TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 17 Décembre 2024

GROSSE :

Le 18 Mars 2025

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EXPEDITION :

Le 18 Mars 2025

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N° RG 24/04930 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JLK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], syndix en exercice SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [K] (gérant), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascal DELCROIX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [C]

né le 22 Août 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [C] est copropriétaire du lot 26 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [K], a attrait Monsieur [X] [C] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de solliciter, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  2.016,01 € au titre des charges arrêtées au 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024 et plaidée.

Lors des débats, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que Monsieur [C] n’a pas réglé ses charges de copropriété. Sa carence et sa résistance au paiement causent un préjudice à la copropriété qui doit faire l’avance des sommes dues pour compléter le budget annuel voté.

Cité à personne, Monsieur [X] [C] n’a pas comparu et personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a été autorisé à produire l’avis de réception du courrier de convocation adressé à Monsieur [C] pour l’assemblée générale du 23 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [C] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES verse aux débats un relevé de propriété qui indique qu’il est bien propriétaire du lot 26 dans l’immeuble.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction. A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspondent au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic conclu avec la société J&M [K] avec effets en août 2023 juqu’en novembre 2024

— les convocations adressées à Monsieur [C] aux assemblées générales des 23 novembre 2022, 19 septembre 2023

— les procès-verbaux de l’assemblée Générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] des 23 novembre 2022 et 19 septembre 2023, qui ont approuvé les comptes de l’exercice des années passes ainsi que les budgets prévisionnels pour les années à venir ;

— les attestations de non recours pour ces assemblées générales

— les redditions des comptes de Monsieur [C] du 24 juillet 2023

— les appels de fonds et de travaux, adressés à Monsieur [C] entre juin 2023 et mars 2024

S’agissant des charges de copropriété proprement dites, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a transmis un décompte actualisé au 16 décembre 2024, laissant apparaître que Monsieur [C] restait devoir un montant de 614,76 euros.

Ce décompte comporte les frais de justice et de recouvrement, d’un montant global de 257,60 euros qu’il convient de déduire.

Pour le reste, la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats.

Monsieur [C] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, il sera condamné à payer une somme de 357,16 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES réclame le remboursement des frais de recouvrement.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de demande d’hypothèque, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

En revanche, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

Les frais d’huissier pour la délivrance du commandement de payer relèvent des dépens.

Au regard de l’ensemble de ces considérations, seule une somme de 36,78 euros correspondant à des frais de mise en demeure et relance, sera retenue au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur la demande de dommages-et-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il n’est pas démontré la mauvause foi de Monsieur [C] ni de difficultés de trésorerie de la copropriété, causées par sa défaillance, pour un arriéré de charges modique, qu’il a partiellement réglé entre la sommation de payer et l’audience.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [C] qui succombe, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Partie perdante, Monsieur [C] supportera la charge des dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5], la somme de 357,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 juillet 2024, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des charges de copropriété impayées ;

Condamne Monsieur [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5], la somme de 36,78 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne Monsieur [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [C] aux entiers dépens de la procédure ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT