TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 25 Avril 2025

N° RG 24/05471 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YSU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ARBELLA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Maëva GAUTELIER de la SELEURL GAUTELIER AVOCATS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.S. MJA21, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 Octobre 2021, la SCI ARBELLA a consenti à la SAS MJA21 un bail dérogatoire portant sur un local situé [Adresse 2], destiné à la formation aux métiers de l’onglerie, d’une durée de 2 ans (maximum 3 années) entières et consécutives, à compter de sa prise d’effet fixée au 14 octobre 2021, moyennant un loyer annuel, hors charges et hors taxes, de 12 600 € par an, une provision pour charges de 150 € trimestrielle et comportant une clause résolutoire.

Le 8 novembre 2024, la SCI ARBELLA, par l’intermédiaire de son conseil, a fait signifier à la SAS MJA21 une sommation de quitter les lieux au plus tard le 15 novembre 2024 et a fait dresser un procès-verbal de constat le 19 novembre 2024 établissant le maintien dans les lieux de la SAS MJA21.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 8 janvier 2025, la SCI ARBELLA a fait assigner la SAS MJA21, aux fins de voir :

— constater que le bail dérogatoire du 14 octobre 2024 liant les parties est expiré en ce qu’il a atteint la durée maximale de 3 années depuis le 14 octobre 2024 ;

En conséquence,

— ordonner à la SAS MJA21 et tout occupant de son chef de libérer les locaux qu’elle occupe [Adresse 2], dans un délai d’un mois suivant la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1500 € par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai ;

— déclarer, et au besoin dire et juger, qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de la SAS MJA21 et de tout occupant de son chef des locaux occupés, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— ordonner l’expulsion de la SAS MJA21 et de tout occupant de son chef des locaux occupés ;

— condamner la SAS MJA21 au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement ;

— rejeter l’intégralité des demandes qui pourraient être formulées à son encontre.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2025.

À cette date, la SCI ARBELLA, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions n°1 auxquelles il convient de se référer et sollicite voir :

— constater que le bail dérogatoire du 14 octobre 2024 liant les parties est expiré en ce qu’il a atteint la durée maximale de 3 années depuis le 14 octobre 2024 ;

— constater l’urgence par le maintien illégal de la SAS MJA21 dans les lieux, étant désormais occupante sans droit ni titre ;

En conséquence,

— ordonner à la SAS MJA21 et tout occupant de son chef de libérer les locaux qu’elle occupe [Adresse 2], dans un délai d’un mois suivant la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1500 € par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai ;

— déclarer, et au besoin dire et juger, qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de la SAS MJA21 et de tout occupant de son chef des locaux occupés, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— ordonner l’expulsion de la SAS MJA21 et de tout occupant de son chef des locaux occupés ;

— condamner la SAS MJA21 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui qui aurait dû être payé au titre des loyers et charges en cas de continuation du bail soit 1100 € par mois, à compter de la fin du bail soient le 14 octobre 2024 et jusqu’à libération des lieux ;

— condamner la SAS MJA21 au paiement de la somme de 8000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SAS MJA21 au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement ;

— rejeter l’intégralité des demandes qui pourraient être formulées à son encontre

La SAS MJA21, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer et conclut, à titre principal, au rejet des demandes de la SCI ARBELLA au motif qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse et que la situation d’urgence n’est pas démontrée et, à titre subsidiaire, à l’octroi d’un délai de 12 mois pour libérer les lieux et à la condamnation de la SCI ARBELLA au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR QUOI

Sur la demande tendant à la libération des lieux

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que l’article L 145-5 du code de commerce dispose « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fond dans les mêmes locaux.

Si à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local » ;

Qu’ainsi, lorsqu’à l’expiration du contrat, le preneur resté laissé en possession, il s’opère un nouveau bail se substituant au bail dérogatoire, et ce, aux mêmes conditions et clauses que celles du bail expiré, à défaut de nouvelle convention, et le statut des baux commerciaux trouve à s’appliquer automatiquement ;

Attendu qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que les parties ont régularisé le 14 octobre 2021 un bail dérogatoire d’une durée de 2 ans fermes (maximum 3 années) entières et consécutives à compter de la prise d’effet du 14 octobre 2021 ;

Que les parties ont convenu de déroger au statut des baux commerciaux et que le preneur ne pourrait en aucun cas bénéficier du droit au renouvellement ni à une indemnité d’éviction ;

Que le bail précise par ailleurs « toutefois, en application de l’alinéa 2 de l’article L 145-5 du code de commerce, si, à l’expiration de la durée du présent bail, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le locataire reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux » ;

Qu’en l’occurrence, le bail a pris fin le 14 octobre 2023 ;

Qu’il n’est pas contesté que le preneur s’est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date pour y exercer son activité et ce, avec l’accord tacite du bailleur, qui a en percevoir les loyers ;

Que par suite des dispositions précitées, le preneur étant resté et laissé en possession des lieux, le 14 octobre 2023, et en tout état de cause sans contestation possible le 14 octobre 2024, un bail commercial s’est substitué automatiquement au bail dérogatoire régularisé entre les parties

Que ce bail commercial est soumis aux dispositions de l’article L145-5 du code de commerce ;

Que tant la demande du bailleur de quitter les lieux du 27 octobre 2024, dont il n’est pas justifié de la réception par la SAS MJA21, que la signification le 6 novembre 2024 par la SCI ARBELLA à la SAS MJA21 de cette demande, par l’intermédiaire de son conseil, sont en conséquence inopérantes ;

Qu’il convient de constater, que la SAS MJA21 n’est pas occupante sans droit ni titre pour être désormais titulaire d’un bail commercial ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Attendu qu’en l’occurrence, la SCI ARBELLA ne justifie par aucune pièce produite au débat d’un manquement de la SAS MJA21 à l’une quelconque de ses obligations et notamment à celle tenant au paiement régulier du loyer ;

Qu’en effet, en l’absence de toute signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, l’existence d’un seul incident isolé de paiement en 2021 ne peut être retenu comme un manquement actuel du preneur à son obligation de paiement des loyers de nature à justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire ;

Que s’agissant du non-respect de la réglementation en matière de réception du public, l’objet du contrat de bail portant sur la « formation aux métiers de l’onglerie », la SCI ARBELLA, en sa qualité de bailleur, avait parfaitement connaissance au moment de la signature du bail, le 14 octobre 2021, que le local était destiné à accueillir du personnel formateur et des stagiaires ;

Qu’elle ne peut, désormais, valablement invoquer une situation d’urgence tenant à la non-conformité des locaux aux normes relatives aux établissements recevant du public de nature à justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire, alors même que la situation qu’elle allègue préexistait au moment de la signature du contrat de bail et ne l’a pas empêchée de le régulariser avec la SAS MJA21 ;

Qu’en conséquence, les demandes principales de la SCI ARBELLA à se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit ;

Sur les demandes de dommages-intérêts

Attendu que les demandes principales étant rejetées, les demandes de dommages-intérêts sont, en conséquence, dépourvues de tout fondement et seront également rejetées ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS MJA21 les frais qu’elle a dû engager à l’occasion de la présente instance ;

Que la SCI ARBELLA sera condamnée à lui verser la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉBOUTONS la SCI ARBELLA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

CONDAMNONS la SCI ARBELLA à payer à la SAS MJA21 la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la SCI ARBELLA aux entiers dépens ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT