TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/12034 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2RDX

AFFAIRE :

S.C.I. D3 (la SARL ATORI AVOCATS)

C/

S.A.R.L. VALENTINE (M^e Anaïs REGADE)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Inès MOUSSA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 03 Mars 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame Olivia ROUX, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. D3

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le N°453 953 077 dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par le cabinet LAUGIER FINE, dont le siège social est [Adresse 1] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.R.L. VALENTINE

société à responsabilité limitée, au capital social de 8.000 €, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Marseille, sous le n° 484 914 874,

dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son gérant,

représentée par M^e Anaïs REGADE, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Le 07 décembre 2005, un contrat de bail commercial a été conclu entre la SCI D3, bailleur, et la SARL VALENTINE, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 2]. Ce bail était à effet du 12 décembre 2005 pour se terminer le 11 décembre 2014.

Le bail a été renouvelé suivant avenant en date du 28 mars 2017 pour une durée de 9 ans expirant le 31 mars 2026.

Par courrier en date du 20 octobre 2019, la SOLEAM a fait injonction de procéder au ravalement des façades de l’immeuble au sein duquel se trouve le local commercial en cause.

Par courriers en date des 18 novembre 2019 et 28 novembre 2019, le mandataire de la SCI D3 a informé la SARL VALENTINE que les travaux de remplacement des devantures étaient à sa charge. La SARL VALENTINE a refusé de prendre en charge les travaux de remplacement des devantures.

Par courrier en date du 30 avril 2021, le mandataire de la SCI D3 a informé la SARL VALENTINE de la présence d’amiante. La SARL VALENTINE a refusé de prendre en charge les travaux de désamiantage.

*

Par acte en date du 02 décembre 2022, la SCI D3 a assigné la SARL VALENTINE aux fins qu’elle soit condamnée à lui verser :

— la somme de 8.286,00 Euros TTC au titre des travaux de remplacement des devantures,

— la somme de 12.924,00 Euros TTC au titre des travaux de désamiantage,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI D3 fait valoir :

— que les travaux prescrits par l’autorité administrative étaient à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire,

— que le bail prévoyait que les travaux de ravalement de la façade incombaient à la SARL VALENTINE,

— que les travaux de remplacement de la devanture de la SARL VALENTINE n’avaient porté sur aucun élément de gros-œuvre du bâtiment,

— que la devanture était un élément de décoration et de mise en valeur commerciale,

— que les travaux de ravalement comprenaient les travaux de rénovation de la façade,

— que le bail prévoyait que les travaux de mise en conformité étaient à la charge du preneur, ce qui comprenait les travaux de désamiantage,

— qu’elle n’était pas responsable de la durée du chantier,

— que la SARL VALENTINE ne justifiait pas de la baisse de son chiffre d’affaire.

*

La SARL VALENTINE conclut au débouté, faisant valoir :

— que les grosses réparations étaient imputables à la SCI D3,

— que les travaux de ravalement de la façade constituaient de grosses réparations,

— que la SCI D3 ne produisait pas le descriptif des travaux réalisés,

— que les travaux n’étaient pas uniquement des travaux de ravalement,

— que certains travaux concernaient la structure et la solidité de l’immeuble,

— que les travaux de désamiantage devaient être à la charge du bailleur en application de son obligation de délivrance,

— que la SCI D3 avait obligation de lui assure la jouissance paisible des locaux,

— que la marquise présente sur sa devanture avait été retirée et que les locaux avaient subi des infiltrations,

— que la banderole sur laquelle figurait son enseigne n’avait pas été posée sur l’échafaudage,

— que la durée des travaux de ravalement de la façade avaient eu une durée anormale,

— que sa vitrine avait été laissée en mauvais état,

— que les travaux de ravalement avaient été mal réalisés,

— qu’elle avait subi une baisse de son chiffre d’affaire.

Reconventionnellement, elle demande :

— la somme de 11.880,00 Euros au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la procédure

La SCI D3 sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture pour produire une pièce 12 faisant apparaître une subvention de nature à réduire sa créance. Compte de la date de notification des conclusions et des pièces, la SARL VALENTINE avait un délai suffisant pour présenter ses observations sur la révocation de la clôture et sur le fond.

