent dans la mesure où son occupation initiale s’est exercée en vertu d’un bail régulièrement établi ; par suite M. [T] [H] est débouté de sa demande de suppression de délai ; il sera de même débouté de sa demande d’astreinte, la présente décision se suffisant à elle-même ;

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [U] [S] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 01/04/2024 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 1 250 € de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur.

Il convient de condamner M. [U] [S] à payer à la somme de 1 250 € mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 01/04/2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

L’établissement en sortie du bail d’un constat des lieux devra s’effectué selon les modalités et conditions légales applicables, de sorte qu’il n’y a pas lieux de statuer sur ce point ;

— Sur la demande du locataire tendant à l’indemnisation du préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code prévoit quant à lui que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1103 du code précité indique pour sa part que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

Les parties sont en l’état d’un bail conclu par acte sous seing privé en date du 01/04/2021 pour lequel il a été établi un constat d’entrée dans les lieux d’entrée contradictoire, mentionnant un immeuble en bon état général; ce qui est rappelé par l’expert ; étant précisé que ce dernier document s’impose, et doit produire tous les effets qui y sont rattachés, dans la mesure où, il a été librement établi d’un commun accord entre les parties en l’absence de toute contrainte ou erreur démontrées ; de même les éléments ne figurant pas dans l’état des lieux d’entrée devront être considérés comme étant reçus en parfait état ; il en va ainsi de la buanderie, le ballon d’eau chaude, et WC toilette , tel que le rappelle l’expert ; ainsi les désordres allégués par le preneur, en suite de son occupation, s’agissant de ces mêmes éléments ne peuvent prospérer ;

Il en va de même du portail automatique dont l’expert retient qu’il figure dans l’état des lieux comme présentant un état moyen et qu’il fonctionne au jour de l’accédit ;

Toutefois, il en va différemment des postes et éléments suivants pour lesquels l’expert retient l’existence de désordres particuliers, ou, dont certains, ce sont révélés postérieurement et plus particulièrement lors de leur usage ;

Ainsi :

D’une part, s’agissant de la cheminée et chauffage inopérant dans les chambres 1 et 3 ainsi que dans la salle d’eau rendant ainsi inutilisables ces pièces en période froide ; même si le constat d’entrée des lieux porte mention d’un bon état général et bon fonctionnement du système de chauffage , la difficulté constatée par l’expert s’agissant d’un défaut faisant obstacle à son utilisation, s’est manifestement révélé lors de l’usage ; de sorte que le préjudice est établi pour le montant estimé par l’expert ;

D’autre part, le rapport constate la présence d’infiltration au niveau du garage le rendant de fait inutilisable pour partie ainsi qu’un défaut de structure d’un auvent situé dans le jardin; de sorte que le trouble de jouissance pour le locataire se trouve établi pour ces 2 éléments ;

Enfin, bien que la piscine et la serre ne soient pas mentionnées dans le bail, l’expert retient que ces 2 éléments se trouvent sur le terrain objet de la location et qu’ils constituent en l’absence de système de sécurité pour le premier et un défaut de structure pour le second, en présence de vitres cassées, un danger certain pour le locataire et les occupants de la villa ;

Il convient de faire droit à la demande indemnitaire du locataire sur ces mêmes désordres pour le montant retenu par l’expert à la somme totale de 6 891.73 € ; il convient de le débouter pour le surplus de ses demandes ;

Condamne M. [T] [H] à payer à M. [U] [S] la somme de 6 891.73 € ;

— Sur les demandes de dommages-intérêts présentées par les parties

— Sur les demandes de dommages-intérêts formulés par le locataire

A l’appui, M. [U] [S] ne produit aucun justificatif lui permettant d’asseoir ses demandes ni de prouver l’existence d’un préjudice distinct de celui qu’il formule au titre du trouble de jouissance retenu par la juridiction ; il sera par suite débouté de ses demandes.

— Sur les demandes de dommages-intérêts sollicités par le bailleur

A l’appui, M. [T] [H] ne produit aucun justificatif lui permettant d’asseoir ses demandes ni de prouver l’existence d’un préjudice distinct de celui qu’il formule au titre du défaut de paiement des loyers ;

Par ailleurs compte tenu des désordres, affectant le bien objet du litige et constatés par l’expert, la demande n’est pas fondée ; il sera par suite débouté.

— Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 cpc et dépens

— Sur les dispositions de l’article 700 du CPC

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La nature du dossier et l’équité commandent qu’il ne soit pas fait droit aux demandes des parties sur ce point.

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande ;

— Sur les dépens partiels

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

En l’espèce la demande initiale formulée par M. [T] [H] à l’encontre M. [U] [S] a contraint ce dernier dans l’administration de la preuve qui lui incombait, à solliciter du tribunal que soit ordonnée une expertise dont il a dû faire l’avance de frais ; en l’état du rapport et des conclusions de l’expert, ainsi que de l’intérêt communs des parties ; il serait inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité d’un tel coût.

Il convient de condamner M. [T] [H] à régler la moitié du montant des frais d’expertise exposés au titre des dépens ; les autres dépens seront conservés par chacune des parties ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection de [Localité 11], statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

VU la décision avant dire droit en date du 26/10/2022 ;

CONDAMNE M. [U] [S] à payer à M. [T] [H] la somme de 38 750 € arrêtée au 05/09/2024 concernant les loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l’assignation ;

PRONONCE la résiliation du bail du 01/04/2021 à compter du 01/04/2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [S] de libérer les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 9] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [S] à payer à M. [T] [H] la somme de 1 250 € mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 01/04/2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE M. [T] [H] à payer à M. [U] [S] la somme de 6 891.73 € au titre de réparation du trouble de jouissance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

ORDONNE la compensation des sommes réciproquement dues par les parties telle que prévue par les dispositions de l’article 1347 du code civil.

DIT n’y avoir lieux à statuer sur l’établissement d’un constat de sortie des lieux ;

CONDAMNE M. [T] [H] à régler à M. [U] [S] la moitié du montant des frais d’expertise exposés au titre des dépens ;

DIT que les autres dépens seront conservés par chacune des parties ;

DEBOUTE les parties du surplus du surplus de leur demande ;

DIT que les autres dépens seront conservés par chacune des parties.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18/12/2024.

LE GREFFIER LE JUGE