TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [D] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Stéphanie GIOVANNETTI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04470 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VVC

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son Syndic La SARL SOCIETE PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLE (SPGI), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1982

DÉFENDERESSE

Madame [D] [J], demeurant [Adresse 3] – CANADA

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04470 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VVC

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [D] [J] est copropriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 1], du lot n°8.

Par acte de Commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société Parisienne de Gérance d’Immeuble -SPGI a fait assigner Madame [D] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui payer les sommes de:

3237,14 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et travaux impayées, selon décompte arrêté au 24 avril 2024;

275,40 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet,arrêté au 24 avril 2024;

1500 euros de dommages et intérêts;

2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

et les entiers dépens,

L’affaire appelée à l’audience du 20 septembre 2024 a fait l’objet d’un report pour être appelée et retenue à celle du 24 janvier 2025.

A l’audience du 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

Madame [D] [J], citée par acte de transmission de la demande de signification ou de la notification au Canada où elle réside, conformément à la Convention de la haye du 15 novembre 1965, n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

S’agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] produit notamment aux débats:

— le relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les mises en demeure,

— la saisine du conciliateur de justice et le mail de ce dernier en date du 26 mars 2024,

— l’extrait de compte,

— les appels de charges courantes et travaux 2022 et 2023, et 1er et 2ème trimestres 2024,

— le relevé général des dépenses 2022,

— la régularisation individuelle des charges courantes et travaux 2022,

— les PV d’AG 2022 et 2023, et attestations de non-recours,

— les factures des mises en demeure.

Madame [D] [J], absente à l’audience n’a produit aucune pièce contraire.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à Madame [D] [J] fait apparaître un solde débiteur exigible.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 3237,14 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et travaux impayés hors frais nécessaires , selon décompte arrêté au 24 avril 2024.

Madame [D] [J] sera condamnée au paiement de cette somme.

S’agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 275,40 euros retenu.

Madame [D] [J] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 3512,54 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et travaux impayés et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 24 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance chronique de la défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré relances et mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et de condamner Madame [D] [J] à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Madame [D] [J] succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre de condamner Madame [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société Parisienne de Gérance d’Immeuble-SPGI, à l’encontre de Madame [D] [J];

CONDAMNE Madame [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 3512,54 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et travaux impayés et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 24 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Madame [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE Madame [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [J] aux entiers dépens de l’instance;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

Le Greffier

Le Président