Il est de l’intérêt d’une bonne administration de la Justice de révoquer l’ordonnance de clôture, d’accueillir les conclusions et les pièces notifiées par la SCI D3 le 10 octobre 2024 et de clôturer à nouveau.

— Sur la prise en charge des travaux réalisés pour le remplacement des devantures

Les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur sauf disposition contractuelle contraire.

Le bail commercial comporte la clause suivante :

Notamment, il (le preneur) prendra à sa charge tous les frais de ravalement de façade, répartis selon la quote-part du lot loué, que ces ravalements soient exécutés sur injonction administrative ou par décision des propriétaires. Seuls resteront à la charge du propriétaire les grosses réparations aux parties communes définies par l’article 606 du Code Civil.

Toutefois, la SCI D3 ne réclame pas une quote-part des travaux de ravalement de façade mais le coût des travaux réalisés pour le remplacement de la devanture. Ces travaux ne peuvent pas être considérés comme des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil.

Le bail commercial prévoit en outre :

Le preneur s’engage à maintenir en parafait état à ses frais exclusifs les portes et devantures intérieures et extérieure, persiennes comprises, à les repeindre régulièrement et à les remplacer si nécessaire.

La SARL VALENTINE est donc tenue de prendre en charge les travaux de remplacement de devanture dont le coût s’est élevé à la somme de 8.286,00 Euros. Après déduction de la subvention d’un montant de 1.374,49 Euros, il revient à la SCI D3 la somme de 6.374,49 Euros.

— Sur la prise en charge des travaux de désamiantage

L’article 1719 du Code Civil prévoit l’obligation pour le bailleur de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Cette obligation de délivrance oblige le bailleur à se conformer à la réglementation en matière d’amiante sauf disposition contractuelle contraire.

Le bail prévoit :

Le preneur s’engage à réaliser à ses frais exclusifs, sous le contrôle d’un architecte et après accord écrit du propriétaire, tous les travaux qui pourraient être ordonnés par l’autorité administrative visant à adapter les locaux aux normes en vigueur et quelle que soit l’importance des travaux. De même que les travaux qui s’avéreraient nécessaires pour que son activité ne cause aucun trouble de voisinage.

En l’état de cette clause, les travaux de désamiantage sont à la charge de la SARL VALENTINE. La demande en paiement formée par la SCI D3 de chef apparaît fondée dans son principe et dans son montant.

— Sur la demande formée par la SARL VALENTINE au titre des troubles de jouissance

En application de l’article 1719 du Code Civil, le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible des locaux donnés à bail.

La SARL VALENTINE invoque un préjudice de jouissance résultant des travaux de ravalement de la façade, de l’absence d’affichage de son nom commercial et d’infiltrations.

La SARL VALENTINE produit un constat d’huissier en date du 08 décembre 2021 qui permet de démontrer l’existence des troubles de jouissance allégués à cette date.

Les travaux ont débuté au mois de septembre 2021 pour se terminer au mois de mai 2023. La SARL VALENTINE peut justement réclamer une diminution du loyer à hauteur de 50% pendant cette période.

La demande indemnitaire formée par la SARL VALENTINE au titre du préjudice de jouissance apparaît fondée dans son principe et dans son montant.

— Sur les autres chefs de demandes

Les parties succombant pour partie dans leurs prétentions, il n’est pas inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles par elles exposés.

Pour le même motif, il y a lieu à partage des dépens.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 01 juillet 2024,

ADMET les conclusions et les pièces numéro 12, 13 et 14 notifiées par la SCI D3 le 11 octobre 2024,

CLOTURE à nouveau,

*

CONDAMNE la SARL VALENTINE à verser à la SCI D3 :

— la somme de 6.374,49 Euros TTC au titre des travaux de remplacement des devantures,

— la somme de 12.924,00 Euros TTC au titre des travaux de désamiantage,

REJETTE la demande formée par la SCI D3 sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la SCI D3 à verser à la SARL VALENTINE la somme de 11.880,00 Euros au titre du préjudice de jouissance,

REJETTE la demande formée par la SARL VALENTINE sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

FAIT MASSE des dépens, les partage à raison de

—  50 % à la charge de la SCI D3,

—  50 % à la charge de la SARL VALENTINE,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 03 mars 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT