Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p16 aud civile prox 7, 18 mars 2025, n° 23/05511

TJ Marseille 18 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a estimé que le syndicat des copropriétaires n'a pas apporté la preuve du montant réclamé, rendant la demande de paiement des charges non fondée.
Rejeté
Mauvaise foi du syndicat des copropriétaires
La cour a jugé que la SCI ELAN n'a pas démontré la mauvaise foi du syndicat, rendant sa demande de dommages et intérêts non fondée.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a décidé d'accorder une somme au titre des frais irrépétibles en raison de la défaite du syndicat des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p16 aud civ. prox 7, 18 mars 2025, n° 23/05511
Numéro(s) :	23/05511
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas AURIOLJulie ROUILLIER
Parties :	Syndicat des copropriétaires DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER CENTRE DE VIE [ Adresse 1 ] c/ S.C.I. ELAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Mars 2025

Président : Madame HAK

Greffier : Madame BERKANI

Débats en audience publique le : 17 Décembre 2024

GROSSE :

Le 18 Mars 2025

à M^e Nicolas AURIOL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 Mars 2025 à M^e Julie ROUILLIER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05511 – N° Portalis DBW3-W-B7H-33HI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER CENTRE DE VIE [Adresse 1], domiciliée : chez Cabinet O.TRAVERSO (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Julie ROUILLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.C.I. ELAN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ELAN est copropriétaire des lots 9,10, 27 et 28 dans l’immeuble en copropriété Centre de Vie situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Centre de Vie, [Adresse 1], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet O TRAVERSO, a attrait la SCI ELAN devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de solliciter, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  5.149,30 € au titre des charges arrêtées au 23 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2023

—  500 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2023 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour se mettre en état. Elle a été plaidée le 17 décembre 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs dernières conclusions déposées.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que la SCI ELAN n’a pas réglé ses charges de copropriété malgré une mise en demeure adressée par avocat le 31 janvier 2023. Il affirme que les sommes réclamées sont justifiées par le relevé de compte du 23 février 2023 détaillant les charges. Les paiements de la SCI ELAN n’ont pas soldé la dette. Une régularisation des charges de 2020 n’a été appelée qu’en juillet 2021, soit après approbation de l’assemblée générale des copropriétaires et expiration des délais de contestation. L’état daté transmis avant n’était que provisoire.

La SCI ELAN a demandé de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, reconventionnellement le condamner à lui payer une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

La SCI ELAN expose avoir acquis ses lots par acte notarié du 8 juillet 2021. Le notaire a envoyé au syndic un avis de mutation et aucune opposition au prix n’a été formée. Le 8 juillet 2021, le syndic a transmis un état daté faisant apparaître une somme de 6.612,42 euros due au titre des charges de copropriété, réévaluée à celle 7.523,20 euros le 20 juillet 2021 suite à une erreur. Ce montant a été réglé par le notaire le 30 juillet 2021. Dès lors la SCI ELAN estime être à jour de ses charges et que le montant de l’arriéré qui lui est réclamé n’est pas fondé ni justifié par les documents du syndicat des copropriétaires.

Le délibéré a été fixé au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

La qualité de copropriétaire de la SCI ELAN des lots 9, 10, 27 et 28 dans l’immeuble situé [Adresse 1] n’est pas contesté et résulte de l’acte de vente notarié du 8 juillet 2021.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

En application de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges.

Néanmoins, il appartient au SDC de prouver que la SCI ELAN est redevable de la somme réclamée dans sa totalité, et réciproquement, il appartient à celle-ci de prouver s’en être acquittée.

En l’espèce, le SDC sollicite le paiement d’une somme de 5.149,30 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023. Il verse aux débats :

— l’avis de mutation notarié du 8 juillet 2021

— le règlement de copropriété fixant la répartition des charges

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 septembre 2019 et 20 juillet 2020 ayant voté les budgets prévisionnels et approuvé les budgets des années précédentes,

— les appels de fonds et régularisation de charges adressés à la SCI ELAN les 30 décembre 2020, 8 juillet 2021 et 5 avril 2022 qui reprennent, pour chaque type de charges, les tantièmes figurant dans le règlement de copropriété,

— un relevé des comptes des 27 décembre 2022 et 23 février 2023.

La SCI ELAN n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, elle n’est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Elle affirme cependant avoir réglé la totalité des charges de copropriété dont elle était redevable, au moment de la vente. Elle produit un état daté communiqué par le syndic le 8 juillet 2021, modifié le 20 juillet 2021, qui mentionne qu’une somme globale de 7.553,62 euros est due par le copropriétaire cédant pour les lots objets de la mutation.

La SCI ELAN justifie par un relevé de compte qu’une somme de 7.553,62 euros a bien été versée au [Adresse 5] par le notaire instrumentaire de la vente le 30 juillet 2021. Ce montant a été reporté sur les relevés de compte du SDC.

Le SDC indique que le solde de 5.149,30 euros correspond à la régularisation des charges de copropriété votée en assemblée générale le 2 juillet 2021, soit après l’état daté, et réparti dans le relevé de compte du 23 février 2023 comme tel :

1.857,39 euros pour le solde des charges courantes 2020 271,91 euros pour le solde des honoraires architecte0,28 euros pour le solde des travaux boîtes aux lettres 97,12 euros pour le solde travaux caniveaux 146,42 euros pour le solde des travaux de raccordement réseau 2.750,25 euros pour le solde des travaux de ravalement de façade25,93 euros de frais de mise en demeure

Le SDC produit un décompte manuscrit annexé au relevé de la SCI ELAN, daté et signé par le gérant le 7 juillet 2021, sur lequel figure la somme de 6.086 euros, indiquée comme « total à réclamer » et correspond à : la régularisation des charges de 2019, régularisation des charges du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, les travaux de ravalement de façade, honoraires architecte, travaux caniveaux, travaux de raccordement, appel des charges, travaux et fond de travaux pour 2021.

Ce même montant de 6.086 euros est mentionné à l’état daté du 20 juillet 2021 comme le « solde créditeur de l’exercice antérieur approuvé par l’assemblée générale non imputé sur le compte du vendeur », soustrait du « trop perçu », rendant nul le « solde des sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire cédant pour les lots objets de la mutation ».

Or ce même montant est mis au débit du relevé du compte de la SCI ELAN le 8 juillet 2021 et inclus dans le montant de 7.553,62 euros réglé par le notaire, comme « millième inversion lot 26 et 28 » « en accord avec la SCI ELAN ».

Aux termes de ses écritures, la SCI ELAN questionne le principe, la nature et le montant de cette somme imputée au titre des « millièmes inversion lot 26 et 28 ». A l’issue de trois renvois contradictoires et une année de procédure, le SDC n’explique ni ne justifie du bien-fondé de cette somme. Il ne répond effectivement pas à la confusion autour de la qualification et de l’imputation de cette somme de 6.086 euros, qui a été réglée et semble correspondre aux régularisations des charges et appels de travaux de l’année 2020.

Au surplus, le relevé de compte de la SCI ELAN du 5 avril 2022 qui détaille les régularisations réclamées, mentionne un total de 1924 euros de provision versée à ce titre, bien loin des 7.553,62 euros payés au titre des provisions exigibles et cotisations annuelles aux fonds travaux ALUR.

En l’état des éléments du dossier, le SDC n’apporte pas la preuve du principe ni du montant de sa créance. Il sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L’allocation de dommages et intérêts relevant de la responsabilité délictuelle suppose de caractériser une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’occurrence, il n’est pas démontré la mauvaise foi du SDC.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont elle se prévaut, la SCI ELAN sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner le SDC qui succombe, à payer à la SCI ELAN une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Partie perdante, le SDC supportera la charge des dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Centre de Vie, [Adresse 1], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet O TRAVERSO de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la SCI ELAN de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Centre de Vie, [Adresse 1], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet O TRAVERSO à payer à la SCI ELAN la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Centre de Vie, [Adresse 1], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet O TRAVERSO aux entiers dépens de la procédure ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT