TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [Z] [I]

Madame [Y] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître [Localité 8] GODIGNON SANTONI

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/06638 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3K7M

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 05 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE “ LE [Localité 15]” [Adresse 4], Représenté par son syndic la société NEXITY – Dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

Madame [Y] [I], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Florian Parisi, lors de l’audience de plaidoirie, Sirine BOUCHAOUI lors du prononcé du délibéré, Greffiers

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

Décision du 05 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/06638 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3K7M

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 septembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Sirine BOUCHAOUI , Greffier

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [Z] [I] et Madame [Y] [I] sont propriétaires dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 13] ", [Adresse 6] et [Adresse 3] placé sous le régime de la copropriété, d’un bien immobilier constitué du lot n°756 et 733.

Les échéances en règlement des charges de copropriété n’étant pas payées régulièrement, le syndic a adressé notamment aux défendeurs une mise en demeure par LRAR le 25 novembre 2021, puis une sommation d’huissier le 11 octobre 2022 d’avoir à payer la somme de 2442,53 Euros. En l’absence de règlement selon le syndic, par exploit d’huissier du 2 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] " le [Adresse 16] ", [Adresse 5] [Adresse 2] et [Adresse 3] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY a fait assigner Monsieur [Z] [I] et Madame [Y] [I] devant le tribunal de céans afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes de :

—  3210,75 Euros au principal représentant les charges de copropriété impayées au 4 juillet 2023 3 ème trimestre 2023 inclus avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 25 novembre 2021,

—  980,59 Euros au titre des frais engagés y compris le coût de la sommation de payer du 11 octobre 2022,

—  1500 Euros au titre des dommages et intérêts,

—  1500 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

ainsi qu’aux dépens,

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2023 et renvoyée à plusieurs reprises pour être plaidée le 13 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, par conclusions réitérées à l’audience sollicite le débouté des défendeurs, qu’il soit constaté qu’ils sont à jour dans le paiement de leurs charges de copropriété et maintient ses demandes en paiement solidaire formées au titre des dommages et intérêts ainsi qu’au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

Monsieur [Z] [I] et Madame [Y] [I] ont comparu représentés. Par conclusions réitérées à l’audience ils sollicitent l’irrecevabilité des demandes en application de l’article 750-1 du Code de procédure civile, le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, de l’enjoindre d’annuler sur le compte de copropriété des défendeurs les frais illégalement imputés et le voir condamné à leur payer la somme de 1520,59 Euros en remboursement des frais, 1000 Euros au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile et 1800 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025. Le présent jugement, susceptible d’appel sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence et la recevabilité :

Conformément aux articles 44 du Code de procédure civile, L 221-4 du Code de l’organisation judiciaire et 61-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le Tribunal de céans apparaît compétent pour statuer sur le litige en question ;

Les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité de l’assignation en ce qu’elle comporte faussement des demandes totalisant plus de 5000 Euros, alors qu’une partie de cette somme, a été payée ce qui a dispensé le syndicat des copropriétaires de toute obligation de conciliation préalable alors qu’il aurait dû s’y soumettre en, application de l’article 750-1 du Code de procédure civile.

Force est de constater cependant que l’acte introductif d’instance porte effectivement sur une somme supérieure à 5000 Euros au total, hors demande formée au titre des frais irrépétibles et au titre des dépens. La contestation des montants demandés relevant d’un moyen tiré au fond de l’affaire ne peut permettre de conclure à l’irrecevabilité.

En conséquence les demandes du syndicat des copropriétaires apparaissent recevables ;

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et la demande en paiement des frais de recouvrement :

Aux termes de ses conclusions actualisées le [Adresse 14] « sollicite la constatation du fait que les défendeurs » sont à jour de leur paiement de leurs charges de copropriété » ; à l’audience il a indiqué ne maintenir que ses demandes au titre des dommages et intérêts, au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens.

En conséquence, il doit être constaté que le demandeur se désiste de ses demandes formées au titre des charges de copropriété et aux frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts :

L’article 1236-1 du Code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 1500 Euros à titre de dommages et intérêts, exposant que Monsieur [Z] [I] et Madame [Y] [I] ont été défaillants, de manière récurrente, dans le paiement des charges, ceci constituant une faute et contraignant le syndicat à effectuer des diligences en vue du recouvrement des charges.

En défense, Monsieur [Z] [I] et Madame [Y] [I] exposent que le syndicat des copropriétaires a assigné en paiement de 3210,75 Euros au titre de charges qui étaient réglées puisque un virement pour 2930,69 Euros a été effectué le 19 juillet 2023, le solde de 280,06 Euros correspondant au solde sur le 3ème appel 2023 appelé quelques jours avant.

Les pièces du dossier, et notamment le décompte copropriétaires, font apparaître que :

— La sommation de payer du 11 octobre 2022 porte sur la somme de 2442,53 Euros

— Le montant des charges réclamé début janvier 2023 aux défendeurs, 1er trimestre 2023, arriéré dont frais compris, s’élève à la somme 2930,09 Euros,

— Le montant des charges réclamé début avril 2023 aux défendeurs, 2ème trimestre 2023, arriéré dont frais compris, s’élève à la somme 3417,64 Euros,

— Le montant des charges réclamé début juillet 2023 aux défendeurs, 2ème trimestre 2023, arriéré frais compris, s’élève à la somme 3905,21 Euros,

— Le montant des charges réclamé arriéré et frais compris ensuite à même date sera porté le 4 juillet à 4191,34 Euros par adjonction de frais,

— Par virement du 19 juillet 2023 du cabinet Foncia, la somme de 2930,09 Euros est versée par les défendeurs,

— Par assignation du 2 août 2023 le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 3210,75 Euros due au 1er juillet 2023 outre 980,59 Euros au titre des frais soit un total de 4191,34 Euros.

Par la suite, dans la cadre du litige, le syndicat des copropriétaires estime rester créancier compte tenu des nouveaux appels de charges, mais après renvois, se désiste de sa demande indiquant que les défendeurs sont à jour de leurs paiements.

En conséquence il est constaté que la dette réelle de charges, fin juin 2023 s’élève à la somme de 2723,19 Euros hors frais puis au 1er juillet 2023, date de début du 3ème trimestre en intégrant ce dernier trimestre s’élève à la somme de 3210,75 Euros et que le 20 juillet 2023 un virement est effectué pour 2930,09 Euros. Dès lors, la dette des défendeurs à compter de cette date ne concerne que le solde pour le trimestre en cours.

Ainsi, et en excluant les frais qui relèvent de la créance initiée par le syndicat des copropriétaires via le syndic, laquelle ne concerne donc pas les charges proprement dites, les défendeurs se trouvent débiteurs à la date de leur mise en cause que du solde du trimestre en cours pour 280,66 Euros. Pour autant, début août 2023, le syndic met en œuvre l’assignation via un huissier se fondant sur la dette du début du mois de juillet 2023.

Il appartenait donc au demandeur de s’assurer et de vérifier, avant d’engager son action, que le syndic voire l’huissier concerné avaient pris en compte tous les virements reçus sur le compte de copropriétaire en question.

Par ailleurs, s’agissant du solde du trimestre en cours, si le syndic mentionne une « date d’exigibilité » au 1er jour du trimestre, il ne peut être reproché au copropriétaire, après réception de cet appel quelques jours après, d’avoir été tardif en effectuant un paiement le 20 juillet tandis que, pourtant, début août le syndicat maintient sa démarche de recouvrement.

On notera par ailleurs qu’il est démontré que le virement du 20 juillet 2023 a été intégré au décompte très tardivement.

En conséquence le syndicat des copropriétaires s’il a engagé initialement des démarches (mise en demeure, sommation), ne démontre pas avoir légitimement été contraint d’engager ensuite une procédure judiciaire début août 2023 compte tenu du versement du 20 juillet, certes tardif, mais non pris en compte par le demandeur.

Enfin et dans ce contexte, le syndicat ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait des retards de paiement, et ce alors que le solde, hors frais, à la date de l’assignation n’équivalait pas même le montant de l’appel du trimestre en cours.

Force est de constater qu’il ne peut être fait droit à cette demande, laquelle sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en injonction :

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 12 juillet 2010, dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat de copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; Que ledit article énonce in fine que le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

En conséquence, si, en application des dispositions précitées, le syndicat des copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant, de ce qu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure, et de leur nécessité.

En l’espèce les défendeurs sollicitent l’injonction au syndicat des copropriétaires d’annuler sur le compte de Monsieur [Z] [I] et Madame [Y] [I] « les frais illégalement imputés » pour la somme totale de 1520,59 Euros.

A cet égard les débats ont fait apparaître qu’à la date de l’audience de renvoi, soit le 13 juin 2025 la dette était soldée ; que dès lors le syndicat des copropriétaires, en se désistant au principal de ses demandes, intègre que les défendeurs étaient redevables de l’ensemble des frais qu’il a imputé et mis à la charge des défendeurs.

Cependant il apparaît que pour une part ces frais n’étaient pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tels que :

— Dernier avis avant poursuites du 16/12/2021 (redondant avec la MED du 25 novembre),

— Dernier avis avant poursuites du 17/12/2021 (redondant / précédents),

— Dernier avis avant poursuites du 20/06/2022 (redondant avec la MED du 31 mai),

— Dernier avis avant poursuites du 24/06/2022 (redondant /précédents),

— Frais de procédure en recouvrement de charges du 4 juillet 2023 (non justifié / dette réglée)

— Frais assignation avocat du 19 mars 2024 (non justifié /dette réglée)

En conséquence, ces éléments n’ayant pas à apparaître au décompte et ne devant pas, y compris pour l’avenir, servir au calcul du solde dû par les copropriétaires, il sera fait droit à la demande des défendeurs en annulation, par mention des sommes au crédit, des frais suivants :

— Dernier avis avant poursuites du 16/12/2021 : 52 Euros,

— Dernier avis avant poursuites du 17/12/2021 : 53,17 Euros,

— Dernier avis avant poursuites du 20/06/2022 : 52 Euros,

— Dernier avis avant poursuites du 24/06/2022 : 53,17 Euros,

— Frais de procédure en recouvrement de charges du 4 juillet 2023 : 397,80 Euros,

— Frais assignation avocat du 19 mars 2024 : 540 Euros.

Soit un total de : 1148,14 Euros.

En revanche les autres frais sont considérés comme nécessaires du fait des retards de paiement des défendeurs.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des frais :

Les défendeurs sollicitent en l’espèce le remboursement des frais par le paiement de la somme de 1520,59 Euros.

Ainsi qu’il l’a été démontré les frais déjà réglés par les défendeurs sont pour une part non-nécessaires, pour la somme totale de 1148,14 Euros. En conséquence le syndicat des copropriétaires sera condamné en remboursement au paiement de la somme de 1148,14 Euros à Monsieur [Z] [I] et Madame [Y] [I].

Sur la demande reconventionnelle en condamnation en paiement d’une amende civile :

L’article 32-1 du Code de procédure civile énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Les défendeurs sollicitent la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 1000 Euros au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile.

En l’espèce il est démontré que le syndicat des copropriétaires a agit de manière dilatoire ou abusive, car, en ne prenant pas les dispositions nécessaires pour connaître de dette actualisée au moment de l’assignation, il a engagé une procédure en méconnaissance de cause, pouvant s’analyser comme une pression ultime sur les copropriétaires les engageant à régler la dette, sans détailler la part des charges et celle des frais, en envisageant d’ores et déjà pour sa part un éventuel désistement après paiements en cours de procédure.

En conséquence il sera fait droit à la demande pour la somme de 500 Euros.

Sur les demandes accessoires :

L’article 700 du Code de procédure civile énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat

Compte tenu de l’équité et de la solution du litige, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de la somme de 900 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Le syndicat des copropriétaires, succombant, gardera à sa charge les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, en premier ressort et par jugement contradictoire mis à disposition au greffe :

CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires de la Résidence " [Adresse 10] ", [Adresse 5] [Adresse 2] et [Adresse 3] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY de ses demandes principales au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement,

ENJOINT au syndicat des copropriétaires de la Résidence " le [Localité 15] ", [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY de procéder à l’annulation au décompte de copropriété de Monsieur [Z] [I] et Madame [Y] [I], par mention des sommes au crédit, des frais suivants :

— Dernier avis avant poursuites du 16/12/2021 : 52 Euros,

— Dernier avis avant poursuites du 17/12/2021 : 53,17 Euros,

— Dernier avis avant poursuites du 20/06/2022 : 52 Euros,

— Dernier avis avant poursuites du 24/06/2022 : 53,17 Euros,

— Frais de procédure en recouvrement de charges du 4 juillet 2023 397,80 Euros,

— Frais assignation avocat du 19 mars 2024 : 540 Euros.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence " [Adresse 10] ", [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY à verser à Monsieur [Z] [I] et Madame [Y] [I] la somme de 1148,14 Euros au titre des frais non-nécessaires indûment réglés,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] " [Adresse 10] ", [Adresse 6] et [Adresse 3] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY à payer la somme de 500 Euros au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence " [Adresse 10] ", [Adresse 5] [Adresse 2] et [Adresse 3] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY au paiement de la somme de 900 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 11] le 05 septembre 2025

le greffier le Président