TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e VERCKEN / CCC + CE

— M^e SALABERT / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/01966

N° Portalis 352J-W-B7G-CV7GN

N° MINUTE : 3

Assignation du :

07 Février 2022

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C. GRENELLE PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Adrien VERCKEN de la SELARL CABINET ADRIEN VERCKEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0566

DÉFENDERESSE

S.A.S. FMP

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud SALABERT de la SELAFA SALABERT & BESSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0083

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/01966 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV7GN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sandra PERALTA, Vice-présidente

assistés de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de, Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 12 Juin 2025 présidée par Madame Sabine FORESTIER, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2011, l’indivision [L], représentée par son mandataire, la société LARBOULLET IMMOBILIER, aux droits de laquelle s’est trouvée la société OPUS PATRIMOINE et désormais la société GRENELLE PATRIMOINE, a donné à bail commercial à la société FMP des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 12], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019, l’exercice de l’activité de « Café – [Localité 9] – Brasserie – Restaurant » et un loyer annuel de 46 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 29 mars 2021, la société FMP a sollicité du bailleur le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021 et « moyennant un loyer annuel résultant des dispositions légales conformément à l’article L.145-34 du code de commerce ».

Selon acte d’huissier de justice signifié le 28 juin 2021, la société GRENELLE PATRIMOINE a informé la société FMP qu’elle refusait le renouvellement du bail et lui offrait une indemnité d’éviction à déterminer selon les dispositions légales.

Par acte d’huissier de justice signifié le 07 février 2022, la société GRENELLE PATRIMOINE a assigné la société FMP à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le 21 novembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise afin de déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues réciproquement, en désignant pour y procéder Mme [S] [I].

L’expert a déposé son rapport au greffe le 11 décembre 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 juillet 2024, au visa de l’article L.145-14 du code de commerce, la société GRENELLE PATRIMOINE demande au tribunal de :

« • FIXER à la somme maximum de 603.161 Euros le montant de l’indemnité d’éviction à verser par la Société GRENELLE PATRIMOINE à la Société FMP, décomposée comme suit :

o valeur de valeur de commerce : 543.955 euros ;

o frais de remplois : 17.508 Euros ;

o Trouble commercial : 14.500 Euros

o Frais et honoraires juridiques de transaction : 27.198 Euros.

• FIXER à la somme minimum de 64.357 Euros hors charges et hors taxes annuellement, à verser par la Société FMP à la Société GRENELLE PATRIMOINE à compter du 1er avril 2021, date de fin du bail jusqu’à la date de libération des locaux.

• CONDAMNER la société FMP à payer à la société GRENELLE PATRIMOINE, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL Adrien Vercken Avocats, avocat au Barreau de Paris ;

• ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, la société FMP demande au tribunal de :

« − FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société GRENELLE PATRIMOINE à la société FMP à la somme de 1.729.744 euros se décomposant comme suit :

o Valeur du fonds de commerce : 1.456.343 euros ;

o Frais de remploi : 140.944 euros ;

o Trouble commercial 56.013 euros ;

o Frais de licenciement sur justificatifs ;

o Frais de déménagement 6.234 euros, sauf à parfaire :

o Frais de réinstallation : 70.210 euros, sauf à parfaire.

− FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société FMP à la société GRENELLE PATRIMOINE à la somme de 40.469 euros à compter du 1 er avril 2021 ;

En conséquence :

− CONDAMNER la société GRENELLE PATRIMOINE à verser à la société FMP la somme de 1.729.744 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

− ORDONNER la compensation entre les créances des sociétés FMP et GRENELLE PATRIMOINE ;

En tout état de cause :

− CONDAMNER la société GRENELLE PATRIMOINE à verser à la société FMP la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement au profit de la SELAFA « SALBERT & BESSE » en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 16 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et le renvoi de l’affaire à l’audience collégiale du 12 juin 2025, à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS

1 – Sur les demandes en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et qu’elle s’évalue à la date la plus proche de l’éviction soit, en l’espèce, à la date du jugement dès lors que la société FMP continue à occuper les locaux en vertu de son droit au maintien dans les lieux.

a) Sur l’indemnité principale

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

— Sur le caractère transférable du fonds de commerce

Il est rappelé qu’en prévoyant que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, l’article L. 145-14 du code de commerce édicte une présomption simple de perte du fonds de commerce. La preuve du préjudice moindre incombe donc au bailleur.

En l’espèce, les parties évaluent l’indemnité principale d’éviction à la valeur du fonds de commerce sans faire aucune observation préalable sur le caractère transférable de celui-ci.

Dans son rapport l’expert note que les parties se sont accordées pour considérer que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce et précise que le fonds ne lui paraît pas transférable en raison de l’absence de marché du seul droit au bail de fonds de bar-restaurant.

Il convient dès lors de s’en remettre à l’accord des parties et de retenir que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce.

L’indemnité à évaluer doit donc correspondre à une indemnité de remplacement qui sera égale à la valeur du fonds de commerce et qui ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

— Sur la valeur du fonds de commerce

La société GRENELLE PATRIMOINE expose que l’excédent brut d’exploitation (EBE) étant négatif, la méthode d’évaluation du fonds de commerce par le chiffre d’affaires est la seule applicable. Elle considère qu’eu égard aux barèmes de référence retenus par l’expert, les taux que celle-ci a appliqués de 75% du chiffre d’affaires HT pour la partie restaurant et de 100% du chiffre d’affaires HT pour la partie débit de boissons sont trop élevés. Elle souligne que l’exploitation du fonds ne génère que des pertes au cours des trois derniers exercices complets de 2018, 2019 et 2022, années covid exclues, qu’il faut tenir compte du mode d’exploitation en location-gérance avec une succession ininterrompue de contrats, que l’augmentation du chiffre d’affaires ne permet pas de dégager de bénéfice compte tenu de l’augmentation de la masse salariale et que le commerce n’est pas très bien situé. Elle en conclut qu’il y a lieu de retenir un taux de 65 % du chiffre d’affaires HT pour la partie restauration et de 90% du chiffre d’affaires hors taxes pour la partie débit de boissons, soit une valeur de 543 955 euros.

Selon la société FMP, l’indemnité d’éviction estimée par l’expert ne peut être retenue dans la mesure où elle n’a pas tenu compte des usages de la profession ainsi que l’exige l’article L.145-14 du code de commerce. Elle fait valoir que s’agissant d’un bar-restaurant, il doit être appliqué une méthode mixte en retenant le multiple de la recette journalière pour l’activité de bar et celle du chiffre d’affaires pour l’activité de restaurant. Elle précise que le coefficient multiplicateur pour un débit de boissons oscille entre 700 pour un établissement parisien bien placé et 900 pour un bar-restaurant [Adresse 8] et que le pourcentage du chiffre d’affaires est généralement compris entre 80% et 100% pour l’activité de restauration, allant même jusqu’à 140% du chiffre d’affaires pour un restaurant situé [Adresse 13] dans le [Localité 5]. Elle fait référence au barème DELPECH qui retient une fourchette basse de 55% et une fourchette haute de 110%. Elle fait valoir que pour des établissements semblables au sien, la jurisprudence retient la ventilation du chiffre d’affaires sur les seules déclarations du locataire, laquelle s’établit usuellement à 70% pour l’activité de café-bar-débit de boissons et 30% pour l’activité de restauration. Elle demande que la moyenne du chiffre d’affaires soit actualisée avec celui réalisé en 2023, soit une moyenne de 793 974 euros. Compte tenu en outre du très bon emplacement des locaux, de la belle terrasse dont ils bénéficient et du logement compris dans l’assiette du bail, elle retient un coefficient de 800 pour l’activité de débit de boissons et de 100% du chiffre d’affaires pour l’activité de restauration et considère que la branche d’activité de café-bar représente 70% du chiffre d’affaires et celle de restauration 30% du chiffre d’affaires, pour une ouverture toute l’année, soit une indemnité principale d’éviction de 1 456 343 euros.

Sur ce,

L’expert indique évaluer la valeur marchande du fonds de commerce en appliquant la seule méthode du chiffre d’affaires car l’EBE est négatif et le droit au bail relativement faible.

Elle indique que les fonds de café-restaurant se vendaient traditionnellement à partir des chiffres d’affaires réalisés et relève les barèmes suivants :

« [F] [Z] (2021)

— restaurant : 50 % à 100 % CA HT

— bar (débit de boissons) : 40 % à 120 % CA HT

Evaluation fonds de commerce Favre-Réguillon (2020)

— restaurant : 77,4 % CA HT

— bar (débit de boissons) : 98,86 % CA HT ».

Elle évalue le chiffre d’affaires moyen au vu des résultats comptables des exploitants locataires-gérants et en tenant compte des chiffres d’affaires des années 2018, 2019 et 2022, les périodes de fermeture en raison de l’épidémie de covid-19 du 15 mars 2020 au 02 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021 étant exclues et le chiffre d’affaires de l’année 2022 étant en conséquence apprécié sur 20 mois du 1er mai 2021 au 31 décembre 2022 puis pris en compte au prorata temporis sur douze mois, soit un chiffre d’affaires HT moyen de 746 374 euros, dont 505 282 euros HT de recettes soumises à la TVA à 10%, 239 469 euros HT de recettes soumises à la TVA à 20%, 1 439 euros HT de ventes de marchandises et 184 euros HT de services.

Elle en conclut que pour un commerce assez bien situé, bénéficiant d’une bonne visibilité, sur une voie à forte circulation automobile mais toutefois dans un quartier à vocation résidentielle de commercialité modérée, générant des résultats déficitaires, il peut être retenu une valeur de fonds de commerce de :

— partie restaurant (TVA à 10%) :

505 282 euros (CA HT moyen) x 75% = 378 962 euros

— partie débit de boissons (TVA à 20%) :

239 469 euros (CA HT moyen) x 100% = 239 469 euros

soit un total de 618 431 euros qu’elle arrondit à 620 000 euros.

En ce qui concerne la méthode d’évaluation appliquée par l’expert, la société FMP ne démontre pas qu’elle serait contraire aux usages de la profession qu’elle invoque.

Il apparaît en effet que l’expert a distingué entre l’activité de restauration et l’activité de débit de boissons ainsi que le sollicite la société FMP. Si l’expert a ventilé le chiffre d’affaires selon le taux de TVA applicable à chacune de ces activités, soit 10% pour l’activité restauration et 20% pour l’activité de débit de boissons, alors que les boissons sans alcool sont soumises à un taux de 10% et ne sont pas nécessairement consommées à l’occasion d’un repas ainsi que le soutient la société FMP, il s’avère qu’au cours des opérations d’expertise, cette dernière n’a pas soumis la difficulté à l’expert, laquelle mentionne que l’usage se réfère aux taux de TVA, et qu’elle n’invoque ni ne produit aucun élément chiffré qui permettrait d’inclure dans l’activité de débit de boissons la consommation des boissons sans alcool, à supposer qu’elle ne le soit pas déjà. En outre, l’attestation de la société DAPA, locataire-gérant, de l’année 2023 selon laquelle le chiffre d’affaires annuel peut se répartir à concurrence de 30% pour l’activité restauration et 70% pour l’activité limonade ne saurait être prise en considération à défaut de certification ou de confirmation par un expert-comptable et dès lors qu’elle ne peut concerner que le seul exercice 2023.

Par conséquent, il convient d’appliquer la méthode d’évaluation retenue par l’expert avec une répartition de l’activité selon le taux de TVA.

En outre, s’il est d’usage de déterminer la valeur d’un fonds de commerce sur la base de la moyenne des chiffres d’affaires des trois exercices précédant l’éviction et si, en l’espèce, l’indemnité d’éviction doit s’apprécier à la date du jugement, il ne peut être tenu compte du chiffre d’affaires réalisé pour l’exercice 2023 par le locataire-gérant du fonds de commerce, la société DAPA, qui s’élève à la somme de 896 211 euros dans la mesure où il n’est produit aucun élément comptable qui permettrait de réaliser sa ventilation selon le taux de TVA applicable aux activités de restauration et de débit de boissons ainsi que le nécessite la méthode d’évaluation à appliquer.

Dès lors, l’évaluation de l’expert en ce qui concerne les chiffres d’affaires des années antérieures 2022, 2019 et 2018, laquelle n’est pas contestée par les parties, sera retenue, soit un chiffre d’affaires annuel HT qui ressort à :

chiffres d’affaires HT : 746 374 euros,

dont recettes soumis à TVA 10% : 505 282 euros,

dont recettes soumis à TVA 20% : 239 469 euros,

dont vente de marchandises : 1 439 euros,

dont services : 184 euros.

En ce qui concerne le coefficient de valorisation, la société FMP ne produit pas les références du barème DELPECH qu’elle invoque, étant souligné que l’appréciation ne saurait être réalisée au vu de ce seul barème et que les barèmes d’évaluation ne sont que des indications statistiques qui, s’ils constituent des références utiles pour connaître les usages d’une profession, ne s’imposent pas au tribunal.

L’expert retient que le commerce est assez bien situé car il bénéficie d’une très bonne visibilité, en angle, sur une voie à forte circulation automobile, dans le bon sens de circulation, mais dans un quartier à vocation résidentielle de commercialité modérée, générant des résultats déficitaires.

Il s’agit-là d’une assez bonne situation, ainsi que l’indique l’expert, et non d’un très bon emplacement ainsi que le soutient la société FMP. La succession de locataires-gérants en 2021, 2022, 2023 tend à confirmer que le fonds ne bénéficie pas d’un emplacement très favorable pour l’activité exercée.

En ce qui concerne l’activité de restaurant, l’expert propose un coefficient de 75% du chiffre d’affaires annuel moyen HT ce qui compte tenu de la nature de l’activité, du caractère déficitaire de l’exploitation et de l’emplacement des locaux, est pertinent. Le taux de 100 % avancé par la société FMP apparaît manifestement exagéré et celui de 65 % retenu par la société GRENELLE PATRIMOINE insuffisant compte tenu de ces mêmes éléments.

S’agissant de l’activité de débit de boissons, l’expert explique que s’il a été d’usage d’appliquer un coefficient sur une recette journalière, l’évaluation se fait désormais sur la base du chiffre d’affaires annuel, ce qui doit être retenu dès lors que les barèmes dont elle fait état le confirment. Elle retient un taux de 100 % et souligne que le taux de 900 fois la recette journalière sollicité par la société FMP dans son dire récapitulatif revient à appliquer un taux de 246 % du chiffre d’affaires HT, ce qui est très excessif. Compte tenu des éléments susvisés, le taux de 100% proposé par l’expert sera retenu. Même si elle l’a réduit à 800 dans ses conclusions, le taux dont la société FMP demande l’application est largement surévalué et celui de 90% sollicité par la société GRENELLE PATRIMOINE insuffisant.

Par conséquent, la valeur du fonds de commerce considéré s’évalue ainsi qu’il suit :

— activité de restaurant (TVA à 10%) :

505 282 euros x 75% = 378 962 euros

— activité de débit de boissons (TVA à 20%) :

239 469 euros x 100% = 239 469 euros

soit une valeur totale de (378 962 + 239 469 =) 618 431 euros.

Il n’est pas soulevé par les parties que cette valeur serait inférieure à celle du droit au bail, laquelle a été évaluée par l’expert à 67 500 euros.

Par conséquent, l’indemnité principale d’éviction sera fixée à la somme de 618 431 euros.

b) Sur les indemnités accessoires

Il ressort de l’article L.145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

— Sur les frais de remploi

Les parties demandent que l’indemnité due à la société FMP au titre des frais de remploi soit fixée compte tenu des droits de mutation et taxes locales ainsi que des frais et honoraires juridiques de transaction qu’elle aura à supporter.

Sur ce,

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

Compte tenu de la valeur du fonds de commerce précédemment retenue de 618 431 euros, les frais de remploi s’évaluent ainsi qu’il suit :

— droits de mutation

. 1e tranche jusqu’ à 23 000 euros = 0 euros

. 2e tranche : 177 000 x 3% = 5 310 euros

. 3e tranche : surplus de 418 431 x 5% = 20 922 euros

— frais et honoraires juridiques et de transaction

. forfait de 5% : 618 431 x 5% = 30 922 euros

soit une somme totale de 57 154 euros

— Sur le trouble commercial

La société GRENELLE PATRIMOINE considère que les deux semaines de chiffre d’affaires retenues par l’expert sont disproportionnées compte tenu des pertes systématiquement réalisées par l’exploitant au cours des trois derniers exercices pleins. Elle estime qu’une semaine de chiffre d’affaires moyen, soit 14 500 euros semble plus approprié.

La société FMP demande qu’il lui soit alloué les deux semaines de chiffre d’affaires retenues par l’expert, avec actualisation selon le nouveau chiffre d’affaires moyen, soit 56 013 euros.

Sur ce,

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert indique que s’il est d’usage de retenir au titre du trouble commercial trois mois d’EBE, en l’espèce l’indemnité peut être appréciée à deux semaines de chiffre d’affaires moyen soit (746 374 x 2/52 semaines =) 28 707 euros.

Compte tenu de la faible rentabilité du fonds de commerce et de ses caractéristiques, il convient de fixer l’indemnité à deux semaines de chiffre d’affaires moyen soit à la somme de 28 707 euros.

— Sur les frais de réinstallation

La société GRENELLE PATRIMOINE ne présente pas d’observations à ce sujet.

La société FMP demande qu’il lui soit alloué la somme de 70 210 euros justement retenue par l’expert.

Sur ce,

Une indemnité au titre des frais de réinstallation peut être accordée dans les cas, particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier. En effet, en règle générale, l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu qui comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l’acquisition d’un fonds de commerce de même nature n’exige pas la réalisation de travaux d’aménagement particuliers ni d’adaptation des locaux à l’activité exercée.

En l’espèce, l’expert évalue les frais de réinstallation à la somme forfaitaire de 70 210 euros tout en précisant laisser ce point à l’appréciation du tribunal compte tenu des divergences de la jurisprudence à ce sujet.

La société FMP ne rapporte pas la preuve que l’exploitation de son activité nécessite des aménagements spécifiques.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de lui accorder une indemnité au titre de frais de réinstallation.

— Sur les frais de déménagement

La société GRENELLE PATRIMOINE ne se prononce pas à ce sujet.

La société FMP demande qu’il lui soit alloué la somme de 6 234 euros évaluée par l’expert.

Sur ce,

L’expert estime les frais de déménagement à la somme forfaitaire de (207,80 m2 x 30 euros =) 6 234 euros, sous réserve de devis.

La société FMP ne produit aucun devis alors qu’il lui appartenait de rapporter la preuve de son préjudice.

Il est certain que les frais de déménagement du fonds de commerce seront limités aux effets personnels, aux archives et éventuellement au stock et il convient de tenir compte également du déménagement du logement situé à l’étage.

L’indemnité peut donc être fixée à la somme de 4 000 euros.

— Sur les frais de licenciement

La société GRENELLE PATRIMOINE ne présente pas d’observations à ce sujet.

La société FMP sollicite qu’il soit tenu compte des frais de licenciement sur justificatifs.

Sur ce,

La perte du fonds de commerce entraînant le licenciement des salariés, il convient d’inclure les frais de licenciement dans l’indemnité d’éviction et ceux-ci seront remboursés à la société FMP par la société GRENELLE PATRIMOINE au vu des justificatifs qu’elle devra lui présenter.

****

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction doit être fixée ainsi qu’il suit:

— indemnité principale 618 431 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 57 154 euros

• trouble commercial 28 707 euros

• frais de déménagement 4 000 euros

• frais de licenciement sur justificatifs

soit une indemnité totale de 708 292 euros, outre les frais de licenciement qui seront réglés par la société GRENELLE PATRIMOINE selon les justificatifs qui lui seront présentés par la société FMP.

Par conséquent, la société GRENELLE PATRIMOINE, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L. 145-58 du code de commerce, sera condamnée à payer à la société FMP une indemnité d’éviction de 708 292 euros, outre les frais de licenciement qui seront réglés selon les justificatifs qui lui seront présentés par celle-ci.

2 – Sur les demandes en fixation de l’indemnité d’occupation

La société GRENELLE PATRIMOINE soutient que l’indemnité d’occupation doit être fixée selon la valeur locative. Elle fait valoir que la valeur locative unitaire de l’appartement de 20 euros/m² retenue par l’expert est sous-évaluée et qu’il y a lieu de retenir le prix médian applicable pour un appartement de trois pièces principales dans un immeuble construit avant 1946, soit 24 euros/m² . S’agissant de la partie commerciale des locaux, elle conteste la pondération de la zone d’angle en considérant que le coefficient de 1,1 retenu par l’expert pourrait être augmenté à 1,2 ainsi que la valeur locative unitaire de 400 euros/m² P qui devrait être augmentée à 600 euros/m²P compte tenu des termes de comparaison qu’elle invoque. Elle ajoute que la majoration pour droit de terrasse devrait être augmentée de 5% à 7% compte tenu de la taille de la terrasse, de sa visibilité en angle, de sa bonne orientation et du nombre de places assises. Elle en conclut que la valeur locative totale s’élève ainsi à la somme de 71 508 euros par an, et qu’après déduction d’un coefficient de précarité de 10%, l’indemnité d’occupation s’élève à la somme de 64 357 euros par an.

La société FMP considère que l’expert a commis une erreur en fixant la valeur locative unitaire de l’appartement à la somme de 20 euros/m² dans la mesure où ce prix correspond à la fourchette moyenne inférieure des références qu’elle produit et qu’elle relève que les valeurs locatives en renouvellement des appartements dépendants des locaux commerciaux sont toujours inférieures à celle du marché des appartements résidentiels, tout en produisant des références inférieures au prix de 20 euros/m² . Selon elle, au regard des prix de référence et des caractéristiques moyennes, la valeur locative unitaire de l’appartement doit être fixée à 14 euros/m² et par mois. En ce qui concerne la valeur locative du local commercial, la société FMP approuve l’estimation de l’expert à 35 978 euros.

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

Selon, l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article R. 145-7, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Selon l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d’une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d’autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent de ces grosses réparations.

Il ressort de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été livrés, qu’il lui incombe d’effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.

En l’espèce, l’expert évalue l’indemnité d’occupation au 1er avril 2021,

— en ce qui concerne la partie commerciale, sur la base de la valeur locative statutaire unitaire hors charges au 1er avril 2021 de 400 euros/m² P, soit une valeur locative totale de (91,78 m² P x 400 euros =) 36 712 euros, à laquelle elle ajoute une majoration de 5 % pour droit de terrasse et de laquelle elle déduit un abattement de 7 % pour charges exorbitantes, soit une valeur locative de 35 978 euros ;

— en ce qui concerne l’appartement, sur la base d’une valeur locative unitaire de 20 euros / m² et par mois, soit une valeur locative totale de (53,50 m² x 20 euros x 12 mois =) 12 840 euros,

soit une valeur locative de 48 818 euros qu’elle arrondit à 48 800 euros.

Elle applique ensuite un abattement de précarité de 10%, soit une indemnité d’occupation annuelle qui s’évalue au 1er avril 2021 à la somme de 43 920 euros.

— Sur la valeur locative de la partie commerciale

Sur la surface pondérée

En ce qui concerne la partie commerciale, l’expert évalue la surface réelle à 143,30 m² selon une attestation de surface établie le 11 mai 2023 par la société NIVELAU, géomètre-expert, et la surface pondérée à 91,78 m²P selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (5e édition ajustée applicable au 11 novembre 2019).

Elle estime la zone d’angle à 17,20 m² et retient un coefficient de pondération de 1,10, soit une surface pondérée de 18,92 m² P.

Il ressort de la Charte de l’expertise susvisée qu’une zone d’angle peut être pondérée d’un coefficient de 1,10 à 1,30 selon l’effet vitrine.

En l’espèce, l’effet vitrine doit être apprécié au regard de la seule zone d’angle considérée de 17,20 m2, et non de la totalité du local, laquelle bénéficie d’une porte métallique vitrée à deux vantaux sur le pan coupé, d’une vitrine sur la [Adresse 14] et d’une vitrine plus étroite que la première sur le [Adresse 10]. En outre, selon l’expert cette zone comporte de gros piliers pleins.

Le coefficient de pondération de 1,1 retenu par l’expert est ainsi justifié.

La surface pondérée des locaux s’évalue donc à 91,78 m² P.

Sur la valeur locative unitaire

La société GRENELLE PATRIMOINE conteste la valeur locative unitaire des locaux commerciaux évaluée par l’expert à 400 euros /m² P en considérant qu’elle devrait êre fixée à 600 euros / m² P en raison des deux références de loyer suivantes :

—  571 euros / m² au 01 avril 2016 (bail en renouvellement) pour 65 m² (Société Générale – agence bancaire) au [Adresse 2],

—  760 euros / m² au 10 janvier 2019 pour 157 m² (FEYROUZ Restaurant) au [Adresse 6] à l’angle de la rue Juge (bail 10 ans avec loyer à 120 000 euros),

et en soulignant que la valeur retenue par l’expert correspond à la plus faible des valeurs de comparaison.

Cependant la valeur locative ne saurait être appréciée au regard de ces deux seules références, ni uniquement au vu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, dès lors que les dispositions légales rappelées ci-dessus imposent de prendre également en considération les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.

C’est ainsi que l’expert a estimé la valeur locative unitaire à 400 euros / m²P au regard des élements suivants :

— l’assez bonne situation des locaux, bénéficiant d’une très bonne visibilité sur une voie à forte circulation automobile, dans le bon sens de circulation, toutefois dans un quartier à vocation résidentielle de commercialité modérée,

— le bon état d’usage des locaux du rez-de-chaussée, l’état d’usage avancé des locaux du 1er étage, l’état brut du sous-sol,

— la distribution fonctionnelle pour l’activité exercée,

— le très bon éclairement naturel,

— l’absence de climatisation,

— la destination du bail qui autorise les activités de « Café – [Localité 9] – Brasserie – Restaurant»,

— les loyers du voisinage, c’est-à-dire tant les prix de marché des nouvelles locations que les loyers en renouvellement et les loyers fixés par les décisions judiciaires,

— la tendance baissière des loyers de boutiques en juin 2023, surtout sur les voies non recherchées par les enseignes nationales, ce qui est le cas en l’espèce,

— la tendance très fortement baissière en avril 2021, date du congé, dans un contexte de crise sanitaire de COVID-19.

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert a tenu compte des références suivantes :

En considération des éléments d’appréciation retenus par l’expert, qui ne sont pas contestés par les parties, et des références ci-dessus visées, étant souligné que les prix des locations nouvelles sont fixés à la valeur locative de marché, laquelle est supérieure à la valeur locative statutaire, et qu’au 1er avril 2021 le marché était à la baisse en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, ce qui n’était pas le cas aux dates des baux des deux références invoquées par la socité GRENELLE PATRIMOINE, la valeur unitaire de 400 euros / m²P est justifiée.

Sur la majoration pour droit de terrasse

L’expert retient une majoration pour droit de terrasse qu’elle évalue à 5% s’agissant d’une terrasse ouverte comprenant environ 40 places assises, au regard des 54 places assises de la salle de restaurant, orientée au sud et sur une voie à forte circulation automobile.

Compte tenu de ces caractéristiques, le taux de 5% est pertinent.

*****

Par conséquent, la valeur locative de la partie commerciale des locaux s’élève à la somme de (91,78 m² P x 400 euros =) 36 712 euros, à laquelle il convient d’ajouter une majoration de 5 % pour droit de terrasse et de laquelle il y a lieu de déduire un abattement, qui n’est pas contesté par les parties, de 7 % pour charges exorbitantes du droit commun, soit une valeur locative annuelle de 35 978 euros.

— Sur la valeur locative de l’appartement

En ce qui concerne l’appartement situé au 1er étage, l’expert estime la valeur locative unitaire à 20 euros / m² et par mois, soit une valeur locative totale de (53,50 m² x 20 euros x 12 mois =) 12 840 euros.

Selon l’expert, l’appartement est accessible depuis la cuisine par un escalier en bois un peu étroit et raide. Il se compose d’un vestiaire sans jour, avec volets d’aération sur les parties communes de l’immeuble, d’un dégagement sans jour, d’une chambre éclairée par trois fenêtres en triple exposition, d’une chambre éclairée par une fenêtre sur le [Adresse 10], d’un bureau éclairé par une fenêtre sur le [Adresse 10] et d’un petit dressing dont la fenêtre haute sur le [Adresse 10] a été murée. Sa surface habitable est de 53,50 m².

L’expert relève également que l’appartement est en état d’usage avancé, qu’il est situé sur une rue à forte circulation automobile, au-dessus d’un bar-restaurant dont l’amplitude horaire est large et qu’il subit les nuisances sonores et les vibrations du métro aérien.

Elle indique que pour un appartement de trois pièces situé dans un immeuble construit avant 1946 :

— selon l’OLAP, en 2021, le premier quartile de valeurs s’élève à 20,80 euros / m², la médiane à 23,80 euros / m² et le troisième quartile à 26,60 euros / m²,

— selon le barème relatif à l’encadrement des loyers publié par le Préfet de la Région Ile-de-France et le Ministère du logement et de l’habitat durable, pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, le loyer de référence minoré s’élève à 16,6 euros / m², le loyer de référence à 23,7 / m² et le loyer de référence majoré à 28,4 euros / m².

Elle ajoute que les valeurs locatives en renouvellement des appartements dépendants de locaux donnés à bail commercial sont toujours inférieures à celles du marché des appartements résidentiels et mentionne des références de 10 euros à 25 euros / m².

La valeur locative de 20 euros/ m² et par mois s’avère appropriée compte tenu des caractéristiques de l’appartement et des références ci-dessus relevées par l’expert, étant précisé que si l’on retient comme base d’évaluation les références médianes et de référence de 23,80 euros / m² et de 23,7 / m²ci-dessus visées, il faut en outre tenir compte du fait que la valeur locative d’un appartement dépendant d’un local donné à bail commercial est inférieure à celle d’un appartement résidentiel, ce qui conduit à fixer la valeur locative en minorant les valeurs de référence susvisées.

Par conséquent, la valeur locative de l’appartement s’élève à la somme de (53,50 m² x 20 euros x 12 mois =) 12 840 euros.

*****

L’indemnité d’occupation au 1er avril 2021 s’évalue ainsi à la somme de :

indemnité d’occupation (35 978 + 12 840 =) 48 818 euros

déduction de l’abattement pour précarité de 10%, soit 4 880 euros ( 48 818 – 4 880 =) 43 920 euros.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation annuelle due par la société FMP à la société GRENELLE PATRIMOINE, à compter du 1er avril 2021 et jusqu’à la libération des locaux, sera fixée à la somme de 43 920 euros, outre charges et taxes prévues au contrat de bail.

3 – Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail par la société GRENELLE PATRIMOINE, celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, avec recouvrement direct au profit de la société SALABERT & BESSE, avocats, en vertu des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société GRENELLE PATRIMOINE à payer à la société FMP la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société GRENELLE PATRIMOINE de condamnation de la société FMP à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les créances et dettes respectives des parties remplissant les conditions légales, il y aura lieu d’ordonner leur compensation en application des articles 1347, 1347-1 et 1348 du code civil.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement qui est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Fixe l’indemnité d’éviction due par la société GRENELLE PATRIMOINE à la société FMP à la somme de 708 292 euros (sept cent huit mille deux cent quatre-vingt-douze euros) , outre les frais de licenciement qui seront réglés par la société GRENELLE PATRIMOINE selon les justificatifs qui lui seront présentés par la société FMP, se décomposant ainsi qu’il suit :

— indemnité principale 618 431 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 57 154 euros

• trouble commercial 28 707 euros

• frais de déménagement 4 000 euros

• frais de licenciement sur justificatifs ;

Condamne la société GRENELLE PATRIMOINE à payer à la société FMP l’indemnité d’éviction ainsi fixée de 708 292 euros (sept cent huit mille deux cent quatre-vingt-douze euros), outre les frais de licenciement à régler selon les justificatifs qui lui seront présentés par la société FMP ;

Fixe l’indemnité d’occupation annuelle due par la société FMP à la société GRENELLE PATRIMOINE, à compter du 1er avril 2021 et jusqu’à la libération des locaux, à la somme de 43 920 euros (quarante-trois mille neuf cent vingt euros), outre charges et taxes prévues au contrat de bail ;

Condamne la société GRENELLE PATRIMOINE aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, avec recouvrement direct au profit de la société SALABERT & BESSE, avocats ;

Condamne la société GRENELLE PATRIMOINE à payer à la société FMP la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société GRENELLE PATRIMOINE de condamnation de la société FMP à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la compensation des créances et dettes respectives des parties.

Fait et jugé à [Localité 11] le 20 Novembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Sabine FORESTIER