TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Gameli NOUWADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marine PARMENTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03347 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QC4

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 30 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GROUPE OPTION,

[Adresse 1]

représentée par M^e Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [B],

[Adresse 3]

représenté par M^e Gameli NOUWADE, avocat au barreau de PARIS,

Madame [Z] [W] [T],

[Adresse 3]

représentée par M^e Gameli NOUWADE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03347 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QC4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 août 2020 avec prise d’effet au 10 septembre 2020, la société GROUPE OPTION S.A.R.L a consenti un bail d’habitation pour résidence secondaire à M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] sur des locaux situés au [Adresse 4] [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5.100 euros et d’une provision pour charges de 300 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 23.698,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 12 mars 2025, la société GROUPE OPTION S.A.R.L a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 12.281,86 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  35.980,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ou subsidiairement à compter de l’assignation,

—  3.598,05 euros au titre de la clause pénale,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 10 juillet 2025, un calendrier de procédure a été établi et un renvoi a été ordonné ; la demanderesse s’y étant opposé eu égard au montant de la dette locative.

À l’audience de renvoi du 12 novembre 2025, la société GROUPE OPTION S.A.R.L représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 novembre 2025, s’élève désormais à 85.389,69 euros. La société GROUPE OPTION S.A.R.L considère qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise ses demandes dans ses conclusions n°1, dans lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris de :

À TITRE PRINCIPAL

o Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], avec effet au 17 février 2025 ;

o Ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T], ainsi que de tout oc-cupant de leur chef, du logement objet du bail sis [Adresse 2] à [Localité 6], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

o Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, ou en tout autre lieu au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes dues, aux frais, risques et périls des débitrices ;

À TITRE SUBSIDIAIRE

o Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 septembre 2020, en raison du défaut de règlement des loyers et des indemnités d’occupation par les locataires ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

o Condamner, à titre de provision et solidairement, M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] à payer à la société Groupe Option : la somme de 85.389,69 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date du commandement de payer, ou subsidiairement à compter de la présente assignation, au titre des arriérés de loyers et charges, selon comptes arrêtés au mois de novembre 2025, sauf à parfaire ;

o Fixer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 12 281,86 euros à compter du 17 février 2025, laquelle sera actualisée conformément aux stipulations du bail, notamment en raison de l’indexation annuelle du loyer, et ce jusqu’à la parfaite libération des locaux, matérialisée par la remise des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

o Condamner M. [P] [B] et Mme [Z] [V] [T] à payer la somme de 8.538,96 euros au titre de la clause pénale, selon décompte arrêté au mois de novembre 2025, sauf à parfaire ;

o Débouter M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

o Condamner M. [P] [B] et Mme [Z] [V] [T] à verser à la société Groupe Option la somme de 19. 804,40 euros au titre du préjudice financier ;

o Condamner M. [P] [B] et Mme [Z] [V] [T] à verser à la société Groupe Option la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive ;

o Condamner, à titre de provision et solidairement, M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] à payer à la so-ciété Groupe Option la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o Les condamner solidairement aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

o Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir est de droit.

M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] représentés par leur conseil, dans leurs dernières conclusions en défense,

demandent au juge des contentieux de la protection de bien vouloir :

o Constater qu’ils ont reconnu leur dette locative ;

o Constater qu’ils ont repris le paiement des loyers ;

o Leur accorder un délai de trente-six (36) mois, et à défaut vingt-quatre (24) mois, afin de solder la dette locative ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés ;

o Constater leur bonne foi et que le non-règlement des loyers s’expliquant par le mutisme du bailleur face aux désordres affectant le logement, ce qui caractérise une exception d’inexécution ;

En conséquence,

o Dire et juger qu’ils n’ont pas fait preuve d’une inexécution manifestement grave de leur obligation de paiement des loyers ;

o Rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail ;

o Dire et juger abusive la clause pénale insérée dans le bail litigieux ;

o Rejeter en conséquence toute demande de condamnation fondée sur ladite clause ainsi que la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À TITRE RECONVENTIONNEL

Les défendeurs demandent au tribunal de :

o Dire et juger que la SARL Groupe Option a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible

o Dire et juger que ces manquements leur ont causé divers préjudices ;

En conséquence,

o Réduire le loyer à hauteur de 50 % à compter du mois de janvier 2023 ;

o Condamner la SARL Groupe Option à leur verser la somme de 50 euros par jour et par personne, soit 3.000 euros mensuels pour les deux locataires, à compter de janvier 2023 jusqu’au jour de la décision à intervenir, avec compensation avec la dette locative ;

o Condamner la SARL Groupe Option à leur verser :

o 4 000 euros au titre du préjudice moral, soit 2.000 euros chacun pour M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] ;

o 5 000 euros au titre du préjudice de santé subi par Monsieur et Mme [Z] [W] [T];

o 2.500 euros au titre du préjudice financier ;

o 5.000 euros au titre de la résistance abusive ;

o 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À TITRE SUBSIDIAIRE ET AVANT DIRE DROIT

o Ordonner une expertise judiciaire ;

o Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec les missions qui lui seront imparties.

Il y a lieu de se référer aux conclusions des parties visées pour un exposé plus détaillé des faits et arguments.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société GROUPE OPTION S.A.R.L justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’assignation introductive d’instance a régulièrement été placée au greffe du tribunal compétent matériellement et territorialement.

Son action est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. Aux termes de l’article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, le contrat de location du 27 août 2020 stipule dans son article 7 une clause résolutoire qui précise qu’il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou charges, ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du bail, et un (1) mois, après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat soit résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

La société Groupe Option S.A.R.L a fait délivrer à M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] le 16 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Il ressort du décompte produit par la demanderesse que la dette locative n’a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mars 2025.

Au regard de ce qui précède, la demande à titre subsidiaire de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

Sur l’exception d’inexécution.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de bail d’habitation, il résulte des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’exception d’inexécution ne peut toutefois être valablement invoquée par le locataire que lorsque les manquements reprochés au bailleur sont d’une gravité telle qu’ils rendent le logement impropre à sa destination ou objectivement inhabitable.

En l’espèce, le locataire se prévaut de désordres affectant les lieux loués pour justifier la suspension du paiement des loyers. Toutefois, il ressort des pièces produites et des débats que ces désordres, à les supposer établis, n’ont ni privé le logement de ses éléments essentiels de confort, ni porté atteinte à la sécurité ou à la santé de l’occupant, ni rendu la totalité des lieux impropres à l’habitation.

Il est constant que le locataire a continué à occuper les lieux sans être contraint de les quitter et n’établit pas que les désordres invoqués auraient empêché toute jouissance normale du logement même si ceux-dit ont pu causer de sérieux désagrément.

D’ailleurs, ce n’est que le 24 février 2025 que M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] informent par écrit la bailleresse que " nous conditionnons désormais tout règlement des arriérés de loyer à la transmission d’un calendrier… de travaux ", alors que les premiers loyers impayés apparaissent dès juillet 2024.

Dans ces conditions, les manquements allégués ne présentent pas un caractère de gravité suffisant pour justifier la suspension totale du paiement des loyers. Les locataires ne pouvaient donc se faire justice à eux-mêmes en cessant unilatéralement d’exécuter son obligation principale de paiement.

Il s’ensuit que l’exception d’inexécution invoquée sera rejetée.

Sur la demande de délais.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cependant en l’espèce il n’est pas contesté que le contrat de location a usage de résidence secondaire en date du 27 août 2020 est soumis aux dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil relatives aux baux d’immeuble à usage d’habitation de telle sorte que les délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

De même, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que le montant de dette locative actualisée se révèle être très importante et que même si les défendeurs soutiennent qu’ils n’ont pas l’intention de se soustraire à leurs obligations financières, ils n’apportent aucun justificatif des revenus réel de leur foyer. L’absence de tout versement depuis plusieurs mois, l’absence de reprise des paiements avant l’audience et l’ancienneté des impayés laissent légitimement penser que les revenus de M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer mensuel actuel (6.199,91 euros) ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette (3.558 euros par mois sur 24 mois).

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société GROUPE OPTION S.A.R.L à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société GROUPE OPTION S.A.R.L verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 novembre 2025, M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] lui devaient la somme de 85.389,69 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] reconnaissent cette dette et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 sur la somme de 23.698,73 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 12.281,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles en réparation des préjudices subis au titre de l’indécence du logement.

Aux termes de l’article 64 du code de procédure civile, la demande reconventionnelle est celle par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. Il est ainsi loisible au défendeur de former une demande propre à l’encontre du demandeur.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Ces dispositions consacrent l’obligation de délivrance d’un logement dé-cent, l’obligation d’entretien et la garantie d’une jouissance paisible à la charge du bailleur.

Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les locataires se prévalent de plusieurs désordres qu’ils estiment susceptibles de donner droit à réparation puisqu’ils affectent la décence du logement.

S’agissant de l’absence de fenêtre fonctionnelle d’une chambre, les locataires soutiennent que le bailleur se serait limité à une mesure provisoire.

Toutefois, s’il n’est pas contesté que le châssis de la fenêtre s’est désolidarisé du bâti et qu’une vitre du logement a été cassée, il ne peut être exclu qu’une mauvaise utilisation de l’ouvrant soit à l’origine de la dégradation ; par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que le gestionnaire s’est rendu au rendez-vous d’expertise et a immédiatement mandaté un miroitier afin de procéder au remplacement de la vitre endommagée. La société de miroiterie est intervenue auprès des locataires le 28 février 2025, de sorte que la réparation est intervenue dans un délai raisonnable. Aucune faute ni carence fautive ne peut, dès lors, être imputée au bailleur sur ce point.

S’agissant du dégât des eaux ayant entraîné une déformation du parquet et un taux d’humidité élevé, il est établi qu’une déclaration de sinistre a été effectuée par les locataires en février 2023. Il apparaît toutefois qu’ultérieurement, les locataires n’ont pas informé le bailleur ni son gestionnaire de la persistance du sinistre. En tardant à alerter le bailleur ou son gestionnaire, M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] ont ainsi, en partie, contribué à leur propre préjudice.

Si le rapport de la société RESILIANS apporte des éléments de fait et tente de trouver une explication technique au dégât des eaux, il ne peut être analysé comme une expertise opposable aux parties en l’absence du res-pect du contradictoire. Il est d’ailleurs contesté ;

De même si le constat du commissaire de justice du 20 août 2025 relève l’existence d’importants désordres affectant le parquet de la chambre 1 ainsi que de la chambre 2 du premier étage, accompagnés d’un taux d’humidité élevé, il ne ressort pas des éléments produits que l’origine de ce sinistre serait imputable au bailleur, pas davantage qu’il ne serait dé-montré un manque de diligence fautive de sa part quand il s’est agi de procéder aux travaux.

S’agissant des problèmes de chauffage et d’eau chaude, il n’est pas con-testé que, durant une période mais située en période hivernale (de dé-cembre 2022 à février 2023), les locataires ont été privés de chauffage et d’eau chaude.

Un tel désordre, qui affecte un élément essentiel du confort du logement, aurait dû être traité avec la plus grande célérité et en tout état de cause, cette privation a nécessairement occasionné aux locataires un préjudice réel de jouissance, distinct de tout préjudice matériel, qu’il convient d’indemniser.

Au regard de la durée de la privation, du montant du loyer mensuel, de la période concernée et des troubles subis par les occupants, il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en l’évaluant à la somme de 6.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la compensation.

En vertu de l’article 1289 du code civil lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes dès lors que celles-ci sont également liquides et exigibles.

En conséquence, il sera ordonné de procéder à cette compensation.

Sur les demandes d’indemnisation des défendeurs au titre du préjudice moral, préjudice de santé et préjudice financier.

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que la responsabilité contractuelle suppose la caractérisation d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute alléguée et le dommage invoqué, dont la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 du même code.

En l’espèce, s’agissant du préjudice moral invoqué, il ne ressort pas des pièces versées aux débats l’existence d’une faute imputable au bailleur. Au contraire, il est établi que ce dernier a répondu aux sollicitations de la locataire et satisfait à ses obligations contractuelles, notamment en procédant aux diligences nécessaires lorsqu’un désordre lui a été signalé. En l’absence de manquement caractérisé du bailleur, aucun préjudice moral indemnisable ne saurait être retenu.

S’agissant du préjudice de santé allégué, s’il n’est pas contesté que la locataire souffre du syndrome de Marfan, aucun élément médical, expertise ou certificat, ne permet d’établir que l’état du logement ou les désordres invoqués auraient eu une incidence directe ou aggravante sur son état de santé. Dès lors, à défaut de démonstration d’un lien de causalité entre la situation du logement et le préjudice de santé allégué, la demande d’indemnisation formée à ce titre ne peut qu’être rejetée.

Enfin, s’agissant du préjudice financier invoqué au titre de l’achat d’appareils de chauffage d’appoint durant la période hivernale 2022-2023, les locataires ne produisent aucun justificatif, facture ou élément probant permettant d’établir la réalité de telles dépenses. En l’absence de preuve d’un préjudice financier certain et chiffré, cette demande ne peut davantage prospérer.

Il s’ensuit que l’ensemble des demandes indemnitaires formées par les locataires sera rejeté.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 6.199,91 euros.

En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de doubler le montant de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société GROUPE OPTION S.A.R.L ou à son mandataire.

Sur la demande d’expertise.

Le dégât des eaux qui est visiblement a l’origine de l’essentiel des désordres allégués a fait l’objet d’une recherche de fuite et a été réparé.

Les travaux de remise en état ont fait l’objet d’un devis complet n° 1168 en date du 28 août 2025 à la diligence du bailleur pour un total de 19.804,40 euros ttc.

L’expertise est sans objet, la demande sera rejetée.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article L. 132-1 du code de la consommation, " dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

[…]

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

[…]

Les dispositions du présent article sont d’ordre public. "

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive des locataires une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la société GROUPE OPTION S.A.R.L tendant à son application seront donc rejetées.

5. Sur le préjudice financier.

Il résulte des dispositions des articles 1730 et 1731 du code civil que le preneur n’est tenu des réparations locatives qu’à l’issue de la restitution des lieux, laquelle doit être constatée par un état des lieux de sortie, permettant une comparaison avec l’état des lieux d’entrée. Il appartient ainsi au bailleur, qui sollicite l’indemnisation de dégradations imputables au locataire, de rapporter la preuve de l’existence de ces dégradations, de leur imputabilité au preneur et du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, le bailleur sollicite le paiement d’une somme au titre d’un préjudice financier résultant de la remise en état du logement à la suite d’un dégât des eaux. Toutefois, il est constant que les locataires sont toujours dans les lieux, qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi et que les travaux allégués n’ont pas été réalisés. Dès lors, le bailleur ne justifie ni de la réalité des travaux au moment de sa demande, ni de l’étendue d’un préjudice certain, actuel et indemnisable.

En outre, tant que le bail se poursuit et que les lieux n’ont pas été restitués, le bailleur ne saurait utilement solliciter une indemnité au titre de réparations locatives, lesquelles ne peuvent être appréciées qu’au moment de la sortie des lieux, à la lumière d’un état des lieux contradictoire de sortie, permettant de déterminer les dégradations excédant l’usure normale.

Il s’ensuit que la demande du bailleur, fondée sur un préjudice hypothétique et non établi, ne peut qu’être rejetée.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société GROUPE OPTION S.A.R.L concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 août 2020 entre la société GROUPE OPTION S.A.R.L, d’une part, et M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 17 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 6.199,91 euros (six mille cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-onze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONSTATE que la demande subsidiaire relative à la résiliation judiciaire du bail est sans objet.

CONDAMNE solidairement M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] à payer à la société GROUPE OPTION S.A.R.L la somme de 85.389,69 euros (quatre-vingt-cinq mille trois cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 sur la somme de 23.698,73 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 12.281,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE la société GROUPE OPTION S.A.R.L à payer à M [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] à payer la somme de 6.000 euros (six mille euros) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

ORDONNE la compensation entre ces créances et dettes réciproques,

DÉBOUTE la société GROUPE OPTION S.A.R.L de sa demande au titre de la clause pénale,

DÉBOUTE la société GROUPE OPTION S.A.R.L de sa demande au titre du préjudice financier,

DEBOUTE M [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] pour le surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] à payer à la société GROUPE OPTION S.A.R.L la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [P] [B] et Mme [Z] [W] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandements de payer du 16 janvier 2025 et celui de l’assignation du 12 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge