TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Avril 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 10 Avril 2025

à M^e Jocelyne PUVENEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 Avril 2025

à Maître Anne cécile NAUDIN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07107 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4E5S

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [T]

née le 02 Janvier 1940 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], domiciliée : chez SASU FONCIA [Localité 10] (Syndic En exercice), dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Anne-cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [T] est propriétaire d’un appartement au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété.

Cet appartement a fait l’objet d’un contrat de location suivant acte sous seing privé du 12 juin 2021 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 605 euros outre 40 euros de provision sur charges ;

Alléguant des infiltrations provenant de la toiture dès le mois de novembre 2021 , récurrentes à compter du mois d’août 2022, Madame [W] [T] est intervenue auprès du syndic ;

Les copropriétaires ont voté des travaux de réfection partielle de la toiture pour un montant de 2733,50 euros au cours de l’assemblée générale du 24 février 2023 ;

Les travaux ont été réalisés en mai 2023 et finalisés en juillet 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens Madame [W] [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA MARSEILLE devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et demande au tribunal de:

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer la somme de 6450 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice immatérielDispenser Madame [W] [T] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétairesCondamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens;

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2023 et après trois renvois a été retenue à l’audience du 9 janvier 2025 date à laquelle Madame [W] [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ont été représentés par leur avocat respectif;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [W] [T] a réitéré les termes de son assignation et demande au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de ses demandes ;

Suivant conclusions n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA MARSEILLE, demande au tribunal de :

A titre principal

Débouter Madame [W] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

A titre subsidiaire

Ramener les demandes de Madame [W] [T] à de plus justes proportionsEn tout état de cause

Condamner Madame [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Condamner tout succombant aux dépens

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et qu’il est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Le texte susvisé édicte une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s’exonérer que par la preuve de la force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage (Civ.3,15 juin 2023, n°22-16.155).

Il suffit de rapporter la preuve que le dommage trouve son origine dans les parties communes.

Il est rappelé que l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a modifié l’article 14 susvisé en supprimant la référence à un vice de construction ou à un défaut d’entretien, le texte précisant seulement désormais que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [T] fait valoir que son appartement a subi des infiltrations provenant de la toiture dès le mois de novembre 2021, qu’une première réparation a été réalisée en février 2022, que cette réparation a été insuffisante, que ses multiples interventions auprès du Syndic sont demeurées vaines ; elle souligne la défaillance de la copropriété tant dans l’entretien de l’immeuble que dans la résolution des causes du sinistre qui a perduré un an et demi avant que les copropriétaires décident de voter les travaux qui ne seront réalisés qu’au mois de juillet 2023 ;

Le syndicat des copropriétaires défendeur fait valoir à titre principal que Madame [T] ne démontre par aucun élément objectif que les désordres proviennent des parties communes , qu’un dégât des eaux peut avoir des causes multiples et que Madame [T] elle-même a fait état de possibles origines depuis la copropriété voisine

Il n’est pas contesté que l’appartement dont est propriétaire Madame [W] [T] sis [Adresse 3] est au denier étage de l’immeuble ;

Il ressort des courriels du 21 septembre 2022 adressé au syndic de l’immeuble litigieux que Madame [T] a subi un dégât des eaux dans cet appartement consistant en des dégradations des murs du séjour et de la chambre, et qu’elle indique que l’origine de ce désordre ne provient pas du [Adresse 9] mais de la toiture de l’immeuble du [Adresse 6], le cheneau étant pratiquement inexistant et à refaire ; Madame [T] précise dans un des courriels que l’entreprise envoyée par le syndic a changé quelques tuiles mais que l’eau s’infiltre encore par le plafonnier ;

La requérante justifie de multiples relances auprès du syndic afin des entreprises interviennent efficacement sur la toiture pour remédier aux désordres dont un courrier recommandé avec accusé de réception du 29 novembre 2022 ;

Les photographies des murs et du plafond produites aux débats corroborent les dégradations sur les murs du salon et de la chambre et du plafond du séjour ;

Il est relevé que le syndic dans son courriel du 16 janvier 2023 à l’attention de l’avocat de Madame [T] confirme avoir été informé du préjudice que subit Madame [T], avoir repris la copropriété récemment et avoir fait effectuer des devis pour la reprise de la toiture, lesquels seront votés lors d’une assemblée générale exceptionnelle ;

Et il est justifié par le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 24 février 2023 que les travaux de réfection partielle de la toiture ont été votés et confiés à la société Brothers Associés pour un montant de 2733,50 euros TTC et que les travaux de réfection totale de la toiture pour un montant total de 29975 euros ont été rejetés;

Ce procès-verbal confirme que la toiture est dans un état tel que sa réfection totale a été envisagée et le devis de la société MV2 du 18 octobre 2022 mentionne que la toiture est vétuste ; de même le devis retenu de la société BROTHERS Associés en date du 4 mai 2023 établit les désordres en toiture notamment des tuiles à remplacer et un défaut d’étanchéité;

Ces courriels, vote des travaux et devis établissent que la toiture n’était pas étanche, que le syndic avait conscience du mauvais état de la toiture, et que les différentes infiltrations ayant provoqué divers désordres dans l’appartement de Madame [T] trouvaient leur origine dans la toiture située au-dessus qui est une partie commune ; de surcroît , il est relevé que les infiltrations ont cessé suite à la réalisation des travaux ;

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc établie.

Sur les préjudices

En application de l’article 14 précité, le syndicat est tenu de réparer les préjudices matériel et immatériel subis par les copropriétaires, qui trouvent leur source dans les parties communes, en l’espèce la toiture.

Madame [W] [T] sollicite une indemnisation de son préjudice immatériel à hauteur de 6450 euros correspondant à la perte de loyer à compter du départ des locataires fin août 2022 jusqu’au 1er juillet 2023 date de réalisation des travaux ;

Madame [W] [T] justifie par le contrat de bail produit aux débats que l’appartement objet de la présente procédure a été loué à compter du 12 juin 2021 moyennant un loyer mensuel de 605 euros outre 40 euros de provision sur charges ; elle établit en outre que les locataires ont donné congé par courrier du 20 janvier 2022 ; l’inventaire de sortie produit aux débats établit en outre que les locataires ont quitté les lieux le 9 septembre 2022 ; en effet si la signature apposée sur l’inventaire de sortie du 9 septembre 2022 est manifestement différente de celle apposée sur la lettre de congé, cette signature est la même que la signature apposée par l’un des colocataires sur le contrat de bail le 12 juin 2021 et sur l’inventaire à l’entrée dans les lieux;

Toutefois, il n’est pas établi que le congé donné par le locataire alors en place le 20 janvier 2022 était motivé par l’état dégradé dans lequel se trouvait l’appartement ;

Il est relevé que contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, les travaux à l’intérieur de l’appartement de Madame [T] ne pouvaient être réalisés dès le 15 août 2022, ceux afférents à la toiture ayant supprimé la cause des désordres n’ayant été réalisés qu’au mois de mai 2023;

Ceci ayant été relevé, il y a eu une carence locative à compter du mois de septembre 2022 jusqu’au 1er juillet 2023, l’attestation de la société DAM COTE D’AZUR en date du 15 juin 2023 établissant que les murs à cette date sont encore humides et que les travaux ne pourront débuter que quinze jours plus tard ;

Il est établi que la perte de loyer pendant la remise en état de l’appartement et la phase de séchage a été prise en charge par la compagnie d’assurance de Madame [T] ;

Il ressort du contrat de bail versé aux débats que la superficie de l’appartement constitué d’une chambre et d’un séjour est de 35m2 et les pièces produites établissent que les murs du salon et de la chambre ainsi que le plafond du séjour sont très dégradés par les infiltrations et que ces désordres sont de nature à dissuader des éventuels candidats à la location ;

Néanmoins, la copropriétaire n’est pas fondée à réclamer l’intégralité du loyer qu’elle espérait percevoir, dès lors qu’un logement même en bon état subit toujours un risque de vacance locative.

En outre les charges locatives ne pourront pas être prises en considération dans ces pertes puisqu’elles doivent être supportées au final par le locataire ;

La perte de chance de percevoir un revenu locatif peut être fixée à 80% du loyer  ;

Et après une période de vacance normale, il y a lieu de retenir la période de vacance qui a suivi le départ des locataires le 9 septembre 2022 , à compter du mois de décembre 2022 jusqu’au 1er juillet 2023 comme relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Le montant du loyer hors charges étant de 605 euros, il sera considéré que la perte de chance de recevoir un revenu locatif sur la période de 7 mois susvisée s’élève à la somme de 3388 euros (605 x 7x 80%) ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] sera donc condamné à payer à Madame [W] [T] la somme de 3388 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice immatériel ;

Sur la demande de dispense de Madame [T] des frais de procédure

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat , voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires .

Madame [W] [T] étant fondée en ses demandes, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 10] qui succombe sera condamné aux dépens;

L’équité commande en outre de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 10] à payer à Madame [W] [T] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 10] à payer à Madame [W] [T] la somme de 3388 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice immatériel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 10] aux entiers dépens ;

DISPENSE Madame [W] [T] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 10] à payer à Madame [W] [T] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE